Cum s-ar putea schimba tranzacțiile imobiliare în România

Printre punctele importante ale inițiativelor se află instituirea unui cuantum maxim al avansului care poate fi perceput de dezvoltatori, precum și necesitatea unor contracte de asigurare pentru sumele plătite de cumpărători.

În prima propunere legislativă, lansată la jumătatea lunii ianuarie, este prevăzut un avans de maximum 15%, în cazul în care dezvoltatorul nu are o asigurare pentru transferul de proprietate. În cea de-a doua propunere, de la finalul lunii trecute, este specificat un avans maxim de 10%, care poate crește până la 40%, dacă dezvoltatorul are încheiat un contract de asigurare pentru pierderi financiare. Spre deosebire de celelalte două, cea de-a treia propunere nu specifică un cuantum maxim al avansului, ci doar că dezvoltatorul imobiliar poate încasa o sumă, cu titlu de avans, în condițiile prevăzute de Codul civil. Punctul comun al celor trei propuneri, referitor la sumele încasate ca avans, este că acestea se vor încasa într-un cont bancar special destinat proiectului în cauză și vor putea fi utilizate exclusiv în scopul dezvoltării și construirii acestuia.

Stabilirea unui nivel maxim al avansului achitat de cumpărător poate fi un demers util, însă, în opinia mea, poate să încurce mai mult decât să ajute. Se obișnuiește ca dezvoltatorul să își asigure o bază de clienți cerți pentru locuințele construite și, în același timp, o parte din necesarul de finanțare. În plus, în mod firesc, banca nu vrea să își asume integral riscurile proiectului și cere dezvoltatorilor să contribuie cu sume proprii, care pot fi asigurate, măcar parțial, din avansurile de la cumpărători. Antecontractul sau promisiunea de vânzare-cumpărare, ca și contractul final, reprezintă voința și decizia părților, în cunoștință de cauză, fără constrângeri. Nu doar se vinde, ci se și cumpără o locuință, nu? Decizia de a aloca o sumă mai mare pentru a cumpăra un apartament în stadiul de proiect, mai ales fără garanții sau asigurări din partea dezvoltatorului, vine la pachet cu anumite riscuri. Cunoaștem deja cazuri în care avansul ajunge și la 100%, dar nu cred că aceia care plătesc sume considerabile pentru o simplă promisiune că pe un teren de pe litoral se va afla un bloc în care vor deține un apartament, nu sunt conștienți că își asumă un risc major de a pierde toți banii în cazul în care acel dezvoltator intră în dificultate.

Un alt motiv pentru care nu cred că va funcționa un plafon maxim al avansului, mai ales de 10% sau 15%, este acela că, deși în ultimii ani ponderea achizițiilor cash a crescut considerabil, finanțarea bancară este încă esențială, pentru mulți, la achiziția unei locuințe. Iar una dintre condițiile de acordare a creditului este ca o parte din prețul locuinței să fie achitată în avans de cumpărător, în general minimum 15%, în unele cazuri chiar mai mult.

Ce ar face cumpărătorul dacă legea ar impune ca avansul maxim pe care dezvoltatorul îl poate încasa pentru o locuință să fie de 10%, iar banca ar spune că trebuie să fie de minimum 15%? Nu toți suntem norocoși să avem economii de o viață suficiente pentru a cumpăra cu banii jos două-trei apartamente.

Referitor la contractele de asigurare pe care ar trebui să le încheie dezvoltatorii, nu văd nimic neobișnuit sau nerealizabil. Sunt sigur că mulți dintre dezvoltatori au apelat la astfel de instrumente de acoperire a riscurilor, fie că vorbim despre asigurarea lucrărilor de construcție pentru eventuale daune materiale survenite în timpul lucrărilor (incendii, furtuni, explozii, furt, erori de execuție, daune produse vecinătăților sau accidentarea muncitorilor), despre asigurarea de răspundere profesională pentru dezvoltatori, constructori și proiectanți sau despre garanția de bună execuție, pe care ar trebui să o solicite nu doar băncile, ci și promitenții cumpărători, pentru a avea o siguranță mai mare că proiectul va fi finalizat conform contractului.

Unele țări cer deja dezvoltatorilor imobiliari să încheie o poliță care să protejeze banii plătiți în avans de cumpărători. Spre exemplu, în Marea Britanie cumpărătorii care achiziționează locuințe noi sunt protejați prin „New Home Warranty & Deposit Protection”, care acoperă depozitele plătite de cumpărători în caz de faliment al dezvoltatorului, protecția avansului fiind de 5-10% din prețul locuinței. În Germania, dezvoltatorii sunt obligați să ofere o garanție bancară sau o asigurare de protecție a avansului pentru cumpărători, care își pot recupera integral banii plătiți în cazul falimentului dezvoltatorului. Franța a instituit, prin Codul Construcțiilor și Locuințelor, obligativitatea ca orice dezvoltator să încheie o garanție financiară de finalizare înainte de a începe vânzarea apartamentelor dintr-un proiect, iar dacă finalizarea construcției nu este realizată în termenul stabilit, sumele plătite de cumpărători sunt returnate.

Un alt aspect important, specificat în toate cele trei propuneri de lege, este obligativitatea notării în Cartea Funciară a autorizației de construire și a planului de apartamentare sau lotizare, înainte de a putea încheia în formă autentică antecontracte sau promisiuni de vânzare-cumpărare, precum și înscrierea acestora din urmă în Cartea Funciară, cu notarea unei ipoteci legale în favoarea promitentului cumpărător. Se pot face și acum, dar nu toți cumpărătorii știu că au această posibilitate, iar majoritatea dezvoltatorilor nu acceptă prea ușor astfel de formalități.

Fără înscrierea în Cartea Funciară a antecontractului sau promisiunii de vânzare cumpărare, promitentul cumpărător își asumă niște riscuri mari și inutile. În plus, această înscriere este, în general, necesară în procesul de preaprobare a unui credit ipotecar. De aceea, cred că ar fi o prevedere legală utilă.

Ultima dintre cele trei inițiative legislative propune și o modificare a Legii notarilor publici și activității notariale, prin introducerea unui Registru național notarial de evidență a promisiunilor de vânzare (RNNEPV), în care ar trebui înregistrate toate promisiunile de vânzare a imobilelor dintr-un condominiu sau ansamblu rezidențial, în curs de construire sau finalizate. Dacă se va impune înscrierea acestora în Cartea Funciară, nu văd rostul acestui demers, pentru că se va putea vedea într-un extras de Carte Funciară dacă pentru o locuință este notată o promisiune de vânzare-cumpărare pentru care cineva a plătit un avans.

Încă o propunere a acestei din urmă inițiative este ca fiecare promitent cumpărător să fie obligat să apeleze la asistență juridică, prin avocat sau consilier juridic, la încheierea antecontractului sau pomisiunii de vânzare-cumpărare, asistență care se va verifica de către notarul public și se va menționa în cuprinsul actului, sub sancțiunea nulității absolute a actului, “numai la cererea beneficiarului promisiunii de vânzare”. Trecând peste incoerența articolului propus, apare întrebarea: cine asigură și cine plătește asistența juridică? Notarul public îl va “sfătui” gratuit pe beneficiar sau acesta va apela la un avocat specializat?

Parlamentarii și-au propus ca săptămâna viitoare să aibă deja o formă finală a legii (legilor?) care să fie supusă aprobării Camerei Deputaților. Rămâne de văzut dacă se va stabili prin lege un cuantum minim al avansului plătit dezvoltatorilor și, dacă da, cât va fi acesta. O consultare publică serioasă nu ar strica, mai ales cu dezvoltatorii, care știu bine ce pondere din costurile totale de edificare își pot asuma din banii proprii, cu băncile, care acum cer un nivel minim al avansului cumpărătorului, și cu asigurătorii, care ar trebui să garanteze returnarea avansurilor în cazul unor nedorite falimente ale unor dezvoltatori imobiliari.

Înscrierea obligatorie în Cartea Funciară, pe principiul “dacă tu nu știi ce e bine pentru tine, știu eu”, poate fi o modificare utilă pentru redresarea încrederii în mecanismele pieței imobiliare. Sper totuși ca acest “șoc” imobiliar, care nu este primul și nu cred că va fi nici ultimul, să contribuie la conștientizarea celor care încă mai cred că dacă plătesc pentru o foaie de hârtie, cu câteva rânduri și două semnături, vor deveni “avuți”, cum credeau unii acum 200 de ani, în goana după aurul Vestului Sălbatic. Mai sper și că “goana după chilipiruri” va mai încetini și că nu vom mai crede în toate promisiunile nesustenabile ale unor afaceri “românești” sau “de familie”, care promit iluzii de lux la mare sau pe munte și apoi pleacă direct la cumpărături în deșert.

Laurențiu Stan este consultant financiar. De la începutul acestui an, este certificat ca Exit Planning Advisor (CEPA) de către The Exit Planning Institute (SUA). Este cunoscut în domeniu ca evaluator autorizat de aproape 20 de ani. De 15 ani s-a specializat în evaluarea de afaceri şi active intangibile, cum ar fi licenţe, patente, software, drepturile de proprietate intelectuala, mărcile comerciale, iar în prezent dezvoltă în România conceptul de Value Growth Advisory, menit să ajute antreprenorii care doresc să crească valoarea propriei afaceri în vederea unei eventuale vânzări şi nu numai. Este certificat de organizaţii naţionale şi internaţionale importante din domeniul evaluărilor – Membru Acreditat ANEVAR (MAA) pentru specializarea Evaluarea întreprinderilor şi activelor necorporale, Certified Valuation Analyst – CVA™, de către The European Association Of Certified Valuators And Analysts – EACVA™, Recognised European Valuer – REV®, de The European Group Of Valuers’ Associations – TEGoVA şi membru al The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS.