Cum s-ar putea schimba taxele pe apartament, casă și teren în România. Scenariul Băncii Mondiale transmis Guvenului

“România obține venituri relativ mici din impozitarea recurentă a proprietății imobiliare. Începând din 2020, impozitele recurente pe proprietate au generat 0,5% din PIB, comparativ cu o medie de 1,2% în UE27. Pe lângă veniturile scăzute, există deficiențe esențiale în ceea ce privește conceperea impozitelor. În special, impozitul se bazează pe suprafață, ceea ce este atât ineficient, cât și inechitabil în comparație cu un sistem bazat pe valoarea de piață”

Așa începe capitolul destinat taxării imobilelor dintr-o analiză elaborată de Banca Mondială, referitoare la îmbunătățirea cadrului fiscal din România, în contextul PNRR, într-un prim studiu livrat Guvernului în luna martie.

Autorii studiului spun că actualele taxe pe clădiri și terenuri au un sistem bazat pe impozitarea suprafeței, ceea ce nu reflectă neapărat valoarea proprietății și, de accea, spun că mai echitabilă a fi taxarea aplicată pe valoarea proprietății. Iată un extras relevant din studiu:

“Preocuparea predominantă a sistemului actual se referă la baza de impozitare. După cum s-a menționat mai sus, impozitele pe clădirile rezidențiale și toate impozitele pe terenuri se axează pe un sistem bazat pe suprafață pentru calcularea bazei de impozitare. Deși se efectuează o serie de ajustări pentru a încerca să reflecte mai fidel valoarea proprietății, acestea nu fac acest lucru decât brut. De exemplu, FMI subliniază că, în București, coeficienții de ajustare a locației au ca rezultat faptul că diferența procentuală dintre suprafețele cu cea mai mare și cea mai mică valoare este de doar 13%, în timp ce este de așteptat ca prețurile reale ale proprietăților să varieze mult mai semnificativ. Acest lucru duce la un sistem inechitabil, deoarece, chiar și după ajustări, impozitul bazat pe suprafață oferă o aproximare slabă a capacității de plată a unui contribuabil. De exemplu, două apartamente de aceeași mărime pot avea valori de piață semnificativ diferite (de exemplu, un apartament la ultimul etaj cu vedere față de un apartament la ultimul etaj din aceeași clădire), dar diferența de valoare (și de randament) nu va fi reflectată în actuala concepție ajustată în funcție de suprafață.

În schimb, cea mai bună practică este, atunci când este fezabil, adoptarea unei abordări bazate pe valoarea de piață. Pe lângă echitatea mai mare care rezultă dintr-o reprezentare mai precisă a capacității de plată, un sistem bazat pe valoarea de piață va fi, de asemenea, mai eficient decât un sistem bazat pe suprafață, deoarece va încuraja utilizarea optimă a proprietății.

În schimb, un impozit bazat pe suprafață poate determina unele gospodării să facă alegeri suboptime în materie de locuințe – cum ar fi să locuiască într-un apartament mai mic decât ar fi optim pentru a minimiza impozitul”.

Mai departe, autorii arată că autoritățile locale au o anumită marjă de manevreă în plaja de taxare în limitele stabilite la nivel central, dar acest lucru indică anumite semne de îmtrebare – spre exemplu primăriile au posibilitatea de a aplica cote diferite clădirilor deținute de persoane fizice față de cele aplicate persoanelor juridice, fără să existe o justificare clară pentru acest lucru și, deși există unele argumente, “ele nu justifică actuala plajă de impozitare mai mare aplicată clădirilor rezidențiale pe teritoriul României”.

Autorii vorbesc și despre sistemul de reduceri/scutiri la plata taxelor, denumite “concesii”, depre care spun că se aplică în multe state, fie pentru proprietarii cu venituri mici fie pentru unitățile de cult, dar   “astfel de concesii trebuie să fie menținute la un nivel minim, deoarece pot face obiectul unor abuzuri și, din perspectiva economiei politice, pot crea presiuni pentru extinderea concesiilor la scară mai largă. În general, cele mai bune practici sugerează limitarea la minimum a concesiilor fiscale pentru impozitul pe proprietate și, de asemenea, revizuirea periodică a obiectivelor urmărite, precum și a costurilor și beneficiilor reale ale acestora”

Ce opțiuni are România

Sintetizat, experții BM recomadă Guvernului patru măsuri de modificare a taxării proprietăților: taxarea la valoarea de piață a imobilelor care să fie ajustată la câțiva ani, un singur impozit aplicat și pentru terenuri și pentru clădiri, echivalarea plajelor de impozitare aplicabile proprietăților rezidențiale și comerciale/industriale (cu un corolar ca autoritățile locale să nu mai poată stabili cote diferite de impozit) și diminuarea la maximum a situațiilor de scutire/reducere, care ar trebui să se limiteze la clădirile publice și, pentru locuințe, la cei cu venituri mici și la bâtrâni, în baza unor deduceri.

Iată, integral, soluțiile din analiza BM:

Opțiuni de reformă

Pentru a îmbunătăți atât eficiența, cât și echitatea, România trebuie să încerce să treacă la o bază de calcul a valorii curente de piață pentru impozitarea recurentă a proprietății. Este important ca această bază să fie apoi actualizată periodic, deoarece evaluările depășite pot permite apariția unor inechități dacă valorile proprietăților evoluează diferit în timp între regiuni.  Banca Mondială recomandă o reevaluare la fiecare 3-6 ani.

Trecerea la o bază pe valoarea de piață va necesita o activitate semnificativă pentru a dezvolta un model de evaluare în masă și sistemele administrative aferente. Prin urmare, este posibil ca punerea în aplicare deplină să nu fie fezabilă cel puțin până în 2024. Banca Mondială s-a angajat să sprijine România în dezvoltarea modelului de evaluare necesar și a sistemelor aferente, iar analiza și recomandările în acest sens vor fi furnizate în rapoartele ulterioare.

De asemenea, România trebuie să ia în considerare fuzionarea impozitelor pe terenuri și clădiri într-un singur impozit, deoarece acest lucru ar permite o estimare mai ușoară a valorilor de piață pe baza tranzacțiilor de piață. Acestea fiind spuse, există un argument de eficiență în favoarea aplicării unui impozit doar pe valoarea terenului și nu pe valoarea îmbunătățirilor. Acest lucru se datorează faptului că un impozit pe teren (care este o ofertă fixă) nu va descuraja investițiile în îmbunătățiri, în timp ce un impozit pe teren și pe îmbunătățiri o va face. Cu toate acestea, argumentul privind evaluarea menționat mai sus susține ideea fuzionării celor două impozite într-un singur impozit pe valoarea curentă de piață a terenurilor și a îmbunătățirilor.

De asemenea, România ar putea lua în considerare echivalarea plajelor de impozitare aplicabile proprietăților rezidențiale și comerciale/industriale pentru a reflecta mai exact furnizarea de servicii locale. Ar mai exista în continuare argumente pentru a impozita proprietățile agricole cu o cotă mai mica pentru a reflecta, de exemplu, diferențele dintre serviciile publice locale furnizate în zonele urbane și cele rurale. De asemenea, România ar putea lua în considerare eliminarea capacității autorităților locale de a aplica cote diferite în cadrul plajei permise pentru a elimina stimulentele de arbitraj. Odată realizată trecerea la valoarea de piață, ar trebui, de asemenea, să se efectueze o reevaluare a întregii structuri a cotelor, în vederea creșterii veniturilor totale recurente din impozitul pe proprietate peste nivelul actual, comparativ scăzut în rândul țărilor UE.

În cele din urmă, România trebuie să ia în considerare reducerea semnificativă a amplorii facilităților fiscale aplicate în prezent impozitelor recurente pe proprietate. Acestea trebuie să se limiteze la concesiile destinate contribuabililor cu venituri mici și persoanelor în vârstă, clădirilor guvernamentale și unei game cât mai limitate de organizații de utilitate publică. Cel puțin, toate concesiile trebuie să fie supuse unei reevaluări periodice și unei analize cost-beneficiu.

În ceea ce privește direcționarea contribuabililor cu venituri mici, o dificultate în acest caz este că nu există neapărat o legătură clară între valoarea proprietății și venitul proprietarului. O opțiune pentru a direcționa sprijinul ar fi o creștere a deducerii actuale a impozitului pe venit vizat (sau un credit fiscal dacă se adoptă un IVPF progresiv, așa cum se recomandă). Alternativ, ar putea fi prevăzută o sumă fixă scutită, care ar crea, de fapt, un grad de progresivitate (în raport cu valoarea proprietății) în proiectarea impozitului pe proprietate. Între timp, ar putea fi luată în considerare o opțiune de amânare a impozitului pentru proprietarii-ocupanți vârstnici cu venituri mici care au proprietăți rezidențiale și care au dificultăți de lichidități. O astfel de opțiune trebuie să fie condiționată de venit și ar amâna plata impozitelor pe proprietate până la vânzarea proprietății sau până la decesul proprietarului, sub rezerva unei dobânzi care să acopere valoarea amânării.

Citește și: