BNR: Mit și adevăr privind darea în plată în SUA

Prezentarea modelului american de piață ipotecară se face însă într-un mod incorect. Contrar informațiilor aduse în dezbaterea publică, în SUA darea în plată nu are caracter universal, iar debitorii ipotecari aduc garanții personale, în funcție de tipul de credit obținut.

În interviul său din 15 decembrie 2015, ce se regăsește pe site-ul Jurnaliștii.ro, avocatul Gheorge Piperea declara următoarele: „În SUA, legea spune așa: ai o ipotecă, indiferent că te execută banca sau îi dai tu băncii de bunăvoie în contul creanței acea casă, casa este suficientă pentru a acoperi întreaga datorie. Ieși din casă și ești un om liber și poți sta cu chirie. Și după alți doi trei ani, poți face alt credit, dar cu condițiile actuale ale pieței.”

Așa să fie? Arunci cheile pe ghișeul băncii sau le transmiți acesteia prin poștă („jingle mail”) și esti liber de orice griji?

În primul rând, ca să poți face asta trebuie să ți se permită.

Doar 11 state SUA permit darea în plată

Darea în plată este reglementată numai în 11 state din SUA (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minessota, Montana, Nevada – pentru ipoteci acordate începând din anul 2009, North Dakota, Oregon, Washington și Wisconsin). În aceste state, legislația locală prevede că pentru case pot fi acordate numai credite „non-recourse”, în cazul cărora, în situație de default, creditorul poate recupera numai activul depus garanție. Această regulă a jocului este acceptată explicit, de la bun început, de părțile contractante. Politica creditelor „non-recourse” limitează însă alegerile în materie de creditare pentru clienți și conduce la credite mai scumpe. În celelalte 39 de state SUA, nu există prevederi de genul celor amintite mai sus și nici o piață pentru creditele „non-recourse”. În schimb, sunt acordate credite de tip „recourse”, în cazul cărora banca se poate îndrepta, pentru acoperirea datoriei, împotriva activelor personale și veniturilor viitoare ale debitorului. Acest ultim model („recourse mortgage”), unde există garanția personală a debitorului, este cel ce se regasește, de altfel, în toate țările dezvoltate, incluzând țările din Europa, Japonia, Canada, Australia.

Prin urmare, doar în anumite state SUA banca preia casa prin dare în plată, în timp ce în altele aceasta se realizează prin executare silită („foreclosure”). Astfel, numai în perioada 2010-2012, în SUA au avut loc noua milioane de executări silite. În general, băncile din SUA doresc să evite procesul de executare silită, datorită costurilor sale ridicate. Prin urmare, ele pot oferi debitorilor mai multe opțiuni. În primul rând, cu aprobarea băncii, debitorul poate realiza o vânzare scurtă (‘short sale”), prin intermediul căreia casa este vanduta către un terț, cu o valoare inferioară datoriei. Banii obtinuți din vânzare sunt încasați de bancă. Dacă aceasta consideră că poate încasa diferența („deficiency”) dintre valoarea împrumutului și banii primiți din vânzarea scurtă, ea se va îndrepta în continuare împotriva debitorului pentru valoarea rămasă. Debitorul va primi o calificare negativă de credit, care va rămâne în evidențele unui registru de credit între 7 și 10 ani. Dacă banca apreciază că sunt puține șanse de recuperare a creanțelor sale, va ierta debitorul de plata „diferenței”, dar acesta va suferi anumite consecințe. În primul rând, va fi trecut într-un registru de credit ca rău platnic, ceea ce îi va îngreuna accesul la creditare pe viitor. De asemenea, datoria iertată poate fi considerată de autorități ca un venit, caz în care debitorul va trebui să plătească impozite. Dacă proprietarul casei nu va găsi cumpărător, banca va iniția ea însăși procesul de executare silită. Din vânzarea casei, banca își va putea recupera creditul acordat sau va obține mai puțin. În acest ultim caz, banca poate reclama diferența și obține din partea instanței judecatorești o hotărâre („deficiency judgement”), care îi va da dreptul legal de a colecta restul creanței sale prin vânzarea celorlalte active ale debitorului.

Ce alte consecințe pentru debitori are darea în plată?

În al doilea rând, publicului român i se dă impresia că recurgerea la darea în plata în SUA este un proces simplu și fără consecințe, situație care nu reflectă realitatea.

În acele 11 state americane unde se acceptă darea în plată, procedura nu înlătură evacuarea proprietarului din casă, ci doar permite acoperirea datoriei prin transmiterea casei către creditor, așa cum a fost înscris de la bun inceput în contract. Întrucât banca își va asuma riscul reducerii valorii casei, acesta se va reflecta în condiții de creditare mai stricte: dobânzi mai mari și solicitarea unui avans mai ridicat pentru a dispărea stimulentul pentru debitor de a transmite casa către bancă, atunci când valoarea datoriei este mai mare decat cea a casei („going underwater”). De asemenea, băncile solicită, de regulă, debitorului să subscrie o asigurare de neplată, care va scumpi simțitor costul finanțării casei.

În plus, deși debitorul își stinge datoria față de bancă prin transmiterea casei sale către aceasta, el va fi înscris într-un registru de credit ca rău platnic, pentru o perioadă de 7 ani. În fapt, neplata unui împrumut „non-recourse” (împrumuturi de tip dare în plată) are același efect ca neplata unui împrumut obișnuit „recourse”. Înregistrarea într-un registru de credit va afecta debitorul, acesta urmând a avea probleme în achiziționarea unei case, cumpărarea unei mașini și chiar în ceea ce privește obținerea unui card de credit. În SUA, registrele de credit se bucură de o largă consultare, fapt ce ar putea crea greutăți debitorul și în privința angajării sale.

Darea în plată încurajează speculațiile

În ultimii ani, darea în plată din SUA a fost supusă criticilor, fiind considerată un sistem ce încurajează defaultul strategic și speculatorii imobiliari, cu efecte negative asupra mediului economic. În esență, darea în plată oferă stimulente debitorilor ce dețin resurse financiare pentru a-și onora obligațiile să întrerupă plațile (să intre în default), atunci când valoarea unei case devine inferioară datoriei (proprietatea intră „underwater”), pentru a cumpara o casa similară la un preț inferior, cu transmiterea către bancă a pierderilor rezultate din scăderea prețurilor de piață. Un astfel de proces amorsează un ciclu de scădere a prețurilor locuintelor, care reduce avuția tuturor proprietarilor de case și induce restrângerea consumului acestora, ceea ce va încetini creșterea economică. De asemenea, speculatorii – ori de câte ori bunul ipotecat nu va înregistra creșterea de valoare așteptată sau nu vor putea face afaceri cu acesta – îl vor transmite băncii, care va suporta pierderile rezultate din strategia eșuată a acestora.

Un studiu FMI recomandă eliminarea dării în plată în SUA

Având în vedere efectele economice negative ale creditelor „non-recourse”, nota FMI „Foreclosure Mitigation Efforts in the United States: Approaches and Challenges” (SPN/09/02) din 18 februarie 2009 recomandă eliminarea dării în plată în SUA, în paralel cu o reformă a legislației americane a falimentului. În acest sens, la pagina 30 a notei se specifică următoarele: „Reforma legală este esențială pentru a îmbunătăți, atât protecția creditorilor, cât și drepturile debitorilor. Debitorilor care au resursele să-și platească datoriile ipotecare nu trebuie să li se permită să-și abandoneze proprietatea, atunci cand principalul creditului ipotecar este mai mare decat valoarea casei („to walk away”). Pe de altă parte, cei care se străduiesc cu adevarat, trebuie să aibă recurs la sistemul juridic dacă creditorul lor … nu este receptiv la solicitările lor. Industria creditului ipotecar este puternic în favoarea eliminării statutului „non-recourse” al creditelor ipotecare, dar se opune vehement să se permită judecătorilor să modifice termenii creditelor garantate cu reședințe principale. Trecerea ambelor reforme ca un pachet ar putea fi o întelegere politică acceptabilă pentru industrie și apărătorii consumatorilor”.

Concluzii

O prezentare corectă a sistemului american de dare în plată implică tratarea sa în ansamblu, și nu doar ridicarea la nivel de generalitate a unor aspecte particulare. Darea în plată în SUA nu are caracter universal și mulți economiști consideră că procedura a contribuit la agravarea crizei pieței ipotecare americane prin incertitudinile pe care le-a creat. În ceea ce privește declarația dlui avocat, amintită mai sus, cititorii prezentului articol pot trage propriile lor concluzii.