Topul celor mai bune credite ipotecare din România. Ce contează mai mult? Cât plătești sau cât de ușor obții creditul?

Am realizat un clasament al celor mai bune credite ipotecare acordate de primele zece bănci din România, luând în calcul 240.000 de lei sumă împrumutată (echivalentul a circa 50.000 de euro), cu o perioadă de rambursare de în 25 de ani, cu dobândă variabilă, în condiții normale (fără încasare salariu), iar ratele și costul creditelor au fost calculate folosind simulatoarele puse la dispoziție pe site-urile băncilor, acolo unde acestea există. De ce dobândă variabilă? Pentru că, potrivit datelor BNR, aproape 75% din creditele pentru locuințe sunt cu dobânda variabilă, nu fixă.

Rata lunară pentru un credit de 240.000 de lei, pe 25 de ani variază între 1472,58 – la CEC Bank și 1680 lei la BRD.

Din punct de vedere al costurilor, cel mai avantajos credit ipotecar este la CEC Bank. Banca percepe o dobândă de 4,81% la lei – singura dobândă din piață sub nivelul de 5%. Dobânda este variabilă, în funcție de IRCC, la care se adaugă o marjă de 2,4%. În plus pe lângă dobândă, există un comision lunar de administrare de 0,04%, ceea ce duce costul total al creditului (DAE) la 5,45%.

Pe locul doi se află Banca Transilvania. Dobânda este de 5,36% (redusă cu 0,2 pp în cadrul unei promoții valabile inclusiv în luna septembrie, iar DAE este de 5,60%, incluzând și un comision de administrare de 150 de lei anual. Pe locul trei se află BCR, care percepe o dobândă de 5,51% la creditele pentru locuințe (DAE de 5,67%).

Pe locurile 4-5 în topul celor mai mici costuri totale efective (DAE) se află OTP Bank, Garanti și Alpha- cu costuri totale relativ similare: DAE între 4,82% și 4,85%, urmate de Raiffeisen – cu DAE de 5,99% (la o dobândă de 5,41%).

Ultimele trei locuri din Top 10 sunt ocupate de ING, Unicredit și BRD, care practică DAE peste 6% în cazul creditelor ipotecare.

Rata include, pe lângă rambursări de principal și dobândă și comisioane. La ce trebuie să fii atent?

Majoritatea băncilor practică comision de analiză: între 500 de lei la CEC Bank și 900 de lei la 4 dintre băncile din top 10 (Unicredit, ING, Raiffeisen, Alpha). În prezent, băncile au încercat să-și simplifice produsele, renunțând la comisioanele de administrare, cândva nelipsite din oferte. Mai percep astfel de comisioane CEC Bank și Garanti (lunar, la soldul creditului) și Banca Transilvania (comision fix, de 150 de lei anual).

Alte costuri sunt cele cu asigurările: asigurarea pentru imobilul ipotecat este solicitată de majoritatea băncilor, dar unele instuții solicită și o asigurare de viață. Este cazul BRD și ING, care includ un cost cu asigurarea între 70, respectiv 108 lei/lună.

Cât ajungi să plătești în contul ratelor pe întreagă durată a creditului. Adunate pe 25 de ani, în cazul analizat, costurile cu dobânzile, comisioanele și asigurările la 90% din suma împrumutată inițial: deci ajungi să plăștești aproape dublu. La CEC Bank, suma totală de rambursat ajunge la peste 430.000 de lei, în timp ce la BRD – la 494.000 de lei.

Cel mai avantajos împrumut este cel în care ai cea mai mică rată lunară de plată, cel mai mic DAE și cea mai mică sumă totală de rambursat. Dar dacă nu dispui de un avans suficient de mare pentru a acoperi suma minimă cerută de bancă? 

În prezent, majoritatea băncilor solicită un avans de 15%. Asta înseamnă că, pentru un apartament sau o casă cu un preț de 300.000 de lei (echivalent 62.500 de euro), poți împrumuta de la bancă 240.000 de lei (echivalent 50.000 de euro), dar trebuie să vii cu minimum 60.000 lei (12.500 de euro) avans.

Există și bănci care solicită un avans minim peste 15%. La Banca Transilvania, avansul solicitat este ceva mai mare, de 20%. BCR și Raiffeisen percep avansurile în funcție de zona în care se află imobilul ce urmează a fi cumpărat, care pot ajunge și la peste 35% în alte zone decât marile orașe. În cazul ING Bank pe site apare disponibil creditul ipotecar cu 15% avans, iar dacă vrei să-ți faci un calcul estimativ pe site-ul băncii constați că nu ai acces la împrumut decât dacă ai avans de 25% din valoarea imobilului pe care vrei să-l cumperi. Banca spune că îl acordă și pe cel cu avans de 15%, dar la costuri ceva mai mari.