Noua directivă europeană a creditelor ipotecare: Banca se va purta omeneşte cu clientul, după ce îl execută

Parlamentul European a aprobat directiva privind contractele de credit ipotecar. Intenţia legiuitorului este de a omogeniza condiţiile în care creditele pentru locuinţe sunt acordate populaţiei la nivelul Uniunii Europene şi de a oferi mai multă protecţie consumatorilor, după bula imobiliară care s-a spart în timpul crizei financiare.

Potrivit Directivei, care se aplică atât băncilor cât şi insituţiilor financiare nebancare, consumatorii sunt mai bine protejaţi în procedurile de executare silită. După ce scăderea preţurilor locuinţelor i-a lăsat pe debitori cu datorii la bănci chiar dacă aceştia şi-au pierdut casele în procedurile de executare silită, UE vrea să le uşureze situaţia cu ocazia următoarei bule imobiliare. Creditorii nu vor avea posibilitatea să execute debitorii dincolo de o situaţie „rezonabilă”.

„Atunci când creditorii au acces deplin la toate activele unui consumator după finalizarea unei proceduri de executare silită și în cazul în care o sumă a rămas restantă, măsurile care stabilesc modalitățile de rambursare sunt rezonabile și țin seama de interesele consumatorului și de situația în care se află acesta. Acest lucru poate include stabilirea unor măsuri de limitare a executării silite asupra salariilor, asupra pensiilor sau asupra unor prestații similare pentru a permite păstrarea unui venit minim și evitarea unei supraîndatorări a gospodăriilor”, se arată în textul Directivei.

„Atunci când părțile la contractul de credit sunt de acord cu acest lucru în mod expres, returnarea garanției este suficientă pentru a rambursa creditul”, se arată în text.

Fără acest acord, debitorul va fi în continuare datornic faţă de bancă, dacă valoarea garanţiei nu acoperă valoarea creditului.

Tot la categoria executării garanţiilor, textul prevede ca băncile să le execute la preţuri convenabile, astfel încât presiunea asupra debitorilor să fie cât mai mică. În România, apartamentele au ajuns în unele cazuri să fie vândute la licitaţie şi la 25% din valoarea anunţată, ceea ce a lăsat debitorii şi fără casă şi, în plus, şi mai îndatoraţi.

Alte prevederi importante

Directiva spune că statele trebuie să se asigure că există o informare corespunzătoare a consumatorilor înainte de accesarea unui credit şi că aceştia au la dispoziţie cel puţin 7 zile pentru a se hotărî dacă semnează sau nu contractul. Modul de prezentare a informaţiilor trebuie să fie standardizat, astfel încât acestea să fie uşor comparabile de la bancă la bancă, şi consumatorul să poată lua mai uşor o decizie. Într-o formă similară, această prevedere ca şi altele ce urmează au fost adoptate de legiuitorul român în textul ordonanţei de urgenţă a guvernului numărul 50 din 2010, modificată prin legea 288/2010, o implementare a unei directive europene pentru reglementarea creditului pentru consumatori pe care România a extins-o şi la creditele ipotecare.

Legiuitorii naţionali trebuie să se asigure şi că băncile fac o evaluare temeincă a capacităţii clienţilor de a-şi achita ratele la credit.

Potrivit preambulului directivei, evaluarea bonităţii clientului trebuie să ia în considerare toţi factorii necesari şi relevanţi care ar putea afecta ablitatea acestuia de a plăti creditul de-a lungul vieţii – un obiectiv cel puţin

Consumatorii trebuie să ofere băncii informaţii privind veniturile şi cheltuielile lor, iar banca trebuie să verifice aceste informaţii înainte să încheie creditul – dacă nu s-a informat suficient, atunci nu are dreptul să întrerupă contractul.

Angajaţii băncilor să fie plătiţi la calitate, nu la volum

Remunerarea angajaţilor băncilor trebuie să nu se facă după numărul creditelor vândute, ci după calitatea acestora, pentru a nu se încuraja creşterea riscului luat de bancă peste nivelul acceptat în strategia acesteia. Atât în Europa, cât şi în România, băncile îşi plăteau angajaţii la volumul de credite acordate. În criză, a urmat o rată de default ridicată în rândul debitorilor care nu se calificau în mod real la un credit.

Brokerii s-ar putea să nu mai ia comision de la bancă

Statele membre pot să interzică plata comisioanelor de către creditori intermediarilor de credite, spune textul Directivei. În acest caz, brokerii nu vor mai putea fi plătiţi de către bănci, pentru că leguitorul european consideră că aceştia vor aduce mai multe riscuri asupra băncii acordând credite celor cu un rating prost. Această prevedere, dacă va fi pusă în aplicare şi în legea naţională, ar putea afecta puternic afacerile brokerilor, care sunt plătiţi din comisioanele încasate de la bănci.

Mai mult, conform Directivei, statele pot impune interzice sau restricţiona plăţile consumatorilor către bănci şi intermediari înainte de semnarea contractului.

Reclame cu DAE scris mare

Reclama trebuie să fie clară, corectă şi să nu inducă în eroare. Sunt interzise formulările care pot crea false aşteptări consumatorilor în legătură cu disponibilitatea sau costul creditului, spune textul de lege.

Dacă într-o reclamă este pomenită dobânda creditului, atunci trebuie automat pomenit şi nivelul DAE, scris cel puţin la fel de mare, plecând de la exemplul creditelor medii ca perioadă şi valoare ale băncii în cauză, precum şi o avertizare că posibilele fluctuaţii ale cursului pot creşte nivelul ratelor.

Fără produse obligatorii legate de credit

Practicile de a lega creditul de alte produse bancare vor fi interzise, deşi băncilor li se va permite să folosească pachetele de produse – doar că accesarea unui credit nu va mai fi condiţionată şi de accesarea altor servicii, cu excepţia unui cont din care se fac plăţile creditului.

Creditorii au dreptul să ceară şi asigurarea locuinţei, însă poliţa să poată fi încheiată cu orice asigurător.

Consumatorilor trebuie să li se prezinte şi un al doilea nivel al DAE, care să ilustreze posibilele riscuri ale unei creşteri semnificative a ratei împrumutului.

Directiva spune şi că statele trebuie să se asigure că sunt dezvoltate standarde de  încredere pentru evaluarea proprietăţilor rezidenţiale pe care băncile să le aplice la acordarea creditelor.

Creditele în valută să fie convertivile în moneda naţională

Directiva spune că în cazul creditelor în valută, statele se asigură că debitorul are dreptul de a converti creditul, la cursul de la data depunerii cererii de conversie valutară, iar dobânda va fi negociată, astfel încât să nu dezavantajeze creditorii. Metoda este diferită de cea folosită în Ungaria, unde guvernul Orban a acordat debitorilor dreptul de a-şi converti creditele în franci elveţieni la un curs preferenţial, care a devantajat puternic băncile.

De asmenea, băncile trebuie să informeze clienţii regulat şi în scris când totalul de plată a creditului creşte cu mai mult de 20% ca urmare a deprecierii monedei în care acesta îşi obţin veniturile faţă de moneda creditului.

Fără dobânzi interne ale băncilor

Indicii şi referinţele după care sunt calculate dobânzile trebuie să fie clare, accesibile, obiective şi verificabile de către părţile din contractul de credit şi de către autorităţile competente – acest aspect a fost rezolvat în România pentru creditele noi cu ocazia OUG 50/2010. Anterior, dobânda variabilă a unor credite acordate înainte de 2010 era netransparentă şi legată de dobânzi calculate de bănci, neexplicate în contracte. Aceste clauze de dobândă au fost printre cele mai atacate în instanţele naţionale în ultimii ani.

Executare cu faţă umană

Statele trebuie să se asigure că băncile arată o toleranţă rezonabilă înainte de iniţierea executării silite, spune textul de lege aprobat de parlamentarii europeni,

De asemenea, statele membre pot cere ca, în cazul în care creditorilor le este permis să definească şi să impună taxe asupra consumatorului născute din incapacitatea de plată a acestuia, acele taxe nu vor depsăşi necesarul pentru a compensa creditorul pentru costurile rezultate.

Directiva nu se aplică contractelor de credit existente la data intrării în vigoare a măsurilor naționale de punere în aplicare – se prevede în mod expres în text.