Ce orașe sunt campioni ai dezvoltării urbane și cum schimbă paradigma

În România, există deja poli urbani care au atras proiecte ce schimbă paradigma dezvoltării urbane, însă povești de succes apar și dinspre orașele subdezvoltate, care își schimbă destinul și devin oaze de bunăstare.

„Acum, în orașele noastre, deși avem populația în stagnare sau chiar declin demografic, se manifestă un exod masiv către suburbii. Regenerarea urbană creează un context și o oportunitate pentru oameni să rămână în centrul orașelor”, spune Marcel Heroiu, Senior Urban Development Specialist la Banca Mondială, într-un podcast susținut de UrbanizeHUB. Potrivit acestuia, un oraș care a beneficiat de investiții de regenerare urbană în centru, cu investiții în infrastructura de business, a adus chiriași care sunt bazați în oraș, are premise mai bune de a crea proiecte pe tiparul orașului de 15 minute. Spre deosebire de alt oraș în care s-a mers pe altă paradigmă economică, cum ar fi dezvoltarea industrială, caz în care conceptul este mai greu de implementat.

Indiferent de situație, implicarea oamenilor este esențială pentru că ceea ce se construiește servește bunăstării lor. „Cred că trebuie să existe o simbioză, un dialog activ. Este o abordare win – win pentru că aceste sesiuni de consultare cu cetățenii și stakeholderii aduc idei bune, care sporesc calitatea proiectului respectiv”, a mai spus Marcel Heroiu.

Viziunea dezvoltatorului de proiecte de regenerare urbană se suprapune cu cea a expertului. Este nevoie de un dialog activ cu autoritățile și comunitatea încă din primele faze ale proiectului pentru a avea coerență în proiectarea viitoare a orașului, iar comunitatea să fie mulțumită și să beneficieze pe deplin de transformare. Grupul Iulius are experiența unor proiecte mixed-use care au pus Iașul, Clujul, Timișoara pe un trend ascendent, de dezvoltare accelerată, sporindu-le atractivitatea pentru investitori și tranformându-le în orașe-magnet.

„În faza incipientă ne uităm la PUG-uri, la strategiile autorităților locale privind anumite zone din oraș. Vrem să știm care este direcția de dezvoltare pe care și-o doresc. Din fericire, astăzi sunt multe administrații locale dornice și capabile să înțeleagă de ce anume au nevoie investitorii și să facă un inventar al resurselor de care dispun”, a spus Marius Perșenea, Chief Operating Officer Iulius, în același podcast al UrbanizeHUB.

Acesta a vorbit despre cele două proiecte majore pe care Iulius le pregătește la Cluj și Constanța, proiecte de regenerare urbană a căror valoare va depăși 1,3 miliarde de euro și care vor capitaliza experiența dezvoltărilor anterioare. „Unul dintre motivele pentru care ne-am uitat către Constanța este că am ajuns la nivelul de încredere în noi ca formatori de piață. Avem experiența Palas Iași, primul proiect de regenerare urbană inaugurat în 2012, și a Iulius Town Timișoara pe care ne-am bazat decizia de a aborda orașe noi. Este vorba despre proiecte mari, ce propunem noi este business pe termen lung, de o cu totul altă anvergură”, a spus Perșenea.

Deși în esență conceptul mixed-use propune un mix de servicii – retail, office, rezidențial, entertainment – fiecare proiect dezvoltat de Iulius este personalizat în funcție de specificul și nevoile orașului respectiv. La Cluj, Iulius propune o investiție de peste jumătate de miliard într-un proiect de regenerare urbană, al cărui concept a fost stabilit ca urmare a consultării comunității pe un site dedicat. Proiectul se află în faza finală de avizare și propune reconversia fostei platforme industriale Carbochim, după ce fabrica a fost mutată și modernizată într-o zonă a orașului mai potrivită pentru tipul activității. Cu o puternică ancoră verde, un parc cu suprafața de 5 hectare care va integra malul Someșului și îl va face accesibil desfășurării activităților în aer liber, proiectul aduce la Cluj și cea mai mare suprafață de retail din țară, cu ancore premieră în regiune, dar și soluții creative și concepte noi de entertainment, pentru a răspunde așteptărilor unui public tânăr, amator de concerte și spectacole cum este cel de la Cluj. Astfel, în premieră națională, Iulius va integra un centru de arte performative într-un proiect de real estate ca parteneriat cu mediul cultural local, găzduit de una dintre cele două clădiri de patrimoniu industrial păstrate și reabilitate, precum și o sală de spectacole.

Fără infrastructură, nu vin investiții

Potrivit acestuia, fără un context favorabil, este dificil să atragi investitori noi într-un oraș. „Am văzut ce impact a avut Palas asupra Iașului, câte firme noi au venit în cei peste 10 ani de activitate. Mai recent, unele companii au sediul unic din România și în proiectul Palas Campus, cea mai mare clădire de birouri din țară, proiect care s-a născut pe baza unei cereri concrete de infrastructură de business modernă venită din partea pieței”, a mai spus Perșenea.

Orașele universitare, cu populație tânără, educată, au un potențial mai mare de a atrage investitori, fiind propice dezvoltărilor de regenerare urbană, iar acesta este tipul de oraș pe care a pariat Iulius.

„Noi suntem concentrați pe orașele universitare, cu studenți înalt calificați, care atrag investitori care își desfășoară activitatea în birouri și atunci te îndrepți spre conceptul orașului de 15 minute, care aduce la un loc funcțiuni multiple – office, retail, food și entertainment, rezidențial. La fel ca în America de Nord, unde nu mai există interes pentru crearea de cartiere dormitor și districturi de business, care sunt ocupate alternativ câte 12 ore/zi. Când concepi un business, îți dorești să reții clientul cât mai mult timp în proiect, de aceea formatele mixed-use sunt orientate intuitiv către necesitățile reale ale oamenilor. Ele se constituie într-un univers de servicii care permit desfășurarea activităților work – play – live pe parcursul întregii zile și îi păstrează viața 24 de ore din 24”, a arătat Perșenea.

În contrast, orașe care au fost gândite în altă paradigmă economică, cu focus pe industrial, de exemplu, sunt mai puțin pretabile la astfel de proiecte, după cum a remarcat Marcel Heroiu, insistând asupra ideii că dezvoltarea este o chestiune care ține de specificul fiecărui oraș.

Ce șansă au orașele secundare să atragă investiții care să genereze dezvoltare?

Un raport al Băncii Mondiale arată existența a două Românii – una dinamică, a orașelor efervescente, cu zone metropolitane funcționale, care se întinde pe 50% din teritoriul țării, concentrează 75% din populație și produce 98% din PIB – și una inactivă, pe cealaltă jumătate a teritoriului, care generează doar 2% din PIB-ul național. Un oraș mic sau o zonă rurală subdezvoltată se poate dezvolta dacă se conectează cu o „locomotivă” – o zonă urbană funcțională, spun experții Băncii Mondiale. „Sunt necesare investiții în infrastructura conectivă, dezvoltarea unui sistem de transport public similar cu cele din vest. Cum este în Olanda, unde mai toată țara este un sistem urban bine conectat – aterizezi la Amsterdam, iei trenul și ajungi la Rotterdam, apoi te plimbi prin tot orașul cu același bilet. Sau de la Viena, de unde poți ajunge cu trenul, în doar o oră, la Bratislava și te plimbi cu același bilet prin tot orașul. Iulius are conceptul Family Market prin care investesc în zonele suburbane, se creează astfel dinamism și activitate și în zona de hinterland a unui centru urban dinamic. Există soluții pentru conectarea celor două Românii, sunt politici publice simple și clare care ar permite crearea de poduri pe care apoi să ruleze dezvoltarea”, a explicat Marcel Heroiu.