Cum se echilibrează piața rezidențială după ce a scăzut cu aproape 60.000 de tranzacții în primul semestru din 2019

„Scăderea numărului de tranzacții înregistrată în București și Ilfov în primele cinci luni ale acestui an, comparativ cu primele cinci luni din 2018, este practic sinonimă cu scăderea numărului de finanțări prin Prima Casă accesate în aceeași perioadă în aceeași zonă. Practic, scăderea înregistrată pe segmentul Prima Casă a dus la scăderea numărului de tranzacții, cel puțin în primele cinci luni ale acestui an” spun reprezentanții agenției imobiliare SVN România.

De altfel, potrivit SVN, în primele cinci luni ale anului, diferenta dintre scăderea numărului de tranzacții în zona București – Ilfov și cea de la Prima Casă (aproximată la o treime din totalul național) este de nici 200 de unitati, cele două scăderi se suprapun aproape perfect.

De asemenea, perioada în care o locuință se tranzacționează pe piața veche s-a majorat comparativ cu 2018 pe anumite segmente, în special mass market, finalizate anterior anului 1977, însă prețurile cerute de proprietarii din București s-au majorat în primul semestru din acest an cu 4% comparativ cu perioada similară din 2018, conform datelor SVN. De asemenea, la nivel național s-a înregistrat o majorare a prețurilor de tranzacționare de 3% în primul trimestru, potrivit datelor Eurostat.

Cum se explică situația? Probabil proprietarii de locuințe, în special, vechi nu au realizat încă că piața e în reducere de turație, cererea a scăzut, iar economia românească e subminată, printre altele, de cea mai mare inflație din UE (3,9, potrivit aceluiași Eurostat) cauzată în special de majorarea repetată a pensiilor și a salariilor din sistemul public.

„Vânzatorii pot sa fie mai flexibili în funcție de cererea existentă și de situația specifică în care se află, dacă sunt sau nu presați, spre exemplu, să vândă într-un anumit interval de timp. Dacă o proprietate nu se vinde în timpul stabilit inițial, scăderea prețului este cel mai adesea varianta la care se apelează, indiferent de segmentul de piață sau de anumite perioade specifice”, explică reprezentanții SVN. 

Ce se întâmplă în cazul proiectelor noi

Pe segmentul nou în principal, dar și pe cel vechi se întâlnește o situație interesantă: o parte din cerere s-a direcționat către creditele ipotecare. Trebuie avut în vedere faptul că un procent semnificativ dintre cei care achiziționau locuințe prin Prima Casă erau eligibili și pentru credite ipotecare standard, iar majorarea substanțială a veniturilor înregistrata in ultimii doi ani (+15% doar în ultimele 12 luni) i-a determinat pe unii potențiali cumpărători să economisească mai mult, încadrându-se astfel în condițiile necesare accesării unui credit ipotecar, care este mai flexibil, și mai sigur, măcar prin avansul de minimum 15%, față de un credit Prima Casă.

„Desigur, micșorarea gradului de îndatorare, în principal, a făcut ca unii cumpărători să nu se mai încadreze în condițiile minime pentru accesarea unei finanțări Prima Casă, amânând astfel achiziția”, explică oficialii SVN.

Trebuie spus că în cazul dezvoltatorilor, motivul creșterii prețurilor nu ține doar de starea de spirit de pe piață, ci și de avansul costurilor construcției, care se majorează periodic și riscă să facă dezvoltarea rezidențială din ce în ce mai puțin profitabilă.

De altfel, Georgian Marcu, broker/owner la agenția Green Angels, specializată în proprietăți premium, spune pe Facebook că „în acest ritm de creștere a prețurilor construcțiilor cred că volumul locuințelor noi se va înjumătăți în următorii trei ani. Vor finaliza cei cu proiecte on going, dar îmi e greu să văd de ce ți-ai asuma riscuri că dezvoltator, pe segmentele medium și high, astăzi. Întrebarea este dacă piața poate asimila o creștere a prețurilor locuințelor noi corelată cu prețul construcțiilor … și aici am niște semne de întrebare în contextul actual!”

„Dezvoltatorii, în principal cei activi pe segmentul mass market, unde ponderea tranzacțiilor prin Prima Casă este mai ridicată, iau decizii în funcție de planurile și situațiile specifice fiecărui proiect în parte și în funcție de ritmul de vânzări prognozat. Dacă acesta scade semnificativ pe o perioadă demnă de luat în calcul, dezvoltatorii pot să ofere diferite bonusuri (mobilier, locuri de parcare etc), să reducă prețurile sau chiar să majoreze procentul de equity, dacă a accesat o finanțare bancară”, susțin cei de la SVN.

Cert e că fără să fie într-o criză evidentă, cerere mai există, deși a scăzut, piața rezidențială românească pare a se afla din nou în fața unei cumpene. Nu atât de grav precum a fost în 2007-2008, prețurile, cu excepția celor din Cluj-Napoca, nu au ajuns încă la nivelul de acum 10-11 ani, dar ușor nu va fi pentru nimeni, mai ales că și costurile construcțiilor pun presiune. Așadar, nu ar fi o surpriză foarte mare, dacă o eventuală criză, cu toate problemele pe care le aduce să provoace noi falimente, iar majorarea dobânzilor (firească într-o criză) să umple iar tabelele cu executați silit, în cazul în care creditații nu vor mai putea să-și plătească ratele.