Cei mai mulţi români locuiesc în case construite între 1919 şi 1980. 96% din locuinţe sunt proprietate privată – IRSOP

AGERPRES: Care este în prezent situaţia fondului locativ în România?

Petre Datculescu: România este o naţiune de proprietari de locuinţe. În 2016, 96% din locuinţele principale erau în proprietate personală.
Două precizări sunt importante. Pentru marea majoritate a gospodăriilor, casa în care locuiesc reprezintă partea cea mai mare sau chiar toată averea de care dispun. Pentru un număr mic de cetăţeni, locuinţa reprezintă o parte destul de neînsemnată din averea personală. În al doilea rând, proprietatea înseamnă că dacă e nevoie, locuinţele trebuie reparate de cei care stau în ele, indiferent dacă au sau nu au resursele necesare.
Datele INS arată că în prezent există în România aproximativ 7,4 milioane de gospodării şi peste 9 milioane de locuinţe. Predomină casele separate, în jur de 60%, mai ales datorită mediului rural, unde incidenţa e de 97%. Oferta creşte cu circa 50.000 de locuinţe pe an, iar câteva mii de locuinţe ies anual din fondul locativ datorită demolărilor sau al schimbării destinaţiilor. Totuşi rata de înnoire imobiliară este mult prea mică în raport cu vechimea stocului de locuinţe. Marea majoritate a populaţiei locuieşte în case construite între 1919 şi 1980. La nivel agregat, întreţinerea acestor locuinţe este problema principală a locuirii în România. Cercetările realizate de IRSOP pe eşantioane mari de gospodării arată că în mod constant între 60% şi 70% din populaţia adultă reclamă diverse forme de deteriorare sau insuficienţă locativă. În unele grupuri sociale procentul ajunge până la 85%. O familie care semnalează probleme cu locuinţa trăieşte în condiţii de risc social. Iar când mulţi oameni trăiesc în locuinţe cu probleme, înseamnă că riscul este sistemic şi nu izolat. Problemele persistă sau se rezolvă greu pentru că un număr mare de oameni nu au acces la piaţa imobiliară. Mă refer la tineri, la vârstnici, la persoane sau familii cu venituri mici sau la cupluri cu copii. Aceste persoane au şanse mici să obţină un credit ipotecar.

AGERPRES: Care sunt principalele probleme locative cu care se confruntă populaţia?

Petre Datculescu: Mulţi oameni vor o locuinţă pur şi simplu, pentru că nu au. Alţii vor un confort mai mare. Dar problema principală este rata înaltă a reparaţiilor necesare în scop remedial, adică pentru eliminarea unor deficienţe sau pentru împiedicarea deteriorării.
Reparaţiile vizează o paletă largă de neajunsuri, de la deprecierea acoperişului şi probleme la uşi, ferestre sau instalaţii, până la izolări şi consolidări. IRSOP a calculat că circa 40% din gospodării, cam 3 milioane, au nevoie de reparaţii curente sau capitale la casele în care locuiesc.

Într-un studiu IRSOP asupra clienţilor sistemului de economisire-creditare, când au fost întrebaţi despre problemele locative, 42% au menţionat vechimea locuinţei, referindu-se implicit la uzură şi defecţiuni generate de vârsta imobilelor. Deprecierile şi avariile sunt inevitabile. Dar ele se agravează dacă reparaţiile se fac rar, târziu şi la distanţe mari una de alta. În ţările dezvoltate, mai mult de jumătate din proprietarii imobilelor cheltuie în fiecare an bani pentru reparaţii. Înseamnă că îşi îmbunătăţesc confortul locuirii în fiecare an. Românii nu au resurse suficiente pentru a face reparaţii remediale sau preventive în regim continuu. Dacă reparaţiile sunt rare şi au loc la intervale mari, ele costă mai mult pentru că problemele se agravează în timp.

Necesitatea reparaţiilor şi îmbunătăţirilor permanente presupune cheltuieli cvasi-permanente care nu pot fi susţinute integral din venitul curent al gospodăriei. In aceste condiţii, conform studiului menţionat mai sus, pentru mulţi oameni poate fi avantajos să deţină un contract de economisire-creditare pe care să-l reînnoiască de fiecare dată când ajunge la scadenţă, pentru a avea o linie continuă de finanţare, eventual toată viaţa.

AGERPRES: Ce provocări creează locuinţele fără grup sanitar pentru o politică locativă

Petre Datculescu: În primul rând trebuie să înţelegem această categorie de locuinţe. Potrivit INS, o treime din totalul locuinţelor sunt fără grup sanitar. În mediul rural proporţia este dublă (62%). Dar şi în zona urbană circa 8% au facilităţi sanitare în curte.
Absenţa confortului minimal ne spune ceva şi despre locuitorii din aceste case. Nimeni nu îşi închipuie că oamenii preferă să meargă în curte, în loc să utilizeze un grup sanitar intern. Dacă trăiesc în aceste condiţii este pentru că nu au aproape nici o posibilitate să le schimbe. Sunt confruntaţi cu două bariere, mai ales în rural. Sărăcia şi calitatea precară a infrastructurii locale. Ambele sunt structurale. Costurile pentru internalizarea unui grup sanitar depăşesc cu mult posibilităţile unei gospodării individuale. Şi oricum, problema s-ar rezolva doar parţial câtă vreme lipseşte reţeaua de canalizare comunală.
Asigurarea condiţiilor sanitare face parte din accesul populaţiei la servicii de bază cum sunt apa, lumina electrică, comunicaţiile, asistenţa medicală şi educaţia. Cade în întregime în sarcina statului.

AGERPRES: Cât de ‘înghesuiţi’ trăiesc românii?

Petre Datculescu: Înghesuiala locativă la români este neobişnuit de mare pentru o ţară europeană. După INS, aproape 60% din populaţia urbană trăieşte în maximum două camere. Într-un studiu IRSOP asupra clienţilor sistemului de economisire-creditare, unul din patru clienţi cu domiciliu la bloc locuia într-un apartament unde numărul colocatarilor era mai mare decât numărul camerelor de locuit.

Legea locuinţei din 1996 precizează ce suprafaţă minimă utilă trebuie să aibă o garsonieră sau un apartament cu două, trei, patru sau cinci camere. De exemplu, 37 mp la o garsonieră şi 52 mp la 2 camere. E o prevedere importantă. Dar până la urmă contează câţi oameni sunt nevoiţi să trăiască în spaţiul respectiv, împotriva nevoii obiective de a avea o locuinţă mai spaţioasă.

Viaţa unei familii de talie medie îngrămădită într-un apartament prea mic are toate şansele să se transforme într-o sursă de promiscuitate, stres şi nefericire continuă. S-au făcut cercetări despre ceea ce psihologii numesc experienţa densităţii. Într-o formă sau alta, oamenii sunt expuşi la cel puţin patru factori perturbatori. În primul rând, absenţa sau scăderea posibilităţii de a rămâne singur şi nederanjat. În al doilea rând, obligaţia permanentă de a negocia cu restul familiei orarele, utilizarea spaţiului, şi alte resurse. În al treilea rând, îngrădirea puternică a libertăţii individuale; oamenii trebuie să-şi dimensioneze activităţile la condiţiile limitate existente, nu sunt liberi să-şi schimbe obiceiurile sau preferinţele, şi trebuie să fie mereu atenţi să nu interfereze sau să intre în conflict cu ceilalţi. În al patrulea rând, oamenii sunt obligaţi să vadă, să audă, să simtă şi să suporte acţiunile celorlalţi, indiferent dacă vor sau nu.

Consecinţele pot fi destul de dramatice. Persoanele care trăiesc mult timp în spaţii cu densitate mare dezvoltă tendinţe spre izolare socială, conflictualitate şi scăderea performanţelor în realizarea sarcinilor complexe. Studiul IRSOP asupra clienţilor Bauspar a comparat persoanele care locuiau în spaţii prea mici cu persoanele care nu aveau această problemă. A rezultat clar că persoanele care trăiau îngrămădit menţionau în proporţie mai mare stări de nervozitate, îngrijorare, iritare, depresie şi conflictualitate decât grupul de control.

Dacă densitatea se prelungeşte fără speranţă de schimbare, mulţi oameni devin pesimişti şi resemnaţi. Ei cred că nu vor fi capabili să-şi îmbunătăţească condiţiile de locuit şi se învaţă cu neajutorarea. Psihologii numesc acest fenomen ‘neajutorare învăţată’ (Learned helplessness). Este însă interesant că dacă oamenii cred că pot opta pentru o schimbare a condiţiilor de viaţă, constrângerile temporare nu sunt foarte stresante şi nici nu duc la consecinţe grave. Dar ce-i poate face pe oameni să spere că vor avea condiţii mai bune? Două lucruri: un venit corespunzător şi sisteme de finanţare accesibile, sprijinite de stat.
Un produs bancar cum este sistemul de economisire-creditare poate asigura resurse financiare importante pentru oamenii cu opţiuni limitate de îmbunătăţire a locuirii.

AGERPRES: Ce efecte/consecinţe sociale şi economice poate avea o situaţie locativă problematică?

Petre Datculescu: O ţară în care calitatea locuirii este scăzută are cel puţin patru probleme.
Prima. Locuinţele devin o sursă de adâncire a sărăciei şi inegalităţii sociale. Pentru că, pe scară largă gospodăriile cu locuinţe precare au de regulă venituri modeste şi posibilităţi reduse de reparare şi îmbunătăţire. Cu timpul, locuinţele se devalorizează tot mai mult, costurile de reparare cresc, veniturile scad cu vârsta locatarilor, iar posibilităţile de a vinde locuinţa pentru a finanţa una nouă devin tot mai dificile. La nivel social rezultatul este creşterea sărăciei în formă agregată.

Un al doilea efect este subdezvoltarea sectorului de construcţii şi a producţiei materialelor de construcţie, datorită cererii scăzute. Inevitabil scade şi inputul construcţiilor în economia globală a ţării.

În al treilea rând, există indicii ale legăturii dintre problemele locuirii şi migraţia transnaţională. Până la urmă, ceea ce i-a determinat pe mulţi români să plece şi să muncească în altă ţară nu a fost venitul în sine, ci utilitatea venitului pentru o viaţă mai bună, mai ales sub raportul condiţiilor de locuit.

A patra problemă este poate cea mai surprinzătoare. Calitate locuirii influenţează pacea socială şi fericirea psihologică a unei naţiuni. Mult timp economiştii au crezut că PIB-ul, creşterea economică şi venitul personal determină fericirea oamenilor şi pacea în interiorul societăţii. Dar nu e aşa. PIB-ul şi creşterea economică pot fi distribuite inechitabil. Mulţi au puţin şi câţiva au foarte mult. Venitul personal e important. Dar John Maynard Keynes spunea că venitul influenţează fericirea numai până la punctul în care sunt satisfăcute nevoile primare. Bogăţia nu duce automat la fericire psihologică. În romanul ‘Blândeţea nopţii’, Scott Fitzgerald descrie oameni bogaţi cu succese financiare şi amoroase care se distrează fabulos pe Coasta de Azur, dar toţi sunt în felul lor profund nefericiţi.

Cercetările mai noi arată că oamenii trăiesc sentimente de fericire subiectivă dacă nevoile lor de bază sunt satisfăcute şi dacă au un sens în viaţă. O locuinţă spaţioasă, confortabilă se află pe primul loc în cadrul nevoilor de bază, iar sensul în viaţă include îndeosebi efortul profesional, statusul social, idealurile personale sau echilibrul dintre muncă şi viată.

Se întâmplă rar ca oamenii să fie fericiţi dacă nu au o locuinţă sau dacă trăiesc în locuinţe suprapopulate, prost încălzite, deteriorate sau lipsite de utilităţi. Practic aceşti oameni se află în situaţie de excludere socială şi reprezintă un risc pentru pacea internă a unei societăţi.

AGERPRES: Au nevoie românii de ajutor pentru îmbunătăţirea locuinţei?

Petre Datculescu: Reparaţia sau îmbunătăţirea unei locuinţe poate să coste de la 10 lei o cutie de vopsea până la peste 10.000 de euro, dacă se fac remedieri sau adăugiri la confort. Nu vorbim despre achiziţii sau construcţii imobiliare. Dar chiar şi banii mai puţini trebuie să vină de undeva. Cercetările IRSOP arată că în totalul gospodăriilor care au nevoie să facă reparaţii numai aproximativ un sfert se gândesc la credit bancar. Majoritatea ar vrea să recurgă la fonduri disponibile din venitul curent sau la economii realizate din venitul curent. Aici apare însă o problemă serioasă. Numărul mare de gospodării cu venituri modeste. În 2016, venitul lunar median (nu mediu) pe o gospodărie a fost de circa 2.700 de lei incluzând taxe, impozite, cotizaţii şi contribuţii. Întrucât mediana împarte distribuţia fix în două părţi egale înseamnă că jumătate din gospodăriile româneşti (circa 3,7 milioane) se află sub această sumă.

Adâncind problema, potrivit UE o gospodărie este în situaţia de risc de sărăcie dacă venitul ei este sub 60% din venitul median. După calculele noastre, la nivelul lui 2016, circa 20% din gospodării (1,5 milioane) se aflau în această situaţie.

Apare destul de clar că fără un sprijin al statului, gospodăriile aflate sub mediană şi mai ales cele cu un venit sub 60% din mediana venitului total nu au cum să facă reparaţii şi îmbunătăţiri semnificative în locuinţele în care trăiesc.

Constrângerile bugetare ale gospodăriilor explică de ce produsul Bauspar de economisire-creditare se bucură de apreciere la un număr mare de clienţi. Un studiu făcut de IRSOP în 2017 a constatat spre exemplu că din totalul clienţilor care au economisit 5 ani în cadrul sistemului de economisire-creditare, aproape jumătate (46%) erau persoane cu un venit sub media lunară de circa 3.000 de lei pe o gospodărie formata in medie din aproape 3 persoane la data respectivă.