Cum se va descurca piaţa imobiliară în 2020, în faţa crizei provocate de pandemia de coronavirus

Cele mai lovite de pandemie sunt mallurile și hotelurile, închise de autorități, și deci cu probleme de cash flow, dar și de comportament al consumatorului, mai ales că în retail, consumatorii sunt afectați de constrângeri precum izolarea și nu doar financiare, ca în 2008-2009.

Potrivit analiștilor JLL, mallurile deschise la nivel global au vândut la un nivel de 50%-65% față de perioada anterioară, pentru că s-a redus apetitul pentru consum. 

„Dar există diferențe culturale. De exemplu, în Germania consumul a scăzut, oamenii s-au manifestat apatic după redeschiderea mallurilor, în schimb cehii au fost frenetici în achiziții”, sune Silviana Petre Badea, managing director JLL.

Cert e că pentru retail, pentru malluri, problemele erau mai vechi, pandemia doar le-a accelerat. De altfel, și tranzacțiile cu malluri scădeau ca număr pentru că investitorii nu erau fericiți cu proiecțiile de viitor, aste spre deosebire de 2008-2009, când mallurile conduceau piața tranzacțiilor imobiliare, chiar dacă multe nici nu s-au mai făcut.

Piața birourilor

Pe piața birourilor era altă situație în 2007-2008-2009.

„Suntem mult mai pregătiţi acum ca industrie – avem jucători profesionişti, noi în calitate de consultanţi, suntem mult mai pregătiţi să ne înţelegem şi să ne susţinem clienţii, dezvoltatorii sunt mai adaptaţi şi atenţi la ceea ce fac, chiriaşii ştiu exact care este componenta de costuri şi ce au nevoie din punct de vedere imobiliar. Chiriile sunt sustenabile în toate sectoarele, în condiţiile în care nu au ajuns nici acum la nivelul la care erau în 2008 sau în 2007. La fel şi randamentele, care nu au atins minumul de 5,5% din 2007”, a declarat Silviana Petre Badea.

Chiriile erau foarte mari, ajungeau și la 23-25, ba chiar și 28 de euro/mp/lună în zonele bune, iar suprafețele finalizate erau dezvoltate majoritar speculativ.

„În 2019, lucrurile s-au schimbat. Cererea e de 400.000-500.000 mp pentru anii următori. În 2008 livram 250.000 mp, majoritatea speculativ, multe în zone nepotrivite, precum Pipera Nord, fără metrou. De asemenea, majoritatea tranzacțiilor de birouri nu se semnau pentru zonele prime, ci în Floreasca la 16-18 euro/mp/lună. La fel și acum, doar că se cer la 14 euro/mp/lună. România e o piață stabilă din punctul de vedere al segmentului de birouri. Tranzacțiile merg mai departe, altele așteaptă”, explică Maria Florea, key client director JLL.

Birourile au luat locul mallurilor, devenind un soi de market darling – cele mai căutate și vândute proprietăți imobiliare.

„Oricum în investment comparația se face mai degrabă cu 2007 și nu cu 2008, anii de glorie ai pieței dar lipsiți de fundament sănătos, chiar dacă a ajuns la o valoare de 2,2 miliarde de euro, spre deosebire de 2019, când s-au tranzacționat doar sub 700 de milioane de euro, mai ales că a căzut tranzacția NEPI Rockcastle – AFI Europe, de 300 de milioane de euro”, spune Andrei Văcaru, head of capital markets JLL.

În România majoritatea dezvoltatorilor nu construiesc ca sa vândă, iar creșterea prețurilor a fost moderată, chiriile s-au redus la 17-18 euro/mp/lună și au rămas stabile, iar yield-urile nu s-au comprimat foarte mult (o tranzacție din 2015 e doar cu 20% mai ieftină decât una actuală).

„Problema e că România a rămas și într-o zonă de risc perceput destul de mare. Prețurile pe mp în cazul birourilor e doar la jumătate față de Varsovia. Diferența dintre 2007 și 2019 e dramatică și cantitativ și calitativ. În momentele de incertitudine în investment capitalul local devine foarte important, e mult mai dispus să beneficieze de situație. Doar 25% au fost investitori români anul trecut, dar în creștere de la 2% față de 2007”, susține Andrei Văcaru.

Cine are banii

„Băncile în 2007 finanțau inclusiv terenuri, iar pierderile au fost masive. Acum avem finanțări de maximum 65%, pentru produse de calitate. De altfel, băncile care riscau mult, în special grecești, au dispărut de pe piață.

„Acum sunt oameni care au capital, inclusiv români. În plus, sunt multe grupuri care stau pe lichidități și așteaptă momentul potrivit, inclusiv înc azul hotelurilor, pentru că deși la majoritatea cifrelor pare că stăm mai slab decât în 2008, avem, de fapt, 13,4 milioane de turiști anual, față de doar șapte milioane de turiști acum mai mult de zece ani, care răstoarnă toate calculele. De altfel, am avut in ultimele săptămâni discuții cu mulți investitori care sunt interesați să cumpere chiar și acum”, continuă Văcaru.

Piața logistică și industrială pare cel mai puțin afectată de pandemie și lucrează, bazându-se în special pe retailerii de food, inclusiv șantierele.

„Piața e mult mai mare, are 2,6 milioane mp doar în București, au crescut livrarile, iar dezvoltatorii s-au schimbat, au experiență, sunt rare cazurile în care se consstruiește speculativ”, explică Costin Bănică, head of industrial agency JLL.

Acesta crede că deși vor apărea, poate, restrângeri pe ici pe colo, sunt zone care funcționează foarte bine. Se face o fabrică la Ploiești de 11.000 mp, ceea ce indică reaprinderea interesului producătorilor pentru România, mai ales că șomajul a crescut în ultimele două luni. Cred că se va schimba si raportul București – țară. În București, pe food cel puțin lucrurile stau bine sunt mulți retaileri care au depozite proprii, așa că lucrurile se vor rebalansa spre restul țării, mai puțin dezvoltată.

Pe termen scurt ar putea apare o restrângere a cererii, dar pe de altă parte sunt și proiecte noi, cum e Profi la Craiova și Timișoara. De asemenea, depozitele Metro și Auchan, două proiecte în care JLL a fost implicată, au fost livrate deja

„E clar că o parte dintre tranzactii se vor opri, nu vor merge mai departe, dar multe vor fi continuate. Noi avem calcule care dau o sumă impresionantă”, susține Andrei Văcaru.

Piața rezidențială

„Piața rezidențială are o abordare mai prudentă, e ușor amorțită acum. Si din cauza lipsei vizionarilor, dar și din cauza nesiguranței, dar cred că efectele pandemiei se vor vedea in următorii doi ani”, spune Andreea Hamza, senior director living JLL.

În 2007 și 2008, prețurile locuințelor crescuseră că cu 30%, respectiv, 27%, în 2019, deși ezistă creștere aceasta nu e doar dorința de acum 12 ani, ci e legată de creșterea cererii, a costurilor de construcție și a costurilor de finanțare.

„Consumatorii finali erau puțini, majoritatea erau investitori în 2008. În 2019, lucrurile s-au schimbat, 80% sunt consumatori finali și 60% dintre tranzacții se realizează înainte de finalizarea proiectului, față de 90% în 2008. Și dezvoltatorii s-au schimbat sunt experimentați, portofoliul de dezvoltatori e mult mai diversificat. Credem că piața va fi afectată în mod diferit de pandemie, din cauza scăderii veniturilor, cei cu venituri peste medie vor fi mai puțin afectați, dar ritmul achizițiilor va scădea. Pe piața de lux, însă, impactul va fi redus, întotdeauna există cerere aici”, punctează Andreea Hamza.

Iar piața nu duce lipsă de dezvoltatori puternici, serioși și cu imagine bună, precum One United properties, Forty Management, Cordia, Vastint, Tiriac Imobiliare, Murad Group etc.

Potrivit acesteia, cum și în România apar portofolii de locuințe de închiriat, potențialii cumpărătorii mai afectați de criză, s-ar putea îndrepta către închirieri.

Cert e că e un pic cam devreme să dăm verdicte. Pe piața imobiliară, efectele se vor vedea într-un an, poate în doi, mai ales că unii investitori sunt pe hold, alții sunt activi, iar, potrivit analiștilor JLL, proiectele în curs vor fi continuate, dar despre celelalte nu știm cum va evolua piața, dar e evident într-o situație mai bună decât în 2008, când nu existau nici suficiente informații și nici suficientă experiență în piață.