Cu 5 proiecte în dezvoltare până în 2028, Impact a lansat un REIT care va cumpăra apartamente de închiriat. Va lansa și o emisiune de obligațiuni

Deși România nu are legislație prin care să coordoneze activitatea REIT-urilor, acest tip de activități fiind încă în stadiu incipient pe o piață puțin sofisticată precum cea autohtonă, omul de afaceri a vândut un bloc cu apartamente închiriate din cadrul cartierului Greenfield Băneasa companiei, care își pregătește listarea la Bursa de Valori București și care vrea să își crească portofoliul imobiliar până la aproape 15 milioane de euro în 10 ani.

Compania va fi administrată de SSIF BRK Financial Group și intenționează să listeze Residential Star Invest pe piața AeRO a Bursei de Valori București, și vizează achiziția de proprietăți, preponderent rezidențiale, dedicate închirierii, cu promisiunea plății unor dividende semestriale cu o valoare cuprinsă între 70% și 90% din profitul net anual.

Pentru început, Residential Star Invest a cumpărat de la Impact Developer & Contractor un bloc cu 14 apartamente de câte 4 camere, la un preț de 2,15 milioane euro. Acestea sunt închiriate pe 5 ani unei companii de construcții cu care Iaciu lucrează în proiectele sale și care folosește apartamentele pentru angajații săi. Această investiție vine cu un randament brut din închiriere de circa 11% pe an.

Legiferarea REIT-urilor

„Așteptăm legiferarea REIT-urilor, care poate aduce facilități fiscale pentru astfel de investiții. REIT-urile sunt ultimii actori care lipsesc de pe piața imobiliară și de capital din România. În alte țări, valorile pe care le gestionează aceste fonduri sunt procente din PIB“, spune Grigore Chiș, directorul de operațiuni al SSIF BRK Financial Group.

Compania pornește cu o suprafață închiriabilă de circa 1.200 de metri pătrați în valoare de 2,15 milioane de euro și își propune să ajungă în anul al treilea de activitate la circa 4.600 metri pătrați și o valoare de peste 9 milioane de euro. Compania vrea achiziții de imobile de 2 milioane de euro în 2022, respectiv de 4 milioane de euro în 2023, finanțate în proporție de 50% din împrumuturi contractate. Discountul mediu vizat este de minimum 10% la achiziția proprietăților.

Și oficialii Residential Star Invest se bzează și pe faptul că apartamentele se vor scumpi până la niveluri puțin sustenabile de marea masă, iar piața va semăna cu cea occidentală, cu mai mulți chiriași decât proprietari, care vor deveni mai degrabă companiile de investiții, decât persoanele fizice.

„Investitorii au cumpărat în proiectul Greenfield circa 5% din totalul vânzărilor de locuințe. Sunt aproximativ 150 de apartamente închiriate, mult sub cererea reală pentru închiriere. Piața închirierilor din România nu a fost suficient de mare pentru a conduce la proiecte întregi destinate închirierii. Dacă există investitori interesați a investi în acțiuni ale unor companii cu portofoliu de locuințe generatoare de venituri din chirii, vor apărea asemenea companii listate la bursă, cu locuințe din Greenfield. În Luxuria, în schimb, proiect mai scump, procentul achizițiilor investitorilor e între 25% și 30%“, spune Grigore Chiș.

În 2021, Impact Developer & Contractor are în plan construcția a circa 1.250 de apartamente în cadrul ansamblului Greenfield, care va ajunge la finalizare, în 2028, la 10.000 de locuințe și 25.000 de locuitori. Deocamdată  dezvoltatorul are aprobată construcția a 144 de apartamente și a unui centru comercial, iar Iaciu consideră că, pe viitor, pe fondul evoluției conceptului propus de firma ce urmează să se listeze la bursă, cererea va fi ridicată și atunci va putea mări numărul de apartamente destinate închirierii. 

„Nu urmărim neapărat profitul cu centrul comercial și celelalte servicii suplimentare, ci deservirea cât mai bună a clienților noștri. Profit vom face din vânzarea de apartamente, restul sunt doar pentru cumpărători. De aceea, o echipă a Impact va superviza activitățile, deși vom avea operatori. La supermarket am semnat un contract pe 20 de ani cu Mega Image”, explică Iaciu. 

Venituri de 135,3 milioane de lei la nouă luni

La finalul lunii iunie, Impact avea 362 de apartamente disponibile la vânzare în Greenfield și Luxuria. Pentru următorii 4 ani, dezvoltatorul își propune să livreze câteva mii de apartamente în patru proiecte a căror valoare a fost apreciată la aproape 800 de milioane de euro. Acestea includ încă două faze de dezvoltare în Greenfield Băneasa cu 4.400 de locuințe, proiectul Luxuria din zona Expoziței, care se va finaliza anul viitor, cu 630 de apartamente, complexul Boreal Plus din Constanța cu 693 de apartamente, Greenfield Copou din Iaşi cu 871 de apartamente, care va fi dezvoltat între 2021 și 2024 pe un teren de 4,9 hectare (compania deține 2 hectare acum dar terenul va fi extins), în trei faze și va valora la finalizare 115,8 milioane de euro.

De asemenea, Impact Developer & Contractor mai deține un teren de 26 de hectare pe Bulevardul Timișoara, care va fi dezvoltat pe modelul Greenfield, adaptat la putea de cumpărare a locuitorilor din zona de vest a orașului iar lucrările se vor derula în 11 faze, între 2025 și 2028, cu o valoare la finalizare de 115 milioane de euro și are aprobată din aprilie o emisiune de obligațiuni de pe urma căreia estimează că va obține 16 milioane de euro. De altfel, compania este la a treia emisiune de obligațiuni și vrea ca finanțarea să îi asigure o dublare a afacerilor în 2022-2023. Compania intenționează ca între 2023 și 2028 să dezvolte și Luxuria Barbu Văcărescu, în 4 faze pe un teren de 2,5 hectare. Proiectul va valora la finalizare 160 de milioane de euro.

„Vrem să mai achiziționăm terenuri, pentru a implementa proiecte de tipul Greenfield și Luxuria, cele două concepte de locuire pe care Impact  le dezvoltă. Avem scrisori de intenție pentru achiziții în București, Iași și Constanța“,  explică Gheorghe Iaciu.

Impact Developer & Contractor a construit, până acum, peste 4.000 de locuințe în urma unor investiții de 400 de milioane de euro. Anul trecut a obținut 33 de milioane de euro din vânzare de locuințe, iar în primele nouă luni ale acestui an a obținut venituri de 135,3 milioane de lei, în creștere cu 35% față de perioada similară a anului 2019. Evoluția se datorează unei creșteri cu 23% a volumului de vânzări, ajungând la un total de 258 de unități tranzacționate (apartamente, plus parcările și terenurile de curte aferente pachetului).