Jumătate din creditele imobiliare din România sunt garantate de stat

De la sfârşitul anului 2008, piaţa imobiliară se afla în cădere după creşterile aberante din boom, finanţate cu împrumuturi de la bănci. Instituţiile de credit aveau nevoie ca preţurile garanţiilor să se stabilizeze. Când au dat credite, în perioada 2007-2008, au făcut-o la grade de îndatorare ridicate ale clienţilor şi cu avansuri mici. Cerinţele prudenţiale ale Băncii Naţionale spun că împrumuturile acoperite insuficient de garanţii trebuie provizionate, ceea ce se traduce prin pierderi pentru bănci. Apoi, executarea silită a apartamentelor – pentru care debitorii sărăciţi de criză nu-şi mai puteau plăti ratele la credit – nu putea aduce prea mulţi bani pentru creditori, într-o piaţă fără tranzacţii.

De cealaltă parte (sau de aceeaşi parte), Guvernul, aflat într-un program cu FMI, avea nevoie de simpatie populară şi să arate că sprijină tinerii, fără costuri care să intre la deficitul public.

Aşa a luat naştere, în 2009, programul Prima casă, prin care statul s-a angajat să garanteze creditele ipotecare ale românilor în proporţie de 100%, la costuri sub piaţă pentru debitori şi cu un avans de doar 5%.

Creditele de acest tip s-au bucurat de un mare succes, astfel că programul a ajuns la cea de-a şasea ediţie – iar în timp garanţia a fost redusă la 50%, pentru a face loc pentru mai multe împrumuturi.

Programul Prima casă a fost singurul lucru care a ţinut creditarea bancară adresată persoanelor fizice în picioare în ultimii ani. La început în euro şi, din vara anului trecut, mai scump, dar în lei, peste 123.000 de credite de acest tip au fost acordate, în valoare de peste 4,7 miliarde de euro.

Asta înseamnă că aproape unul din două credite imobiliare din România are în spate o garanţie a statului român, iar că două din trei credite pentru casă acordate în ultimii ani sunt de tip Prima casă, potrivit BNR. Măcar rata neperformantelor e mică.

„Portofoliul de credite acordate prin programul «Prima casă» (care reprezenta 46 la sută din stocul de credite imobiliare la iunie 2014 și 67 la sută din creditele imobiliare nou acordate în perioada decembrie 2012 – iunie 2014), are o rată de neperformanţă scăzută (0,03 la sută, la iunie 2014)”, se arată în Raportul anual de stabilitate financiară al BNR.

Din iunie până în septembrie, procentul a crescut, după ce alte 8.400 de credite, în valoare de peste 300 de milioane de euro, au fost acordate, astfel că ponderea în total credite imobiliare este de aproximativ 48%.

Faptul că nepeformanţa aferentă Prima casă este mică nu este apanajul garanţiilor de stat, ci a unor rate lunare mai mici, pentru că dobânzile sunt mai mici şi pentru că preţul locuinţelor este considerabil mai mic faţă de perioada de boom, chiar dacă nu atât de mic cât ar fi ajuns să fie în lipsa unui astfel de program.

Prima casă, pârghia BNR

Tot de a BNR aflăm că prin Prima casă Banca centrală reuşeşte să pună în aplicare deciziile de politică monetară/prudenţială şi să facă creditul în lei apreciat de către populaţie, mai ales de când l-a interzis pe cel în valută.

„Continuarea programului «Prima casă» şi modificările aduse în luna august 2013 (derularea acestuia doar în monedă naţională) au avut un rol important pentru susţinerea creditului ipotecar şi atenuarea dezechilibrelor pe valute a bilanţului instituţiilor de credit (…) Fluxul de credite în lei a crescut cu 67 la sută (în perioada ianuarie 2013 – august 2014 faţă de evoluția din intervalul ianuarie 2012 – august 2013), în contextul reorientării programului guvernamental «Prima Casă» către creditarea în monedă locală, în timp ce fluxul creditelor nou acordate în euro s-a diminuat cu 50 la sută (în aceeași perioadă)”, se arată în raport.

Aproape toată creşterea creditului în lei, incluzând companiile, care nu reuşeşte să compenseze scăderea celui în valută, vine din Prima casă în lei.

Singurul aspect de care este nemulţumită Banca centrală este acela că programul Prima casă nu este în totalitate reglementat de BNR, mai ales nu se supune cerinţelor de avans de cel puţin 25%.

„Scoaterea de sub incidenţa reglementărilor a creditelor imobiliare acordate prin programul guvernamental „Prima Casă” (care deţin o pondere importantă în creditarea imobiliară a populaţiei) sau implementarea de noi asemenea măsuri diminuează eficienţa instrumentelor macroprudenţiale”, se arată în raport.

După succesul Prima casă, actualul Guvern anunţă că are în plan şi lansarea unui program similar pentru achiziţia de autoturisme – Prima maşină. Detaliile lipsesc, dar nu putem exclude posibilitatea ca peste cinci ani măcar una din trei maşini în circulaţie să fie cumpărată cu garanţia statului.