2020 în imobiliare. Primul mall nou în Bucureşti, după 4 ani. Yieldurile scad şi ar putea apărea primele proiecte rezidenţiale de închiriat

„Anul 2020 va fi similar cu anul 2019 din punctul de vedere al activității de închiriere pentru segmentele de piață (birouri, retail și industrial) urmând astfel trendul de ușoare creștere impus în anii anteriori. Noutatea la care ne așteptăm în perioada următoare este strâns legată de tehnologie și de impactul direct al acesteia în noile spații de birouri, retail sau industrial. În 2019 a fost deja inaugurată podeaua inteligență în proiectul Globalworth Tower, tendința pe care estimăm a fi urmată și de alți dezvoltatori în noile lor proiecte”, spune Daniela Boca, Head of Research, CBRE România.

În ceea ce privește tranzacțiile cu proiecte imobiliare, în opinia consultanților, acestea nu vor depăși 700 de milioane de euro, multe dintre cele în derulare fiind anulate pentru anul care vine. Cea mai mare tranzacție, în valoare de 309 milioane de euro, va fi, cel mai probabil, amânată, atâta vreme cât AFI Europe nu a finalizat operațiunile de due dilligence pentru portofoliul de birouri al NEPI Rockcastle. Recent, însă, NEPI Rockcastle a acordat un răgaz de două săptămâni, până la jumătatea acestei luni, în care AFI Europe păstrează exclusivitatea în tranzacție.

„Pe piața de investment a anului viitor probabil că vom vedea un volum semnificativ mai mare de tranzacții, având în vedere că unele dintre cele programate pentru acest an au fost împinse spre 2020, și pe lângă acestea vor mai apărea și alte proprietăți la vânzare. Potrivit unor calcule preliminare, în prezent tranzacțiile programate să fie închise în 2020 ar putea depăși, într-un scenariu optimist, 1,5 miliarde de euro, un maxim al ultimilor 13 ani. Birourile vor continuă să fie în topul preferințelor dezvoltatorilor, urmate de proiectele industriale. Anul 2019 cel mai probabil că se va închide cu un volum al investițiilor de circa 700 milioane de euro, pe fondul amânării finalizării unor tranzacții pentru 2020”, explică Alexandru David, research analyst JLL România.

Compresie moderată a yieldurilor tranzacțiilor

Tot la anul, yieldurile tranzacțiilor imobiliare ar putea scădea sub 7% pe fondul creșterii numărului de tranzacții și de produse imobiliare scoase la vânzare.

„În urma unui an activ din punct de vedere investional, estimăm că anul 2020 o să aducă noi tranzacții pe piață locală, cu un interes crescut atât din partea investitorilor deja prezenți, cât și a celor care și-au îndreptat atenția asupra României începând cu anul 2019. Randamentele investionale de tip prime vor beneficia de o ușoară compresie datorată calității produselor tranzacționate de-a lungul anului anterior, acestea fiind în majoritar produse de tip prime. Piața investionala din România va cunoaște și în 2020 o activitate accentuată din prisma faptului că urmează a fi livrate multiple proiecte pe toată segmentele de piață”, susține Daniela Boca.

Și Alexandru David susține că în acest an a fost vizibilă o comprimare a yieldurilor prime pe birouri și industrial, cu 25 puncte de baza, ajungând la 7%, în timp ce pentru retail acestea au rămas neschimbate la 7%. În linie cu evoluțiile recente, cel mai probabil în 2020 vor continua să scădă într-un ritm redus, pe fondul unui număr ridicat de proiecte prime care sunt pe piață pentru vânzare. 

Pe piața de birouri, pentru anul 2020 vor apărea livrări de aproape 200.000 mp în București, în scădere față de cei aproape 300.000 mp aferenți anului 2019. Scăderea este firească, țînând cont de livrările masive din 2019, duble față de 2018. Iar piața are de câștigat în rma diversității zonelor în care vor fi livrate noi proiecte, atât în Barbu Văcărescu – Dimitrie Pompeiu, cât și în Centru – Vest și Expoziției. Este o dezvoltare echilibrată, iar chiriașii vor avea de unde alege.

„Pe industrial, vedem din ce în ce mai mult interes spre zone care nu dispun încă de un stoc modern consistent. Dezvoltatorii explorează și alte zone decât cele consacrate, dacă oferă oportunități în privința accesului la forță de muncă și terenuri la prețuri mai mici. În acest sens, în zona Capitalei vedem interes și pentru partea de sud și sud-vest, pe lângă zonele consacrate din vest, nord-vest și nord-est, unde deja majoritatea dezvoltatorilor mari dețin terenuri pentru dezvoltare. În zona de nord-est, pe terenurile deținute de dezvoltatori se pot construi circa 500.000 metri pătrați. În restul țării, vedem interes pentru Bacău, Târgu-Mureș și alte orașe din vestul țării, în afară celor consacrate precum Timișoara, Cluj-Napoca etc”, declară Alexandru David.

Primul mall inaugurat după patru ani în București

Una dintre noutățile lui 2020 ar fi că anul viitor vom vedea un nou centru comercial în București, după patru ani fără un astfel de proiect. La fel se întâmplă și în Brașov, oraș care va avea un nou mall după patru ani fără nicio livrare nouă și de asemenea, vor apărea pe harta mallurilor și alte orașe de dimensiuni mai mici, precum Târgoviște și Sfântu Gheorghe.

De altfel, în retail, după un an în care livrările de centre comerciale și parcuri de retail nu vor însuma la nivel național cu mult peste 200.000 mp, aproape în totalitate în afară Bucureștiului, pentru 2020 au fost anunțate proiecte de circa 175.000 mp.

Proiecte de retail programate spre livrare în 2020

Sursa: JLL

Astfel, în 2020, vom avea șase proiecte noi de peste 10.000 mp, și doar o extindere, în condițiile în care în 2019, am fost doar două proiecte noi de peste 10.000 mp, iar în parcul de retail Colosseum va fi livrat mallul cu acelaşi nume. 

Pe piața rezidențială ar putea apărea primele proiecte de locuințe destinate exclusiv închirierii, deocamdată slab reprezentate în România.

„Sunt dezvoltatori deja prezenți pe piață cu alte tipuri de proiecte, dar și unii noi, care studiază deja piața pentru a întră pe acest segment, în condițiile în care am identificat deja surse ale cererii pentru locuințe de închiriat. Pe fondul unei mobilități mai ridicate a forței de muncă, mai ales tinere, credem că vom vedea o creștere a cererii pentru locuințe de închiriat, piață care în prezent este dominată de sectorul locuințelor vechi. Locuințele de închiriat dezvoltate instituțional oferă un cadru contractual transparent, iar serviciile și facilitățile oferite de dezvoltatori în aceste proiecte sunt argumente care le pot face atractive pentru viitorii chiriași”, spune Alexandru David.

Impactul tehnologiei

„Utilizarea AI în real estate este încă în perioada de pionierat. Astăzi există doar un număr mic de companii care dezvoltă tehnologii pe baza AI pentru diverse sectoare din industrie. Datorită faptului că tehnologia se poate permute, dezvoltarea avansează foarte repede iar în 2020 ne așteptăm să vedem o integrare a tehnologiilor noi – AI, machine learning – mai ales în zona de analiză de date, automatizări de procese și IoT”, susține Alexandru Boghiu, Digital & Technology Director, CBRE România.

Scopul acestei transformări pe termen lung se poate defini pe patru mari categorii:

• eliminarea erorilor din procesele interne
• instrumente de analiză superioare
• eficientizarea tranzacțiilor
• câștigul de timp (cu ajutorul noilor tehnologii de automatizare, roboții pot prelua task-urile repetitive și elibera timpul consultanților).

„Evoluția în acest sector este impresionantă, iar schimbările sunt foarte rapide. România și piață imobiliară nu vor fi ocolite de aceste evoluții, în condițiile în care soluțiile tehnologice sunt folosite pentru a crea condiții și medii inovatoare pentru îmbunătățirea vieții consumatorilor, a angajaților, și pentru eficientizarea operațiunilor companiilor. AI, Internet of Things, realitatea augmentată și alte tehnologii vor ajută companiile să își reinventeze modelele de business și să găsească noi surse de creștere. De asemenea, pentru angajați, sistemele de tip smart business reinventează locul de muncă astfel încât să creeze condiții cât mai bune pentru creativitate și productivitate”, conchide Alexandru David de la JLL.

Dar, implementarea acestor tehnologii și soluții nu poate fi decât una graduală, în ritm cu evoluția cererii.