2012, anul cu cele mai multe tranzacţii de pre-închiriere de spaţii de birouri

Cu toate acestea, stocul total de spaţii de birouri livrate în 2012 nu a depăşit, cu cei aproximativ 92.000 de metri pătraţi livraţi în piaţă, nivelul înregistrat la sfârşitul anului 2011, care a fost considerat anul cu cel mai scăzut volum de livrări după 2004.

Pentru următorii doi ani sunt anunţate noi livrări care vor însuma circa 140.000 mp, dezvoltate în zonele de centru-nord şi vest ale Capitalei, astfel încât şi numărul tranzacţiilor de pre-închiriere va creşte. În piaţă se remarcă, deja, o tendinţă de consolidare şi extindere a companiilor multinaţionale care se va concretiza prin închirierea unor spaţii în proiecte noi, localizate în zone uşor accesibile.

Cele mai importante clădiri de birouri livrate în 2012 au fost Bucharest Tower Center (21.300 mp), sediul UniCredit Tiriac (15.000 mp) şi prima fază din AFI Business Park, care cuprinde o suprafaţă închiriabilă de 13.700 mp.

,,Faptul că Bucureştiul are un spaţiu de birouri de două milioane de metri pătraţi raportat la 2,5 milioane de persoane, comparativ cu Praga care are trei milioane metri pătraţi de spaţiu de birouri pentru 1,3 milioane de oameni, ne arată că Bucureştiul are un potenţial mare de creştere. În plus, vedem o tendinţă a companiilor de IT de a-şi reloca şi consolida o parte din operaţiuni în România’, a precizat David Hay, CEO AFI Europe România, la deschiderea oficială a AFI Park 1.

Austriecii de la S+B Gruppe AG au adus, pe piaţa Capitalei, peste 2.750 metri pătraţi de spaţii de birouri şi 1.200 mp spaţii comerciale în clădirea Magheru One, printr-o investiţie totală de circa 20 de milioane de euro.

Achiziţionarea, de către NEPI, a City Business Centre (CBC) Timişoara a reprezentat singura tranzacţie reper din oraş şi prima clădire de birouri de clasa A tranzacţionată în afara Bucureştiului. Deal-ul consta în preluarea a trei clădiri existente, precum şi cumpărarea în avans a altor două clădiri din proiect care urmează să fie construite. Suprafaţa închiriabilă totală a proiectului va fi de 45.000 de metri pătraţi, iar valoarea acestuia a fost estimată la circa 80-90 de milioane euro.

Toamna anului 2012 a adus pe piaţa imobiliară din România compania suedeză Skanska care a achiziţionat un teren de 15.000 de metri pătraţi pe care va dezvolta proiectul de birouri Green Court Bucharest. Proiectul include trei clădiri de birouri, ce vor avea o suprafaţă închiriabilă totală de 52.000 de metri pătraţi. Skanska este şi antreprenor general, iar construcţia este de aşteptat să înceapă în primul trimestru al anului 2013.

‘Ţinând cont că proiectele anunţate în ultimele luni vor începe sau au început recent procesul de pre-închiriere, competiţia se va accentua în zona Floreasca – Barbu Văcărescu. Livrarea acestor dezvoltări este planificată pentru 2013 – 2015, perioadă în care o mare parte a contractelor existente vor ajunge la maturitate’, a spus Viorel Opait, director la Colliers International România.

Piaţa închirierilor a fost dominată de sectorul IT&C. Acest sector a deţinut în 2012, peste 56% din volumul total de spaţii închiriate.

Rata medie de neocupare a spaţiilor de birouri la nivelul Capitalei a rămas constantă în semestrul al II-lea al anului 2012, fiind de 17,5%. Rata reală este, însă, cu 1-2% mai mare din cauza spaţiilor disponibile pentru sub-închiriere.

Spre finalul anului 2012, chiriile au rămas la un nivel constant pentru clădirile de birouri situate în locaţiile de business premium ale Capitalei, fiind cuprins între 18,5-19,5 euro/mp/lună. În zonele semi-centrale, nivelul chiriilor au variat între 13 şi 16 euro/mp/lună, iar în zonele de business de la periferia Bucureştiului s-au înregistrat valori mai scăzute, cuprinse între 9 şi 12 euro/mp/lună. În 2012, o creştere uşoară a chiriilor a fost înregistrată în zona centrală a Capitalei şi în centru – nord.

Durata medie a contractelor de închiriere – un criteriu important pentru investitorii aflaţi în căutarea de soluţii pentru a asigura predictibilitatea cash-flow-ului, a fost influenţată, în 2012, de incertitudinea economică şi de instabilitatea din piaţa de închirieri din ultimii trei ani. Prin urmare, contractele pe o durată de trei ani sau cu opţiune de ieşire din contract (break-option) au devenit o practică des întâlnită în piaţă, ceea ce afectează atractivitatea clădirilor de birouri ca produs de investiţii. Pe măsură ce economia se stabilizează, chiriaşii vor fi din nou dispuşi să încheie contracte pe termene mai lungi, setând astfel premisele pentru un interes crescut din partea investitorilor şi pentru reluarea activităţii în piaţă. Majoritatea investitorilor (şi a băncilor) sunt interesaţi de contractele de închiriere semnate pentru o perioadă de minimum 5 ani, fără break-option. Pentru a atrage interesul investitorilor, aceasta ar trebui să devină regula în piaţa locală de birouri. În lipsa unor date comparabile suficiente, evaluarea randamentelor de investiţii continuă să se bazeze pe estimări în funcţie de dinamica cererii şi a ofertei.

În ceea ce priveşte stocul total de spaţii industriale moderne, acesta a ajuns în România la aproximativ 1,5 milioane de metri pătraţi, din care circa 900.000 mp sunt concentraţi în Capitală.

În primul semestru din 2012 nu au fost finalizate noi spaţii industriale şi logistice în Bucureşti, volumul acestora ridicându-se, în trimestrul III, la 15.000 mp, reprezentând extensia depozitului companiei de logistică DSV în cadrul parcului logistic West Park, situat la 13 km de Bucureşti, pe Autostrada A1 Bucureşti – Piteşti.

În 2012, volumul închirierilor a atins un nivel de aproximativ 46.000 mp în Bucureşti. Spre comparaţie, pe tot parcursul anului 2011, în Bucureşti a fost închiriat cel mai mare volum de spaţii industriale din perioada de criză (începând cu anul 2008) – 110.000 de metri pătraţi.

Lista celor mai semnificative tranzacţii include 15.000 mp situaţi în cadrul parcului logistic deţinut de Portland Trust închiriaţi de DSV, şi 5.000 mp în Phoenix Logistics Park (Aviva), închiriaţi de către DB Schenker.

Comparativ cu 2011, când volumul închirierilor a atins cel mai înalt prag din 2008, în primele nouă luni ale acestui an tranzacţiile au scăzut la nivelul înregistrat în 2009, comparabil cu anul 2004, când chiriaşii au fost extrem de precauţi.

‘Deşi contextul acestui an a fost unul deosebit de provocator, am remarcat recent interesul a numeroase companii din diferite sectoare – logistică, retail, telecom şi farmaceutic – de a se extinde sau de a pătrunde pe piaţa din România. Suntem, asadar, optimişti ca anul 2013 va aduce o dinamizare în ceea ce priveşte cererea de spaţii logistice şi industriale’, a declarat Rodica Târcavu, director al Departamentului Industrial din cadrul DTZ Echinox.

Rata de neocupare pentru depozite industriale şi logistice de clasa A situate în Bucureşti a rămas constantă în primele nouă luni ale anului 2012. Drept urmare, spre finalul anului 2012, rata de neocupare pentru proprietăţile premium situate în Bucureşti s-a încadrat în valori cuprinse între 10 şi 13%.

În oraşe precum Timişoara, Arad şi Ploieşti, cunoscute ca fiind cele mai importante centre logistice, rata de neocupare rămâne încă ridicată, situându-se la valori între 13 şi 15%.

Pentru depozitele de clasă B chiriile solicitate variază între 2,5 şi 3 euro/mp/lună, remarcându-se o mai mare flexibilitate a proprietarilor de spaţii logistice în relaţia cu acele companii care şi-au restrâns activitatea sau şi-au redus considerabil costurile operaţionale.

În 2012, multe fonduri de private equity active la nivelul Europei sau al regiunii central-est-europene – devenite, pe parcursul anilor, principalii jucători din piaţă – fie au ajuns la finalul mandatului sau şi-au atins ţinta de investiţii şi au ieşit de pe piaţa locală pentru a strânge noi capitaluri. Fondurile cu capital privat vor reveni pe piaţă în 2013 cu resurse proaspete, dar şi cu mandate de investiţii extinse la nivel regional, ceea ce va antrena România în competiţie directă cu alte ţări pentru atragerea investitorilor imobiliari.AGERPRES