Cu tranzacţiile în scădere cu 40% în aprilie, piaţa rezidenţială îşi caută paşii pentru relansare

De altfel, în ultimii cinci ani, prețurile din piața rezidențială au crescut cu circa 8% pe an, în vreme ce salarile s-au majorat mai mult decât prețurile apartamentelor, dar și inflația a crescut, iar totalul depozitelor deținute în bănci se cifrează la 220 miliarde de lei, în vreme ce stocul de credite e de doar 143 de miliarde de lei.

„Au fost două luni complicate, pe care am încercat toți să le străbatem. Construcțiile au crescut cu 30% față de anul trecut, iar majoritatea proiectelor au continuat. Vedem că și băncile creditează deși măsurile sunt mai restrictive decât erau înainte de pandemie, dar cel puțin în cazul nostru procentul celor care depind de credite e mai mic decât media. În mai, față de aprilie s-au dublat lead-urile, dar rămân cu 20% sub mai 2019. Faptul că petrecem mai mult timp în casă, îi dă o și mai mare importanță și o bună dintre banii cheltuiți se vor îndrepta către locuire, indiferent că e vorba despre o locuință mai mare, de mobilă nouă etc. Dar o categorie de cumpărători nu va mai fi bancabilă, și trebuie să fim realiști. Nu cred că avem, încă, răspunsuri clare la ceea ce urmează. Cred că băncile sunt rezervate la finanțarea noilor proiecte, deși public spun că vor susține economia. În următoarele luni vom vedea câte dintre noile proiecte vor fi finanțate”, susține Ovidiu Șandor, CEO al dezvoltatorului timișorean Mulberry Development, care dezvoltă proiectul mixt Isho.

Dar s-a schimbat, măcar parțial și comportamentul clienților, care încep să aibă alte prefererințe.

„Încă dezvoltăm Amber Gardens și cerere există. În cazul construcțiilor lucrurile s-au mai schimbat, muncitorii trebuie protejați, ceea ce poate crea întârzieri. Interesant, însă, e faptul că oamenii cer case complet finalizate, nu ca înainte, când poate pentru a reduce costurile de achiziție preferau case la gri, în general, nu la cheie”, explică și Alex Skouras, managing partener Alesonor, dezvoltatorul proiectului de vile premium Amber Gardens.

Relația cu băncile

Cea mai delicată relație și a dezvoltatorilor, dar și a cumpărătorilor care au nevoie de credit, e cea cu băncile care finanțează atât dezvoltarea proiectelor cât și achiziția de locuințe.

„Avem aici două aspecte. O dată finanțările de proiect și cele de retail, credite ipotecare, produs care nu a fost modificat, cel puțin deocamdată. E adevărat că s-a observat o scădere în special în orașele mari. Vânzările pe credit ipotecar erau între 10% și 50% și e posibil ca cumpărătorii să achite cu cash. Plus, lumea a fost carantinată. În zona de finanțare de proiect, ne-am concentrat să administrăm proiectele existente, pentru care e important să fie finalizate. Am încercat să eliminăm complet riscul de nefinalizare. Nu am blocat finanțarea pentru proiectele în derulare, cu o excepție sau două, aflate în fază incipientă, dar nu au fost blocate, ci amânate. De altfel, nici nu am avut cereri de finanțare de proiecte noi. Nu a fost o piață prea activă. Era normal să amânăm, mai ales că dezvoltatorii nu prea puteau face vânzări în această perioadă, și nu puteau atinge pragul impus de noi de prevânzări. În funcție de piață, de viitor, și de succesul proiectelor vom decide cum vom merge mai departe”, explică Romulus Andrei, director departamentul Finanțări Structurate la Banca Transilvania, cea mai mare bancă din sistem.

Iar în lunile care urmează, piața ar mai putea primi un șoc, și anume creșterea avansurilor solicitate. Deja ING a majorat avansul la 35%, iar BCR și Raiffeisen cer tot 35% pentru creditele ipotecare vândute în anumite orașe mai mici.

„Pentru moment noi nu ne gândim să modificăm avansul. Dar nu ar fi exclus să apară o majorare. Un motiv ar fi legat de faptul că valoarea proprietățlor va scădea. Al doilea motiv ar fi legat de faptul că există așteptarea ca și veniturile potențialilor cumpărători să scadă din diferite motive. Piața va fi evident influențată, va scădea cererea, dar depinde și de numărul băncilor care vor aplica majorarea avansurilor și nivelul la care le vor ridica”, susține Romulus Andrei.

Dar relația e mai încordată, în unele cazuri, și între dezvoltatorii și cumpărătorii de locuințe.

„Am avut recent reacții de la cumpărători care aveau antecontract semnat, și am discutat dacă n-ar fi cazul să amânăm, să ne uităm la preț. Oamenii se mai uită la forța majoră, la default, expresia COVID-19 începe să apară în contracte, la definirea forței majore, de exemplu. Altfel, nu ne-am confruntat cu situații litigioase. Dar, această perioadă e distorsionată, instanțele nu funcționează, vom vedea ce va urma. Nu văd o preocupare foarte mare a membrilor pieței să înceapă să se dea în judecată. Lumea încearcă să se adapteze”, susține Bogdan Papandopol, șeful diviziei de real estate a casei de avocatură Dentons.

Piața e încă în ceață

Deși ceea ce a fost greu pare să fi trecut, piața rezidențială, piața imobiliară în general, e încă în ceață, e foarte dificil de anticipat ce urmează. Se amână proiecte sau părți ale acestora, unele pe termen nedefinit.

„Strategia noastră e să finalizăm clădirile unde am vândut peste 95% dintre apartamente. Aveam planificată ieșirea în piață cu o nouă clădire cu 100 de apartamente, dar am amânat. O așteptare rezonabilă e că vom vinde mai puțin decât în anii trecuți. Suntem într-o criză diferită față de 2009, nu a dispărut lichiditatea, e un context financiar diferit, dar lipsește încrederea din cauza incertitudinii medicale. Cred că vom vedea și scăderi de preț mai ales la clădirile cu public mai afectat de criză sau mai nefericit așezate. Suntem, practic, cu piciorul și pe frână și pe accelerație, și vom apăsa în funcție de evenimente. De altfel, Mulberry (n. red. dezvoltatorul Isho Timișoara) nu a demarat construcția hotelului care se ridica în Isho Timisoara, tocmai din acest motiv”, arată Ovidiu Șandor.

One United Properties are, potrivit lui Beatrice Dumitrașcu, VP residential sales al companiei, de vândut circa 20%, în jur de 150, dintre cele 780 de apartamente aflate în construcție și nu se va opri aici.

Iar Victor Căpitanu, unul dintre cei doi mari acționari ai One United Properties, spune că dezvoltatorul a vândut apartamente de circa nouă milioane de euro în cele două luni de izolare.

Cum și când își va reveni piața rezidențială

Cert e că majoritatea jucătorilor din piață lucrează, dar sunt cu ochii pe cifre. Și e de așteptat ca lucrurile să se schimbe.

„Lucrurile se vor schimba radical și în real estate. Vom vedea oameni care trăiesc 24/7 în propriile case. Și atunci se va vedea ce facem bine sau rău, iar oamenii vor vedea ce le place și ce nu le place. Proiectele mixte se vor multiplica. Oamenii vor căuta aer curat, terase, grădini”, explică și Alex Skouras.

Mihaela Pană, partner residential agency, Cushman&Wakefield Echinox, are opinii puțin diferite. „Nu cred că cumpărătorii de proprietăți rezidențiale premium își vor schimba opțiunile, mai ales că cei mai mulți dintre ei au deja o casă. În perioada următoare se vor contura direcțiile. Se vor schimba percepțiile în funcție și de modul de lucru.”

„Cred ca va fi o revenire. Evident, când lumea este închisă în casă și nu poate face vizionări, iar cadastrul nu lucrează sau lucrează intermitent e normală scăderea. Imediat ce piața va reveni la normal  vom vedea și o revenire a tranzacțiilor efectiv închise la cadastru. Pe lângă lecțiile învățate în criza precendentă, cred că noi ca bancherii va trebui să stăm aproape de clienți. Cât despre creditele neperformante e prematur să ne gândim că  vor crește. În zona de retail e posibil să crească, dar e posibil să nu se întâmple în 2020, pentru că cei presați de situație și-au amânat plata ratelor până la 31 decembrie. Dacă e uităm la criza economică, poate apărea o crește a NPL-urilor, dar depinde de modul în care își va reveni economia”, explică Romulus Andrei.

Problema e dacă nu cumva jucătorii din piață nu se grăbesc cu optimismul, deși după ce s-a intrat în ceață, mai toată lumea a apăsat frâna, iar acum sunt toți deja cu un picior pe accelerație, așteptând să vadă dacă ceața începe să se ridice. Oricum e greu de crezut că piața își va reveni complet în 2020. Vor apărea semne de revenire, dar la anul, iar după ce va fi reluată plata ratelor de peste 200.000 de oameni se va vedea exact cum stăm. 2020 va fi mai degrabă un an de tranziție, de la exploziv de optimistul 2019, la un an precaut și foarte calculat 2021.