Efectele Cincinalului Prima Casă: o trecere lină spre un procent mai ridicat de finanţări ipotecare

Prima Casă va mai continua cinci ani. Acesta este planul Ministerului Finanțelor, care însă va opera câteva modificări. Avansul va rămâne la 5%, indiferent de vechimea locuinței. Se ia în cacul o schimbare, care ar duce la costuri mai mari pentru cei care cumpără apartamente vechi, a anunțat ministrul Anca Dragu. În plus, Ministerul a aprobat săptămâna trecută suplimentarea plafonului alocat pentru Primca Casă cu încă 250 de milioane de lei, până la sfârşitul acestui an. 

Pentru la anul, statul ia în calcul scădearea până la 40% garanţia suportată de el pentru achiziţionarea de locuinţe mai vechi de cinci ani. Garanţia va rămâne la 50% pentru cele mai noi de cinci ani. Asta înseamnă că cei care cumpără locuințe mai vechi de cinci ani ar putea plăti dobânzi mai mari, față de cei care cumpără apartamente noi.

În primii doi ani din perioada 2017-2021 plafonul anual de garantare pus la dispoziţia băncilor va fi de 2 miliarde lei, iar pentru următorii trei ani va scădea la 1,5 miliarde lei, în fiecare an, potrivit planurilor anunţate autorităţi. 

„E foarte posibil ca segmentul locuințelor noi să accelereze. Cred că vor fi dezvoltatori care vor avea presiunea de a construi și de a avea apartamente pe stoc. Ce am remarcat la Prima Casă, este că cine vrea să cumpere, vrea să cumpere repede. Nu să aștepte șase, 12 luni până se finalizează”, este de părere Alexandru Petrescu, managing partner la Esop Consulting.

De la Prima Casă, la finanțări ipotecare

Continuarea Prima Casă îi va putea liniști nu doar pe cumpărători, care nu vor mai experimenta momente de incertitudine și nici nu vor mai fi sincopele cauzate de epuizarea rapidă suplimentărilor de fonduri disponibile, ci și pe investitori, care vor putea să-și facă planuri de business adecvate, potrivit specialiştilor.

„O strategie pe termen mediu – lung poate permite și o trecere lină de la programul Prima Casă spre un procent mai ridicat de finanțări ipotecare prin crearea unui liant între cele două tipuri de finanțări și se pot identifica numeroase modalități pentru îndeplinirea acestui obiectiv. Spre exemplu, majorarea treptată a avansului solicitat pentru o finanțare prin Prima Casă”, este de părere Gabriel Voicu, directorul divizieri de locuințe noi din cadrul Coldwell Banker România.

În ultimii ani, dezvoltatorii nu au mai construit stocuri de apartamente, pentru a nu retrăi povestea de la începutul crizei, atunc când nu mai aveau clienți şi când activitatea de creditare se baza doar pe Prima Casă. Predictibilitatea dată de planul cincinal al Finanțelor îi va face pe dezvoltatorii care dispun de resurse financiare să construiască mai multe apartamente.

„Pentru investitorii de pe segmentul imobiliar, previzibilitatea joacă un rol foarte important, având în vedere că pentru a construi un bloc ai nevoie de un interval mai mare de un an. Este important să știi care vor fi condițiile în momentul livrării unui proiect”, spune Silvu Grigorescu, country manager al dezvoltatorului lituanian Hanner, care construieste proeictul The Park din apropiere de Parcul Tineretului din Capitală.

Chiar dacă doar 12% din apartamentele vândute anul acesta au fost achiziționate prin Prima Casă în proiectul The Park, Grigorescu mai spune că acest program a „oferit un plus de încredere în piață, element psihologic care joacă un rol deosebit în evoluția tranzacțiilor”.

Vânzările de locuințe vechi generează vânzări de locuințe noi

Nu mulți dezvoltatori au construit proiecte rezidențiale în interiorul Bucureștiului, cu bune conexiuni către mijloacele de transport în comun sau cu facilități în apropiere. Cei care au construit, cer prețuri ce sar de 60.000 de euro. La polul opus, terenurile intravilane, din jurul Capitalei au fost transformate în adevărate pepiniere de apartamene. Aici, dezvolatatorii, mare parte construind direct pe persoană fizică, au venit cu prețuri care să se încadreze în Prima Casă.

„Dependența unor proiecte de programul Prima Casă este mai mică sau mai mare, în funcție de segmentul de piață. Pe low și mass market, achizițiile prin Prima Casă sunt majoritare și pot urca până la aproximativ 70% din totalul locuințelor vândute, în timp ce pe middle market procentul scade la aproximativ 20% – 25%”, mai spune Gabriel Voicu.

În plus, cei care vând aparatemenele vechi, moștenite de la părinți sau cumpărate în anii 2000, trec acum la apartamente noi.

„Persoanele care vând o locuință veche folosesc sumele dobândite pentru achiziționarea unei locuințe noi, realizând astfel un upgrade locativ și întorc umele în circuitul economic. O restricționare a achiziției locuințelor vechi duce implicit la o majorare a numărului de tranzacții cu locuințe noi, însă trebuie avut în vedere și principiul macroeconomic al fluxului financiar, fiecare investiție sau achiziție trebuie să genereze plus valoare în domenii conexe’, mai spune Gabriel Voicu.

Reducerea garanției statului, de până la 40% pentru apartamentele vechi, va face ca băncile să fie nevoite să-și asume un risc mai mare și să vină cu dobânzi mai mari. Rămâne de văzut care va fi diferența dintre cele două tipuri de achiziție. Totodată, această scădere a garanției va pune o presiune și pe preț. „În momentul în care garanţia statului este mai mică, ar putea fi o influenţă asupra preţului. (…) Dar băncile ar putea reduce marja pentru locuinţele noi”, a explicat recent Dragu.

Record pe piaţa rezidenţială: 30.000 de locuinţe livrate în 2016 

Cu toate frânele din acest an, cu blocarea Prima Casă, cu Legea dării în plată şi cu majorarea avansurilor la creditele ipotecar, 2016 este cel mai bun an pentru piaţa de locuinţe. Numărul total de apartamente care vor fi livrate la nivel naţional până la sfârşitul acestui an va depăşi cifra de 30.000 de unităţi. Dintre acestea, 13.000 sunt în Bucureşti, în creştere cu 20% faţă de anul anterior, arată un studiu recent realizat de Coldwell Banker. Cea mai mare pondere a acestora, de aproximativ 53%, este încadrată pe segmentul mass market, anul 2016 marcând şi o majorare semnificativă numărului de proiecte care ţintesc clasa de mijloc, la un procentaj de aproape 40%.

200.000 de garanții în șapte ani

În total, de la lansarea Prima Casă în 2009 și până la finalul lui august 2016, au fost acordate 197.608 garanții în valoare totală de 16,88 de miliarde de lei. El constă într-o garanţie a statului, pentru un credit, echivalent în lei, de maximum 57.000 de euro.

Limita e de echivalent 66.500 de euro pentru construcţia de locuinţe noi. Pentru că împrumutatul beneficiază de această garanţie, banca îi oferă o dobândă standard, de 2% plus ROBOR la trei luni. Şi, cel mai important, avansul pentru locuinţă e de 5% din credit. Durata maximă de rambursare a creditului este de 30 de ani. În acest moment, rata de neplată de către beneficiarii programului Prima Casă este infimă, de 0,3%.