Afacere exotică în imobiliare: Căminele private pentru studenţi

Și e lesne de înțeles de ce. Alex e student în ultimul an la marketing și obișnuia să plătească până la 350 de lei pe lună pentru cazarea în campus, mai puțin decât plătea în primul an, când a stat cu chirie. Iar timpul până la școală, s-a redus considerabil. Obișnuia, pentru că acum este unul dintre cei 11 studenți care în toamna trecută au primit o bursă din partea proprietarului, omul de afaceri Liviu Tudor. Pentru că au avut rezultate bune la învățătură și s-au implicat în activitățile campusului, au fost răsplătiți cu cazare gratuită pentru acest an universitar. 

Magazin, cantină, săli de studiu, sală de fitness, teren de tenis, zonă pentru grătar, club, parcări, toate se află în campus, iar până la facultate, Alex face 25 de minute cu metroul. Iar de la  toamnă, studenții din West Gate vor avea parte de noi facilități. Liviu Tudor va investi încă 600.000 de euro în spații noi pentru petrecerea timpului. Peste trei luni, un lounge multifuncțional îi va aștepta. Lounge-ul va avea o sală de muzică, o bucătărie, un spațiu tradițional, dar și o bibliotecă. Acestă investiție însă, nu va duce la o creștere a chiriei. Ea va rămâne la același nivel: 80 de euro pentru un loc într-o garsonieră cu două paturi.

„Întotdeauna o să încercăm să aplicăm și aici principiul de upgrade permanent și să ajungem la nivelul occidental de facilități într-un campus, și dacă se poate să îl depășim. Campusul este foarte aproape de nivelul occidental, în sensul că ne preocupă nu numai de partea materială, cu facilități de locuire, dar ne ocupăm și de viața studențească. Elevii sunt organizați într-un comitet care are grijă de viața culturală, cu sprijinul nostru. Avem asistenți rezidențiali, care sunt ca și angajații și care se implică în administrarea campuslui. Tipul acesta de organizare este unul de tip occidental, care presupune implicarea studenților în administrare și viața culturală”, a declarat Liviu Tudor într-un interviu pentru ECONOMICA.NET.

Studenții care se ocupă de partea administrativă, nouă la număr, primesc o reducere de 25% din chirie, iar conducerea campusului a angajat recent doi asistenți rezidențiali în urma unor interviuri. Aceștia au rolul de a rezolva probleme administrative care apar și de a le semnala administratorilor.

Acest tip de campus este aplicat în străinătate la scară largă. Liviu Tudor a studiat cu atenție acest model mai ales în SUA, acolo de unde a plecat modelul ca studenții să se implice în propria viață culturală. Iar studenții din West Gate sunt plini de idei. Au fost organizate concursuri de fotografie, de tenis, workshop-uri, au făcut daruri copiilor de la un centru de plasament, iar clubul din incinta campusului le dă posibilitatea să organizeze tot felul de evenimente.

„Ai la îndemână așa multe resurse de tineri care vor să învețe, care vor să se implice. De ce să nu se implice și în administrarea campusului? De ce să angajezi tot felul de administratori, când ei sunt acolo? Sunt dispuși, deschiși, vor să facă internshipuri și au tot felul de nevoi și se implică cu mare drag”, mai spune Tudor.

Studenții s-au implicat și în găsirea unor soluții la nevoile lor. Au făcut o petiție la adresa RATB de a face o stație, în apropierea căminelor, pe linia de noapte care pleacă din centrul vechi, însă nu au primit pozitiv.

Deși au trecut 30 de ani, studentul Liviu Tudor, acum unul dintre cei mai importanți oameni din imobiliare, știe cum e viața la cămin.

„Eu am stat în Regie în toţi cei cinci ani de Politehnică, şi tot ce fac este ca şi cum aş sta acolo. Tot ce mi-ar face plăcere mie să găsesc într-un astfel de campus, o să pun acolo. E un fel de a restitui vremea frumoasă de atunci. Îmi place să fac şi pentru alţi copii viaţa frumoasă în campus. Îmi amintesc cum colegii din Bucureşti veneau la noi în cămin pentru că li se părea mai interesantă viaţa în Regie. Viaţa în campus are o lumină şi o culoare aparte, şi spre deosebire de atunci, acum studenţii îşi pot organiza evenimente şi desfăşoară divere activităţi. Ar trebui să fie mai frumos decât atunci„, spune Liviu Tudor, amintindu-şi de anii petrecuţi în Regie.

De ce nu se construiesc cămine private

Marea majoritatea a căminelor din România sunt cămine ce aparțin universităților, iar locul este limitat la numărul mare de studenți. Mulți dintre cei care nu prind un loc în căminele de la stat, aleg varianta chiriei. Deși Bucureștiul numără câteva cămine private, acestea sunt tot vechi cămine, cu dotări și condiții similare celor de la stat. Iar investitorii nu se înghesuie să construiască astfel de clădiri. Și asta pentru că perioada de recuperare a investiției ajunge chiar și la 15 ani. Și nu pentru că nu ar fi cerere, dar chiriile ar fi peste posibilitățile studentului român.

„Nu se construiesc cămine private sau blouri pentru tineri pentru că chiria care rezultă ar fi nesustenabilă  pentru tineri. Ca să vă dau o indicație, în Europa, un campus de genul acesta, închiriază o cameră de la 1.000 de euro în sus. Materialele au costuri similare și la noi, și la ei. Ce diferă e mâna de lucru. Dar mâna de lucru nu face o clădire să fie la jumătate de preț față de Occident. Ca atare, forța de plată a acestui segment, care nu e potent financiar, face ca acest tip de campusuri să nu poată fi dezvoltate, deocamadată, pe scară largă”, ne-a mai declarat Liviu Tudor.

Deși mai există teren pentru extinderea campusului, Liviu Tudor spune că pentru moment nu ia în calcul această variantă.

„Avem masa critică suficientă pe care ne-am propus-o. Trebuie întotdeauna să știi să te oprești. Este un proiect pe care ni l-am propus, l-am dezvoltat în etape, am ajuns la ultima, e suficient. Cu terenul, așteptăm vremuri mai bune. În teoria imobiliarelor, întotdeauna când dezvolți, trebuie să ai un teren de rezervă, ca să urmărești ciclurile de creștere și descreștere. În momentul acesta, avem teren de dezvoltat pentru biouri și pentru campus. Pentru birouri, avem teren suficient pentru dezvoltări viitoare”, spune Liviu Tudor. 

Liviu Tudor: Probabil o să atragem un partener strategic

Parcurile de birouri Novo Park din Pipera și West Gate din Militari însumează 150.000 de mp, închiriate aproape 100%. Liviu Tudor mai deține însă teren lângă aceste proiecte, teren pe care ar putea dubla suprafața de birouri existentă, însă extinderea e la stadiu de plan. S-a discutat cu un chiriaș care urma să închirieze o clădire viitoare în West Gate, însă aceste discuții nu s-au concretizat.

„Nu urmărim și nu suntem bucuroși de un grad de ocupare de 99%, și vă spun de ce. Dacă vine un chiriaș actual, care vrea să crească și nu ai de unde să-i mai oferi spațiu, nu prea o să se bucure. Și atunci e foarte bine ca într-un parc de birouri să ai întotdeauna o bucată bună, cateva mii de mp, disponibili pentru chiriașii proprii, care sunt asssetul fundamental pe care îl avem. Și atunci trebuie să avem grijă de ei și atunci când cresc, și atunci când scad. Mai devreme sau mai târziu, vor avea nevoie de creștere.  Și atunci, ce faci, îi trimiți la vecini?”, explică Liviu Tudor.

În toamna anului trecut, compania HP a prelungit pentru o perioadă de zece ani contractul de închiriere a 26.000 mp în Novo Park din Pipera, clădire ce se află în portofoliul lui Liviu Tudor. Suprinzător la această tranzacţie, estimată la 40 de milioane de euro, este perioada contractuală. De obicei, chiriaşii aleg prelungirea contractului cu cel mult cinci ani.

„Am observat că firmele americane se uită la România cu ochi pentru perioade mai lungi. HP nu e singura firmă care a prelungit contractul din Novo Park. Şi alte două firme americane au încheiat contracte pe perioade mai lungi, şi asta înseamnă că sunt speranţe să trecem la un alt rating de ţară”, ne-a mai declarat Liviu Tudor.

Întrebat dacă intenționează să facă un exit din cele trei proiecte, pe care le-a adus la stadiul de exploatare, omul de afaceri spune că nu este interesat de această variantă, dar că e posibilă atragerea unui partener strategic.

„Sunt multe variante. Poate fi exit, poate fi un partener strategic, poate fi punere pe piață – IPO, sunt minimum trei variante. Și a patra, să ramânem la fel. Probabil că o să luăm un partener strategic”, ne-a declarat Liviu Tudor, fără a oferi însă detali.

Campusul West Gate în cifre

Investiție: 58 milioane euro

Garsoniere: 925

Chiria minimă: 80 euro/loc

Venituri: 2,5 milioane de euro

Rata de retenție: 80%

CITEȘTE ȘI Peste 1.400 de studenţi îşi reînnoiesc anual contractele în campusul privat West Gate din Bucureşti