Băncile spaniole maschează insolvenţa dezvoltatorilor imobiliari

Guvernul spaniol încearcă să „facă curăţenie” în sectorul bancar, cerând instituţiilor de credit să pună deoparte mai mulţi bani pentru eventuale pierderi generate de împrumuturi către dezvoltatori imobiliari aflaţi de facto în insolvenţă, precum Metrovacesa, care nu a finalizat niciun proiect de mai mult de un an şi nu are lucrări în derulare, potrivit unei analize Bloomberg.

Provizionarea acestor credite ar costa aproximativ 30 miliarde euro, însă suma ar fi insuficientă deoarece multe credite considerate performante nu mai sunt în această situaţie, susţine Mikel Echavarren, preşedintele Irea, companie de servicii financiare din Madrid specializată în imobiliare.

„Spania a adoptat o politică de «amână şi roagă-te». Magnitudinea problemei nu a fost cuantificată de nimeni pentru că există presiuni uriaşe pentru ascunderea adevărului”, a afirmat acesta într-un interviu pentru Bloomberg.

Potrivit datelor Ministerului Economiei, 184 miliarde euro din creditele şi activele legate de dezvoltatori imobiliari ale sectorului bancar spaniol sunt „problematice”, iar restul de 123 miliarde euro ar fi performante.

Necesitatea constituirii de rezerve suplimentare pentru a acoperi eventuale pierderi nu poate fi negată, notează analiştii Nomura International într-un raport recent.

Dacă Spania ar urma modelul Irlandei, trecând la nerecuperabile creditele către dezvoltatorii imobiliari eşuaţi, băncile spaniole ar avea nevoie în cel mai bun caz de recapitalizări de 8,9 miliarde euro, iar în cel mai rău caz de 76,5 miliarde euro, potrivit estimărilor Nomura.

Bankia, naţionalizată recent de guvernul spaniol, a anunţat săptămâna trecută că are nevoie de 19 miliarde euro din bani publici, după ce a constituit provizioane de 5,5 miliarde euro pentru împrumuturi acordate clienţilor obişnuiţi, care nu sunt dezvoltatori imobiliari, majoritatea credite ipotecare şi linii de finanţare către companii.

Banci Santander şi BBVA, cele mai mari bănci din ţară, au fost retrogradate recent de Moody’s alături de alte 14 instituţii de credit spaniole, agenţia acuzând recesiunea şi riscul presupus de soldul creditelor către dezvoltatorii imobiliari.

Multe bănci spaniole evită vânzările de proprietăţi pentru a nu fi nevoite să le reevalueze la preţuri reale, preferând să rostogolească liniile de finanţare către dezvoltatori pentru a evita intrarea acestora în default, spune Ruben Manso, economist şi fost inspector al băncii centrale a Spaniei.

„Băncile mai mari au vândut diverse mărunţişuri şi îşi permit să absoarbă pierderile. Băncile mai mici, cele de economii, acţionează cu rea credinţă când refuză să facă tranzacţii şi spun că nu pot evalua preţurile pieţei pentru că nu există o piaţă”, comentează acesta.

El consideră că situaţia în care se regăseşte Metrovacesa, odată cel mai mare dezvoltator imobiliar din Spania, reflectă starea întregului sector. Compania, cu sediul la Madrid, a deţinut la un moment dat sediul HSBC din Londra şi a avut o capitalizare de piaţă de 50 miliarde euro, însă a fost preluată în 2009 de creditori după ce acţionarii nu au mai putut face faţă datoriilor.

Santander, BBVA, Banco Espanola de Credito, Banco Popular, Banco Sabadell şi Bankia au şters datorii de 2,2 miliarde euro din contul familiei Sanahuja, cei mai mari acţionari ai Metrovacesa, care au cedat în schimb 55% din acţiunile dezvoltatorului şi au reinvestit în companie echivalentul a circa 10,8% din titluri la un preţ de 57 euro pe acţiune. Cele cinci bănci deţin acum 96% din Metrovacesa.

Santander evaluează acţiunile deţinute la compania imobiliară la 2,24 euro, potrivit unei surse apropiate băncii, şi a constituit în 2009 şi 2011 provizioane de 369 milioane euro pentru eventuale pierderi generate de participaţia la dezvoltatorul imobiliar.

Metrovacesa a acumulat pierderi de 1,8 miliarde euro din 2008 şi are datorii de 5,1 miliarde euro, în timp ce activele companiei sunt evaluate la numai 3,9 miliarde euro.

Cotaţia bursieră actuală a dezvoltatorului este de 38 eurocenţi pe acţiune, cu o capitalizare de 375,5 milioane euro.

„Pentru că niciuna dintre bănci nu are participaţie majoritară la Metrovacesa, datoriile sau activele companiei nu trebuie consolidate şi nu contaminează situaţiile financiare ale acestora. Sunt sute de asemenea cazuri în ţară, însă mai mici, iar situaţia distorsionează volumul de credite imobiliare neperformante raportat de bănci”, spune analistul.

Metrovacesa nu este o companie „zombi”, a declarat un purtător de cuvânt al dezvoltatorului, deoarece intenţionează să dezvolte proiecte însă piaţa nu permite în prezent astfel de iniţiative. El a precizat că proprietăţile companiei viabile pentru închiriere au o rată de ocupare de peste 90%.

Costurile de finanţare plătite de Spania se apropie de nivelul critic de 7% la care Grecia, Irlanda şi Portugalia au considerat că datoria de stat a devenit nesustenabilă şi au cerut sprijin financiar extern de la UE şi FMI.

Economia spaniolă este în recesiune, iar şomajul este de aproape 25%, după încheierea abruptă a 10 ani de „boom” în sectorul imobiliar.

Analiştii consideră că preţurile de pe piaţa imobiliară spaniolă nu au atins încă pragul de jos, iar situaţia s-ar putea înrăutăţi.