Cât taie insolvenţa din preţul apartamentelor noi

Nu întotdeauna insolvenţa proiectelor de locuinţe are efecte benefice pentru cumpărători. Sunt sute de bucureşteni care au plătit integral sau doar un avans pentru un apartament în Planorama, şi care nici astăzi nu s-au mutat. În colecţia de ţepe imobiliare putem inlcude şi proiectele Blue Tower, Vitan Platinum Tower, Laguna Residence sau Terra Residence din Capitală. Nici oraşele din provincie nu duc lipsă de cumpărători ţepuiţi: proiectul Bey-City din Galaţ sau Tower Park din Cluj-Napoca. Imposibilitatea acestor proiecte de a se reorganiza îi va lăsa pe cumpărători fără avansurile plătie şi fără case.

În acelaşi album imobiliar post-criză sunt proiectele rezidenţiale finalizate şi în insolvenţă, dar cu apartamente ce au fost scoase la vânzare. Dezvoltatorii care au ţinut cu dinţii de preţ, chiar dacă efectele crizei erau vizibile de mult pe piaţa imobiliară, au fost obligaţi de insolvenţă să-şi reducă din profituri pentru a putea strânge bani pentru rate. Adică să reducă preţurile. Asta s-a întâmplat şi în cazul proiectelor Asmita Gardens, Ibiza Sol şi Alia Apartments, care ofereau pieţei apartamente scumpe într-o perioadă în care cumpărătorii nu-şi mai permiteau.

Cu cât au fost reduse preţurile?

Despre preţurile din proiectul Alia Apartments, intrat în insolvenţă la începutul anului trecut, se ştia că variază între 2.000 şi 2.500 de euro/mp, iar un penthouse costa două milioane de euro. Acum, apartamntele au preţuri de vânzare care nu depăşesc 1.300 de euro, fără TVA, ceea ce înseamnă o reducere cuprinsă între 35 şi 48%. Cel mai ieftin apartament, unul cu două camere, are o suprafaţă construită de 103 mp şi una utilă de 63 mp şi costă 133.000 de euro, la care se adaugă TVA. Preţurile la apartamentele de trei camere variază între 165.000 m euro, fără TVA pentru unul cu o suprafaţă construită de 128 mp, la 246.000 de euro, fără TVA, pentru unul cu o suprafaţă construită de 190 mp. Un apartament cu patru camere, cu o suprafaţă construită de 230 mp şi una utilă de 123 mp costă 300.000 de euro, fără TVA.

Apartamentele din Citadella Titan, scoase la vânzare din martie

195 de apartamentele dintr-un alt proiect din Bucureşti, intrat în insolvenţă la începutul anului trecut, Citadella Titan, vor fi scoase la vânzare cel mai devreme peste două săptămâni la preţuri mai mici decât cele promovate de dezvoltatori în criză. Iar scăderea de preţ ajunge la 40%. În 2008, un metru pătrat costa 1.500 de euro, iar în 2008 preţurile au fost reduse undeva la 1.200 euro/mp.

„Am dispus evaluarea apartamentelor din Citadella Titan, iar planul nostru este ca de la 1 martie să le scoatem la vânzare. Preţurile vor fi cele din 2013, nu cele din 2007-2008, când preţurile erau prohoibitive. Nu vom mai vedea preţurile de atunci; trebuie să venim cu preţuri la valoarea de piaţă de acum”, a declarat pentru ECONOMICA.NET, avocatul Remus Borza, managing partner în cadrul Euro Insol, firma care se ocupă de reorganizarea firmei prin care a fost construit proiectul.

Alte proiecte unde preţurile apartamentelor au fost reduse de insolvenţă, şi nu de criză, sunt proiectele Asmita Gardens şi Ibiza Sol, care se află tot în portofoliul firmei lui Remus Borza.  

Dacă în perioada de boom imobiliar, şi chiar şi pe timp de criză apartamentele din Asmita Gardens aveau un preţ de vânzare cuprins între de 1.600 – 1.800 de euro/mp, fără TVA, acum acesta a fost redus o valoare cuprinsă între 900 şi 1.000 de euro, fără TVA. Adică, o reducere de 40%. Un apartament cu două camere, cu o suprafaţă construită de 90 de mp şi una utilă de 70 mp, costă 84.000 de euro, la care se adaugă TVA.

Din 304 apartamente construite în proiectul de lux Ibiza Sol, dezvoltatorul nu reuşise să vândă decât 89 de unităţi. Preţul pe metru pătrat al unui apartament în proietul din Pipera, în perioada în care imobiliarele duduiau, a fost de 1.800 de euro/mp. Un preţ nesustenabil pentru actuala piaţă, recunoştea Remus Borza în 2012. Spre sfârşitul verii trecute, apartamentele din proietul de lux Ibiza Sol au fost scoase pe piaţă, la noi preţuri: 950 de euro/mp. Adică o reducere de 47%.

Se mai vând locuinţe în proiectele în insolvenţă?

Răspunsul este da. Cumpărătorii care nu s-au avântat în hora bulei imobiliare, profită acum de locuinţe noi la preţuri mai mici. Cel mai remarcabil exemplu este cel al guvernatorului Mugur Isăreascu, care a cumpărat anul trecut un apartament de 120 mp în proiectul Alia Apartments. La sfârşitul anului trecut, Coldwell Banker, care se ocupă de vânzare locuinţelor din proiect, anunţa că în cinci luni de insolvenţă au fost vândute 22 de apartamente, şi au fost închiriate alte 12.  În total, proiectul cuprinde 124 de apartamente.

Borza mai are de vândut sute de apartamente în proiectele Asmita şi Ibiza Sol. „La Asmita, ritmul de vânzare este de 10-11 apartamente/lună. La Ibiza, lucurile se mişcă mai încet; se vând doar două, trei apartamente/lună”, a mai declarat pentru ECONOMICA.NET, Remus Borza.

O mână de ajutor

Spre sfârşitul anului trecut, guvernul anunţa că programul Prima Casă se va transforma în Noua Casă şi se va adresa doar locuinţelor noi. Ceea ce ar putea duce la creşterea vânzărilor, având în vedere faptul că Prima Casă a constribuit la vânzarea de locuinţe vechi. Doar 3% din apartamentele cumpărate prin acest program au fost locuinţe construite după 2010.

„Programul Noua Casă e un lucru foarte bun pentru proiectele abandonate care sunt pe cale să fie executate, şi există foarte multe. Din datele noastre dezvoltatorii au vândut anul acesta în medie 2-3 apartamente pe lună. Dacă această lege se va face, ar putea să dubleze numărul de tranzacţii la 4-6 apartamente/lună. E un ajutor bine venit. Preţul la apartamentele noi este la un minim istoric şi nu pot să spun că acest program va influenţa în sensul de creştere. Acest minim istoric se va păstra câţiva ani, până când economia îşi va reveni şi cumpărătorii vor accepta riscul unei investiţii imobiliare atunci când vor avea stabilitatea locului de muncă”, declara recent pentru ECONOMICA.NET, Ilinca Păun, Managing Director la Colliers International România.

De la lansarea din 2009 şi până la sfârşitul anului 2012, prin Prima Casă au fost acordate 81.116 garanţii pentru finanţări de peste 3,17 miliarde de euro. Iar pentru acest an, plafonul de garantare este de 385 milioane de euro, sumă ce include şi suplimentarea de 200 de milioane de euro de anul trecut.

Un alt efect, care era de aşteptat la anunţul transformării Primei Case în Nouă Casă, a fost cel al creşterii ofertei în ceea ce priveşte apartamentele vechi. Drept urmare, în prima lună a acestui an, numărul apartamentelor vechi scoase la vânzare a crescut cu 12-15% faţă de aceeaşi lună a anilor 2011 şi 2012, ajungând la un total de 2.050 de oferte noi, nivel similar cu ianuarie 2007. Al doilea efect, aşteptat pe piaţă se specialuşti este scăderea preţurilor.