Unde ar mai putea dezvoltatorii să facă zgârie nori. Centrul Bucureştiului e supraaglomerat

Unul dintre motivele pentru care investitorii imobiliari au fost atraşi de România se datorează creşterii puternice a Produsului Intern Brut (PIB) din anii anteriori crizei.
Însă odată cu creşterea PIB, era preconizată şi o creştere a chiriilor pe segmentul spaţiilor de birouri. Iar investitorii şi-au făcut temele şi calculele, au venit în România şi au pompat milioane de euro în proiecte imobiliare.

Avem 10 turnuri Sky Tower goale 

Pe segmentul birourilor, în Bucureşti, acolo unde se concentrează majoritatea proiectelor dezvoltate, rata de neocupare a ajuns la sfârşitul anului trecu la 16%, arată un raport al companiei de consultanţă imobiliară CBRE. Adică, 340.000 de mp de spaţii de birouri de clasă A şi B au rămas goale, cam cât 10 turnuri Sky Tower.  

Problema însă este că România are puţini angajaţi care să lucreze în birouri, exceptând angajaţii statului ale căror birouri se află în clădiri vechi, deţinute de autorităţi. Doar 40% din angajaţii din România lucrează în domeniul serviciilor, faţă de ponderea de 70% înregistrată în alte state vest-europene.  

„Acest lucru opreşte creşterea în România. Numărul oamenilor care merg la birou e mai mic decât în SUA sau în alte state din Europa”, a declarat Adrian Popovici, consultant independent şi fost partener asociat al biroului din România al McKinsey în cadrul unui seminar organizat de compania de consultanţă Immpuls.

Deşi Capitala a recuperat din decalajul de spaţii de birouri faţă de celelalte capitale din regiune, a rămas tot sub nivelul lor, iar Andrei Popovici este de părere că Bucureştiul va putea ajunge din urmă oraşul Praga de-abia peste şapte-opt ani.

Dar, potenţial încă mai extistă. Sunt proiecte de birouri care urmează a fi livrate sau construite în Bucureşti. Nici oraşele Cluj-Napoca, Timişoara sau Iaşi nu fac excepţie. Şi se pare că există interesul unor companii care nu deţin operaţuni pe piaţa românească să se extindă şi la noi.

„Piaţa închirierilor e condusă de relocări şi consolidări ale poziţiilor companiilor, dar avem un trend pozitiv, în sensul că am primit multe cereri în ultimele şase luni de la mai multe companii care vor să-şi deschidă afaceri în România. Şi nu vorbesc doar de Bucuresti, ci şi de celelalte oraşe. Dacă o parte din aceste companii vor alege Romania, va fi un semn bun pentru dezvoltatori pentru a veni şi dezvolta în România. Sunt companii de toate felurile, de la cele din industria auto moto, la cele din domeniul bancar”, a declarat Marius Scuta, associate director Jones Lang LaSalle.

Bijuteriile ascunse ale Bucureştiului

Un investitor care reuşeşte să găsească echilibrul dintre chirie şi costul de construcţie plus terenul, poate obţine un câştig la capitalul investit de 12%, cu anumite riscuri. E greu să alegi o bijuterie dintr-o mână de opţiuni, completează Popovici. Dar, opţiuni ar fi. Acesta îi sfătuieşte pe investitori să cumpere terenuri în apropierea viitoarei magistrale de metrou, sau de ce nu, în apropierea viitoarelor parcărilor pe care autorităţile din Bucureşti le au în plan.

„Ştiaţi că doar 10% din suprafaţa Bucureştiului are 90% din totalul de spaţii de birouri moderne? Foarte multe clădiri de birouri sunt concentrare în centrul oraşului, şi asta pentru că acesta este singurul loc unde infrastructra permite accesul rapid la locul de muncă. Orice ai face în centru, nu ai spaţiu. Iar dacă dezvolţi o clădire de birouri în zona centrală, o faci fie fără locuri de parcare, fie cu locuri care vor costa foarte mult. Dacă vrei să faci o clădire de birouri în afara Bucureştiului, atunci va trebui ca angajaţii chiriaşilor să facă un drum de o oră până la muncă”, mai spune consultantul.

Cele mai multe clădiri de birouri se află în zona de nord a Capitalei, dar chiar şi cu acces rapid la metrou sau mijloace de transport puse la dispoziţie de către companii, angajaţii fac între 40 şi 45 de minute până la birou. Angajaţii care au birourile în zone precum Tineretului, Floreasca-Primăverii, Cotroceni, Titan, Berceni sau Obor, fac până la muncă între 30 şi 40 de minute. Cei mai avantajaţi sunt cei care lucrează în zonele centrale ale Bucureştiului: sub 30 de minute până la birou, arată datele prezentate de Andrei Popovici.

Băncile sunt atente la fianţările acordate în sectorul imobiliar

În plus, finanţarea este şi ea o problemă. Atunci când un investitori cere băncii finanţare pentru un proiect, aceasta vrea să vadă cash-flow şi contracte de pre-închiriere, ceea ce complică lucrurile pentru dezvoltatori.

După ce mai multe bănci s-au fript în perioada de boom imobiliar şi au de recuperat creanţe importante de la dezvoltatorii în insolvenţă, acum suflă şi-n iaurt. „Înainte de 2008, directorii băncilor primeau bonusuri în funcţie de cota de piaţă, acum primesc bonusuri în funcţie de profitabilitate. De aceea, dintre toate domeniile, cel mai atent se vor uita la imobiliare”, mai spune Popovici.