Cel mai bun moment din ultimii 13 ani pentru cumpărarea unei case în România

Kiwi Finance, în studiile sale, face raportul dintre preţul locuinţei/mp şi salariul mediu pe economie, dintr-o perioadă anume, de obicei un an, şi obţine astfel acest indice de accesibilitate. Practic, indicele arată cât de accesibile, din punct de vedere al venitului mediu pe economie, sunt locuinţele, ca preţ mediu pe metrul pătrat de construcţie, în perioada respectivă. Cu cât raportul este mai apropiat de 1, cu atât populaţia poate cumpăra mai multe locuinţe şi accesa mai multe credite. Implicit, raportul arată că avem de-a face cu cel mai bun moment, din ultimii 13 ani, în care îţi poţi cumpăra o casă, raportul dintre preţurile pe piaţa imobiliară şi veniturile clientului aflându-se într-un echilibru confortabil. Raportul dintre preţ şi salariul mediu arată totodată că piaţa imobiliară este „mai accesibilă”, comparativ cu un rezultat supraunitar, care arată faptul că imobilele sunt din ce în ce mai „inaccesibile”, dacă acest raport este din ce în ce mai mare.

Echipa de analişti KIWI Finance a calculat, la fel ca în fiecare an, indicele de accesibilitate pentru o locuinţă de 55 mp. Astfel, în acest an, preţul mediu pe mp construit se situează în jur de 1.170 euro (echivalent în lei), iar venitul mediu pe economie este de circa 616 euro (echivalent), de unde rezultă valoarea de 1,9 a indicelui. În acest moment, indicele de accesibilitate se află la acelaşi nivel (1,9) cu cel înregistrat în anul 2004, dar şi cu nivelul înregistrat anul trecut, după 7 ani de scădere constantă, continuă. „Din 2005, indicele de accesibilitate a locuinţelor a început să crească constant, an de an, odată cu instalarea crizei financiare, demonstrând şi în acest fel că achiziţiile de pe piaţa imobiliară au devenit „mai inaccesibile”. În anul 2008 (când a început criza financiară şi imobiliară) a atins un maxim de 5,3, dupa care în 2009 a fost de 3,9 şi a început să scadă până anul trecut, cand a ajuns, din nou, la 1,9 în 2016 şi 2017″, subliniază studiul Kiwi Finance. Acelaşi studiu precizează că cel mai accesibil moment, data la care românii şi-au putut cumpăra cu cea mai mare uşurinţă proprietăţi a fost înregistrat în urmă cu 15 ani, când indicele de accesibilitate a avut un nivel de 1,1.

Calculele şi previziunile Kiwi Finance sunt făcute pentru o locuinţă de 55 de metri pătraţi, iar salariul mediu este cel comunicat de Institutul Naţional de Statistică pentru mediul urban. Dacă în 2017 ne putem cumpăra cel mai uşor un imobil datorită raportului dintre preţurile pe piaţa imobiliară şi cel al veniturilor medii pentru piaţa din România, suntem curioşi totuşi ce se poate întâmpla cu viitorul nostru împrumut (pentru că majoritatea viitorilor proprietari îşi achiziţionează casa pe credit) şi cum ar putea fluctua raportul preţul casei versus nivelul veniturilor în viitor.

Din 2002 şi până în prezent, metrul pătrat pentru o locuinţă de 55 de metri pătraţi a evoluat de la 200 de euro în 2002 până la 1.173 euro/mp în 2017. Previziunile Kiwi Finance merg însă spre un nivel de 1.386 euro pe metrul pătrat în 2020. Toate acestea în condiţiile în care, în mediul urban, salariul mediu a evoluat de la 175 de euro pe lună la 616 euro în prezent, şi la 674 de euro pe lună în 2020. În acest context, indicele de accesibilitate a locuinţelor va tinde să îşi restrângă aria, urcând treptat de la 1,9 cât este în prezent la 2 în 2018 şi 2019 şi 2,1 în 2020.

La acest lucru contribuie mai multe lucruri de care orice persoană care îşi achiziţionează o casă trebuie să ţină cont. Astfel, dobânzile sunt acum la minim istoric. Logic este că va urma o perioadă de creştere. De aceea, indicat ar fi să apelăm la dobândă fixă pentru o perioadă cât mai mare de timp (10 ani), chiar dacă acest lucru ne majorează rata de rambursare a creditului cu circa 100-200 de lei. De asemenea, este de aşteptat ca BNR, dată fiind expunerea mare a băncilor comerciale pe creditele ipotecare (inclusiv Prima Casă), să fie foarte atentă la evoluţia dobânzilor pe zona interbancară (nu neapărat cea de politică monetară), ceea ce poate fi în avantajul celor cu credite în lei şi dobânda legată de Robor. Deşi, atenţie, Robor a început deja să crească.

Indicele de referinţă de pe piaţa interbancară luat în calcul în construcţia dobânzii unui credit ipotecar a crescut de la 0,69% la 30 septembrie 2016 la 0,91% la 30 august 2017.

În plus, BNR pregăteşte modificări pentru piaţa creditului ipotecar, iar viitorul programului Prima Casă este oarecum incert. Salariul mediu pe economie a crescut nesustenabil din cauza majorărilor operate de PSD în sectorul bugetar, iar preţul imobilelor a avut un avans de 2,5% în primul semestru din 2017, conform unui studiu efectuat de Bancpost. Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance, explică faptul că, la ora actuală, gradul de îndatorare a persoanelor fizice la contractarea unui credit ipotecar este cuprins între 45% şi 62%-65%. „O reglementare BNR, care să impună un grad maxim de îndatorare de 55% din venituri este o măsură bună. Pentru că acest grad de îndatorare nu este unul mic, ci unul perfect rezonabil raportat la veniturile clientului. În plus, o astfel de recomandare a BNR ar pondera tendinţa de creştere a preţurilor la imobile. Cererea este foarte mare acum pe piaţa imobiliară, dar acum acţionează mai multe mecanisme ca preţul imobilelor să fie cât de cât controlate”, a declarat Anca Bidian.

De altfel, tot un studiu Kiwi Finance arată că o familie fără datorii, care are venituri de 750 de euro net, îşi poate cumpăra anul acesta o locuinţă de 84 de metri pătraţi, de 97.000 de euro, contractând un credit de 73.000 de euro, dar cu un avans de 25%. Cu aceleaşi venituri, în februarie 2009, puteai cumpăra o locuinţă de 36 de metri pătraţi, cu 57.900 de euro şi un credit de 43.400 de euro. Teoretic, acum îţi poţi cumpăra de două ori şi jumătate mai mulţi metri pătraţi de locuinţă decât în 2009, cu aceiaşi bani. Se pare că raportul calitate-preţ la ora actuală este unul corect, iar perspectivele de modificare a condiţiilor de creditare sunt ponderate de eventualele decizii BNR, dar posibilitatea de a-ţi cumpăra facil o casă începe să se restrângă treptat.