Doar două clădiri de birouri finalizate în Capitală în trimestrul II, fără livrări de mall-uri

„Cu doar două clădiri finalizate în T2-2013, care însumează o suprafaţă de 7.800 metri pătraţi, noua ofertă de spaţii de birouri finalizată în semestrul I din 2013 se ridică la aproximativ 80.000 mp. (…) Stocul modern de spaţii de birouri din Bucureşti este estimat la 2,04 milioane mp, din care estimăm că 51% este de clasa A”, potrivit unui studiu de piaţă al Jones Lang LaSalle.

Astfel, imobilul CSDA Siriului, parţial finanţat cu fonduri europene, a fost închiriat în totalitate până la finalizarea lucrărilor de construcţie, în timp ce o altă clădire amplasată central, pe strada Armand Călinescu, a înregistrat la finalizare, o rată de ocupare de aproape 50%.

Analiştii notează că lipsa unor potenţiale cereri sau concluzionări de contracte importante de pre-închiriere poate determina amânarea pentru anul viitor a unor proiecte anunţate spre finalizare în al doilea semestru al acestui an.

Rata medie de neocupare este estimată la 15,6%, reprezentând o uşoară scădere trimestrială, iar cele mai mari rate de neocupare au fost înregistrate în zonele de nord ale oraşului, Băneasa şi Pipera Nord, depăşind 35% în fiecare dintre acestea.

În trimestru al doilea din acest an, preluarea totală de spaţii de birouri a fost de 59.000 mp, cu cererea nouă de spaţii generând 49% din activitatea de închiriere, în timp ce contractele de re-închiriere au atras 35% din suprafaţa totală închiriată în acest interval. Restul de 16% din activitatea totală de închiriere a trimestrului a fost generată de extinderi (2), sub-închiriere (1) şi pre-închiriere (1).

Întreaga activitate de închiriere din semestrul I este estimată la 123.000 mp, fiind similară cu cea înregistrată în primele şase luni ale anului trecut.

„Chiriile contractuale prime pentru spaţii de birouri au rămas neschimbate în ultimele 12 luni, fiind cotate la 18,5 euro/ mp/ lună. Pe parcursul trimestrului II 2013 s-a înregistrat o creştere semnificativă a stimulentelor financiare, atât în ceea ce priveşte numărul lunilor libere de plată a chiriei, cât şi a contribuţiilor financiare pentru amenjarea spaţiilor închiriate. Acestea sunt aplicabile contractelor de închiriere pentru suprafeţe mai mari de 2.000-3.000 metri pătraţi în clădiri deja finalizate, în timp ce până nu demult aceste stimulente se acordau cu preponderenţă contractelor importante de pre-închiriere, care aveau un rol decisiv în atragerea finanţărilor şi demararea lucrărilor de construcţie. În plus, asistăm la o trecere către o piaţă a chiriaşilor, aspect care, după părerea noastră, va marca sectorul spaţiilor de birouri cel puţin următoarele 12 luni”, potrivit analizei.

Oferta pentru semestrul II a fost revizuită în scădere, ajungând la 40.000 – 50.000 mp. Proiectele anunţate pentru următorii doi ani, 2014-2015, însumează 180.000-200.000 mp, cu o probabilitate destul de mare ca unele lucrări să-şi amâne finalizarea pentru 2015. În plus, două proiecte de tip business park, dezvoltate în mai multe faze, pot demara oricând construcţia unor faze ulterioare, în funcţie de interesul chiriaşilor şi semnarea contractelor de pre-închiriere.

„Estimăm că preluarea de spaţii de birouri va fi similară ultimilor doi ani, dar cu o creştere a ponderii contractelor de pre-închiriere din activitatea totală de închiriere a spaţiilor de birouri”, se arată în studiu.

Pe segmentul comercial, în trimestrul al doilea în România nu s-a finalizat niciun proiect. În urma unor revizuiri de suprafeţe de centre comerciale, în Bucureşti stocul modern este estimat la 850.000 mp, în timp ce restul ţării contribuie cu aproximativ 1,5 milioane mp.

În Capitală, cea mai importantă inaugurare de centru comercial este Promenada Mall, cu o suprafaţă închiriabilă de 35.000 mp, anunţată pentru octombrie 2013.

„În ultimele luni, trei proiecte de centre comerciale au fost reanunţate pe piaţa bucureşteană, dar fără informaţii clare despre începerea lucrărilor de construcţie sau despre inaugurare: ParkLake Plaza (~63.000 mp suprafaţă închiriabilă), Mega Mall (~60.000 mp suprafaţă închiriabilă) şi Victoria City Lifestyle (~35.000 mp suprafaţă închiriabilă)”, potrivit sursei citate.

În trimestrul al doilea, cea mai importantă tranzacţie de pe piaţa de retail a fost preluarea reţelei de bricolaj Bricostore de către compania britanică Kingfisher, cel mai important jucător în domeniu la nivel european.

„Retailerii rămân în continuare precauţi în ceea ce priveşte extinderea reţelelor naţionale, având o preferinţă pentru centrele comerciale prime. Retailerii din segmentul cu preţuri medii, prezenţi deja în majoritatea centrelor comerciale româneşti cu rezultate financiare performante, încep să evalueze şi proiecte noi de centre comerciale, dar condiţiile financiare pe care aceştia sunt dispuşi să le ofere nu sunt suficiente pentru demararea de noi proiecte”, potrivit analiştilor.

Chiriile prime atât pentru centrele comerciale cât şi pentru unităţile comerciale stradale sunt estimate la 55 – 65euro/mp/lună, cele mai mari fiind obţinute în AFI Palace Cotroceni şi Băneasa Shopping City.

Autorii studiului notează o scădere a chiriilor spaţiilor comerciale din centrul istoric al Bucureştiului, având în vedere că zona şi-a mai pierdut din „farmecul iniţial” şi a devenit o destinaţie pentru un segment ţintă al populaţiei cu venituri mai mici.

„În prezent oferta de centre comerciale din Bucureşti aferentă 2013-2014 este estimată la 60.000 mp alcătuită din două proiecte, Promenada Mall şi Vulcan Value Center. La nivel naţional în semestrul al doilea din 2013 sunt anunţate a se finaliza încă două proiecte: Corall în Constanţa (18.000 mp) dezvoltat şi ancorat de Cora, având o galerie comercială de 50 de unităţi, ataşată
hypermarketului, şi AFI Palace Ploieşti, un centru comercial amplasat în zona centrală a oraşului Ploieşti, cu o suprafaţă închiriabilă de 28.000 mp, având ca ancoră tot o unitate Cora”, arată reprezentanţii Jones Lang LaSalle.

Pe piaţa spaţiilor industrale, în trimestrul al doilea au fost finalizate două importante unităţi (fabrica Lufkin Industries Oil Field Division, în cadrul Ploieşti West Park şi o dezvoltare de tip greenfield a Plexus amplasată în Eurobusiness Industrial Park din Oradea).

Cu excepţia proiectului construit şi ocupat de H. Essers, o unitate de 33.000 mp amplasată pe autostrada A1 şi a cărei finalizare este anunţată pentru sfârşitul anului 2013, niciun alt proiect nu se afla în construcţie în zonele industriale aferente oraşului Bucureşti, potrivit sursei citate.

În trimestrul al doilea, preluarea totală de spaţii industriale în România este de 52.000 mp, fiind semnate contracte în Bucureşti, Oradea şi Timişoara. Chiriile spaţiilor industriale prime sunt cuprinse între 3,8 – 4 euro/ mp/ lună.

Pe segmentul spaţiilor hoteliere, analiştii arată că în iunie în Bucureşti erau 77 de unităţi hoteliere, însumând 9.500 de camere. Piaţa hotelieră este în mare parte dominată de segmentul corporate, în consecinţă şi oferta este în mare parte compusă din unităţi hoteliere de 4 stele (60% din stocul total al unităţilor de cazare), urmate de cele de 5 stele (22%) şi 3 stele (18%).

„Chiar dacă hotelierii nu reuşesc să obţină rezultate similare celor din perioada premergătoare crizei, sectorul hotelier începe să marcheze uşoare reveniri. Rezultatele primelor cinci luni ale anului 2013 arată o rată de ocupare de 58,2%, în creştere cu 7% faţă de aceeaşi perioadă a anului anterior, în timp ce nivelul veniturilor per cameră a înregistrat o creștere de 5%, ajungând la 45 euro. Preţul mediu per cameră rămâne scăzut, la un nivel de 78 euro, fiind cu 34% sub nivelul înregistrat în 2007. Pe termen lung, piaţa hotelieră bucureşteană aşteaptă să înregistreze o creştere, având în vedere redresarea mediului economic, precum şi creşterea numărului de vizitatori din categoria turismului de afaceri”, se arată în studiu.

Analiştii notează că volumul total al investiţiilor înregistrat în prima jumătate a anului 2013 este estimat la 62 de milioane euro, cea mai importantă tranzacţie fiind preluarea clădirii de birouri The Lakeview de către fondul de investiţii New Europe Property Investors.

„Cu toate că nu s-a înregistrat nicio tranzacţie în trimestrul al doilea din 2013, în prezent se află în fază avansată de negociere câteva proiecte imobiliare, în special proiecte cu spaţii comerciale amplasate pe întreg teritoriul României. Procesul de tranzacţionare este lung şi estimăm că finalizarea acestora urmează să fie realizată abia spre sfârşitul anului în curs”, potrivit sursei citate.