Noi obligații pentru companiile care închiriază spații de la persoane fizice. Schimbare importantă

Ordonantei de Urgenta nr. 115/2023 prin care Guvernul a instituit anul trecut o serie de reguli fiscale noi cu scopul de a combate evaziunea fiscală are impact, începând cu această lună, și asupra modului în care se plătește impozit pe chirie.

Vizate sunt persoanele juridice care folosesc bunuri sau spații închiriate de la persoane fizice care au acum obligația de a calcula, reține, declara și plăti lunar impozitul aferent chiriei datorat de proprietar.

„Plătitorii veniturilor, persoane juridice sau alte entităţi care au obligaţia de a conduce evidenţă contabilă au şi obligaţia de a calcula, reţine, declara şi plăti impozitul corespunzător sumelor plătite”, potrivit OUG.

Cum se calculează impozitul e chirii

Cota impozitului pe chirii este de 10% raportat la venitul net ce se stabileste prin deducerea din venitul brut a unei cote de 20%, reprezentând cheltuieli forfetare.

Cât despre venitul brut, acesta se calculează prin însumarea chiriei datorate conform contractului dintre părți cu orice alte cheltuieli în legătură cu spațiul respectiv pe care le suportă chiriașul persoană juridică dar care sunt de fapt în sarcina proprietarului.

„Venitul brut din cedarea folosinţei bunurilor din patrimoniul personal, altele decât veniturile plătite de persoane juridice sau alte entităţi care au obligaţia de a conduce evidenţă contabilă, din arendarea bunurilor agricole, precum şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, reprezintă totalitatea sumelor în bani şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natură stabilite potrivit contractului încheiat între părţi, pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul încasării acestora. Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziţiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deţinător legal, dacă sunt efectuate de cealaltă parte contractantă. (…) Venitul net din cedarea folosinţei bunurilor, altul decât venitul din arendarea bunurilor agricole şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală, se stabileşte la fiecare plată, de către plătitorii de venit, persoane juridice sau alte entităţi care au obligaţia de a conduce evidenţă contabilă, prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 20% asupra acestuia. (….) Impozitul se calculează prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net şi se reţine la sursă, de către plătitorii de venituri , la momentul plăţii veniturilor„, potrivit OUG.

Spre exemplu, într-o lună în care chiriașul are cheltuieli zero în legătură cu spațiul închiriat, va calcula impozitul proprietarului aplicând cota de impozit de 10% la rezultatul diferenței dintre valoarea chiriei ( venit brut) și 20% din valoarea chiriei (cheltuieli forfetare).

La o valoare a chiriei de 1.000 de lei, să spunem, calculul ar arăta așa:

[1.000 ( venit brut) – 200 (20% din 1. 000 – cheltuieli forfetare)] x 10% (cota de impozit) = 80 lei

În schimb, dacă într-o lună chiriașul va avea, să spunem, 500 de lei cheltuieli cu spațiul respectiv care ar intra în mod normal în sarcina proprietarului, atunci va calcula impozit dupa cum urmează:

[1.000 (chirie) + 500 cheltuieli – 300 (20% din 1500 reprezentând chirie plus cheltuieli)] x 10% (cota impozit) = 120 lei

Chiria plătita efectiv proprietarului persoana fizica va fi, în situațiile ipotetice descrise, de  80 și respectiv 120 de lei, adică chiria lunară stabilită prin contract minus valoarea impozitului calculat. De asemenea,  se va întocmi o dispoziție de plata semnată obligatoriu de  proprietar.

În situaţia în care chiria reprezintă echivalentul în lei al unei valute, venitul brut se determină pe baza cursului de schimb comunicat de Banca Naţională a României, din ziua precedentă celei în care se efectuează plata.

Impozitul calculat şi reţinut se plăteşte la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reţinut.

Înainte, persoanele fizice care obțineau venituri din chirii erau taxate cu un impozit pe venit tot de 10%, însă se puteau deduce unele cheltuieli,  pe baza datelor din contabilitate, după ce completau un registru fiscal. În plus, persoanele fizice cu peste cinci contracte de închiriere trebuiau să-și încadreze veniturile în categoria veniturilor din activități independente, cu obligația de a ține o contabilitate și de a întocmi registre fiscale.