Piaţa locuinţelor în primul trimestru în Capitală: 2.400 de apartamente noi livrate pe piaţă şi aşteptări de scădere a stocului nou cu 20%

Oferta rezidențială pentru București – Ilfov a crescut cu aproximativ 2.400 de unități noi la sfârșitul trimestrului I 2020. COVID-19 s-a manifestat în special în ultimele două săptămâni ale primului trimestru și a avut o influență moderată asupra Q1 2020 în ceea ce privește oferta nouă, deși restricțiile impuse au dus la încetinirea activității pe majoritatea șantierelor.

În consecință, o parte importantă a noilor proiecte programate pentru livrare în martie 2020 va fi amânată pentru T2 2020. În general, noua ofertă în 2020 va rămâne relativ stabilă, similar nivelului din 2019, chiar dacă ar putea exista întârzieri în acest sens. Dar sunt dezvoltatori, care din respect pentru clienţii lor ţin neapărat să nu amâne livrarea noilor locuinţe. Printre aceştia sunt One United Properties, care în 2020 are de livrat 450 de apartamente, sau Forty Management, care a finalizat vânzarea celor peste 200 de apartamente din Central District 4 Elemente, proiect rezidenţial care va fi livrat, conform promisiunilor, în trimestrul al III-lea al acestui an.

„Numărul de apartamente nou-livrate ar putea scădea cu aproximativ 20% în 2021 la aproximativ 11.000 de unități noi și continuă tendința descendentă în următorii 2 ani. Cu toate acestea, efectele crizei vor fi mai clare pe termen lung, când vom putea evalua impactul acesteia asupra proiectelor care se află în prezent în faza de planificare”, spun consultanții JLL. 

* chirie – euro/mp, pret – euro/mp

Evoluția cererii

Evoluția cererii a fost relativ stabilă până spre sfârșitul trimestrului I. Nivelul tranzacțiilor cu unități noi s-a situat undeva la 4.600 de unități pentru București și 1.500 de unități pentru Ilfov, presupunând că 60% dintre tranzacțiile înregistrate oficial de Agenția Națională de Cadastru au fost efectuate cu unități noi, iar pentru Ilfov vânzările noi reprezintă 90% din totalul tranzacțiilor.

„Ne așteptăm la o reducere bruscă a volumului tranzacțiilor pe termen scurt. Acest lucru se datorează în mare măsură incapacității fizice de a merge la vizualizări, alături de un șoc la nivelul stării de spirit, cu oameni dornici să aștepte și să vadă cum se desfășoară criza. Doar vânzările sau închirierile care au fost într-un stadiu suficient de avansat când a fost decretată starea de urgență este probabil să se încheie înainte de ridicarea restricțiilor”, susțin cei de la JLL.

Pe termen lung, pandemia COVID-19 va avea un impact diferit asupra cererii pentru fiecare segment de piață rezidențială, dar este încă prea devreme pentru a evalua efectele asupra numărului de tranzacții.

Evoluția prețurilor

Prețurile de pe piața rezidențială au înregistrat o evoluție stabilă, continuând tendința ascendentă în primul trimestru al anului 2020, și, au ajuns, în medie, la 1.460 euro/mp, cu o creștere de 4,7% față de trimestrul precedent.

După focarul de pandemie COVID-19, dezvoltatorii mai mari au rămas într-o poziție relativ sigură, cu rezerve solide de numerar. Odată ce piața se va ridica din nou, primii clienți care se întorc pe piață se pot aștepta totuși la reduceri și promoții care să le recompenseze încrederea reînnoită.

Prețurile solicitate vor rămâne stabile pe termen scurt, dar vom observa un val de actualizare, cu marje mai mari de negociere pentru a ajuta procesul de vânzare.

Randamentul brut al investițiilor  rezidențiale private variază de la 5% la 7% în București. Zonele de top, cum ar fi Herăstrău – Nordului, Kiseleff – Aviatorilor, Dorobanți – Floreasca, Victoriei – Romana – Universitate și Unirii înregistrează randamente de aproximativ 5% sau mai mici.

Valorile de rentabilitate mai bune, în medie peste 6,5%, sunt întâlnite mai departe de centrul orașului, în zone cu densitate ridicată, în cartiere precum Dristor-Vitan, Berceni, Rahova, Crângasi, unde valorile de închiriere pentru unitățile nou livrate se mențin la un nivel ridicat, în timp ce prețurile de vânzare sunt mai reduse decât cele din centru.

Proprietățile care prezintă randamente de 7% sau chiar puțin peste sunt excepții și sunt de obicei localizate în zone în care raportul cerere – ofertă este dezechilibrat, în favoarea proprietarilor. Pe de altă parte, chiar dacă rata de rentabilitate este mai mică, majoritatea tranzacțiilor de investiții rezidențiale sunt înregistrate zone bune. O valoare mai bine conservată în timp, o apreciere stabilă, dar constantă a valorii proprietății și a chiriașilor de calitate pe termen lung creează premise mai atrăgătoare pentru scenarii de achiziție.

Oportunitățile de investiții de succes pe piața rezidențială sunt accentuate prin numeroși parametri și astfel, cele mai bune strategii s-ar putea să nu se bazeze doar pe influența randamentului. În general, atunci când evaluăm tendințele viitoare ale investițiilor rezidențiale, menținem o perspectivă rezervată-optimistă, pentru că sectoarele de locuit oferă performanță contraciclică și este puțin probabil ca investitorii să-și vândă expunerea pe  acest sector.