Ipotecarul nou și vechi versus Prima Casă. Ce bănci au majorat avansul și cu cât

Intesa Sanpaolo Bank a majorat recent cu cel puţin 5 puncte procentuale avansul necesar pentru creditele de investiţii imobiliare persoane fizice (achiziţie imobil), atât în lei, cât şi în euro. Astfel în prezent banca solicită un avans de cel puţin 20% din valoarea investiţiei pentru creditele ipotecare în lei şi de minim 30% pentru cele în euro. În cazul unor situaţii speciale (imobile aflate în orase mai mici sau în mediul rural) aportul propriu al clientului poate fi mai mare urcând şi la 50%. Este cea de-a patra bancă care a majorat avansul creditului ipotecar.

Teoretic, din cauza legii dării în plată, patru bănci au majorat avansul la creditul ipotecar- Raiffeisen Bank, Bancpost, BRD și Intesa Sanpoalo Bank. Nimeni nu a precizat că nivelul de 15% perceput de toate celalalte bănci înainte și acum este unul minim, pe care banca îl poate modifica oricând în funcție de bonitatea și veniturile clientului, de perioada și valuta creditului.

Condițiile de credit diferă în funcție de bonitatea clientului

Astfel, limita minimă a avansului, de 15% poate fi oricând crescută de orice bancă din sistem (nu doar de cele care au anunțat majorarea din cauza legii dării în plată) în funcție de profilul clientului.

Dealtfel, reglementările BNR prevăd că băncile trebuie să își avizeze normele de creditare, instituția de reglementare stabilind un preg minim al condițiilor, prag sub care banca nu are voie să treacă. Și la ora actuală, bănci care nu au modificat condițiile de credit îți arată că pentru anumite limite (creditele de valori mari) nivelul avansului poate fi și de 25%, chiar dacă minimum acceptat și afișat de bancă este de doar 15%. Este cazul Unicredit Bank.

În plus, pe site-ul Băncii Transilvania anunțul este clar: “suma maximă finanțată nu va depăși 85% din valoarea garanției, dar procentul maxim finanțat raportat la valoarea garanției poate fi diferit în funcție de tipul imobilului ipotecat, de moneda creditului și de moneda în care realizezi veniturile”.

Condițiile preferențiale de credit pentru bancheri pălesc în fața Primei Case

Dacă facem o analiză a băncilor care au majorat avansurile constatăm că nivelul unui avans la creditul în lei poate fi chiar dublu față de nivelul minim perceput de alte bănci. Singura diferență este dată de faptul că, majoritatea creditelor noi acordate de băncile comerciale acum sunt credite Prima Casă, credite care au condiții mult mai bune decât orice alt tip de credit.

Mai mult, angajații băncilor comerciale, care beneficiază de avans, dobândă și comisioane preferențiale pentru că sunt angajjații băncii, prefer să acceseze un credit Prima Casă, pentru că este mai ieftin și condițiile îi sunt garantate pe toată durata de rambursare spre deosebire de creditul ipotecar normal.

BRD a modificat avansul doar pentru creditele în euro rambursate în mai mult de 25 de ani

În plus, majorările de avans la creditele în euro este mai mult praf în ochi: la ora actuală, mai puțin de 0,2% din creditele ipotecare nou acordate sunt în euro, multe bănci renunțând definitiv la această ofertă pentru persoanele fizice. În plus, BRD a majorat la 50% avansul pentru creditele în euro acordate pe o perioadă mai mare de 25 de ani, în rest avansul este de 25%, un nivel similar cu cel perceput de restul băncilor comerciale pentru creditul în valută și înainte de apariția spectrului legii dării în plată.

Cât despre Prima Casă, avantajele ei sunt net superioare celorlalte tipuri de credit, nivelul avansului în acest caz fiind stabilit prin lege la 5%. Astfel, dacă avansul uzual acum pentru un ipotecar este de circa 35.350 lei la un imobil în valoare de 235.000 de lei, la ipotecarul acordat de unele bănci după ce și-au majorat avansul, nivelul acestuia poate fi de peste 77.500 de lei, în timp ce avansul la Prima Casă este de doar 11.750 de lei.

Pe lângă toate acestea, odată la doi ani, băncile își revizuiesc condițiile de creditare în funcție de noile condiții de piață. Cum în ultimul an, multe din condițiile de piață și profilulu clienților și al bonității lor s-a cam schimbat este foarte probabil să mai asistăm și în perioada următoare la ajustări, mai mult sau mai puțin minore ale condițiilor de creditare, inidiferent de forma în care va fi promulgată sau nu legea dării în plată.

Credite ipotecare NOI

*pentru creditele pe o perioadă până în 25 de ani sau egală cu aceasta

**pentru creditele peste 25 de ani

Credite ipotecare VECHI

*avansul este perceput doar pentru valori mai mari ale creditului și este un exemplu ipotetic pe site-ul băncii. Unicredit subliniază oficial că nu a umblat la condițiile de creditare, iar pe site este trecut nivelul minim de 15% pentru creditele ipotecare în general

PRIMA CASĂ – TOATE BANCILE

Avans – 5%

Valoarea avansului – 11.750 lei

Valoare imobil – 235.000 lei