De ce e bună „Prima Casă”. Cum răspunde preşedintele FNGCIMM acuzaţiilor oficialilor BNR

Programul „Prima Casă” şi-a atins scopul pentru că a oferit posibilitatea tinerilor să aibă acces la un credit pentru locuinţă, a stimulat cosnstrucţia de locuinţe şi a deblocat creditarea ipotecară. Acesta este răspunsul preşedintelui FNGCIMM-instituţia prin care se derulează programul, Alexandru Petrescu la criticile economistului-şef al BNR referitoare la derularea şi efectele acestui program. Petrescu a dat acest răspuns Ziarului Financiar, publicaţia care, anterior, a găzduit opinia iniţială a lui Lazea.

Iată un extras relevant din răspunsul lui Petrescu, preluat de pe zf.ro:

„Beneficiile acestui program se regăsesc pe mai multe paliere:

Dintr-o perspectivă socială, programul Prima Casă a extins accesul la creditul ipotecar către segmentul persoanelor tinere cu vârste până în 35 ani – astăzi 80% dintre beneficiarii Programului având sub 35 de ani -, cu efect direct în crearea unei premise de stabilitate a tinerei generaţii. Intervenţia statului s-a dovedit benefică, facilitând accesul tinerilor pentru prima dată pe piaţa imobiliară, fiind cunoscut faptul că aceştia au o capacitate redusă de economisire, iar achiziţia unei locuinţe în alte condiţii decât prin programul Prima Casă ar fi fost problematică.

Dimensiunea caracterului social al Programului este subliniată şi prin categoria persoanelor care îl accesează preponderent, acestea având venituri medii, sub 4.000 lei/gospodărie. Din datele centralizate la nivelul FNGCIMM de la principalele bănci participante în Program, 15% dintre persoanele care au accesat Programul au venituri mai mici de 2000 lei, 58 % între 2000 şi 4000 lei, 19% între 4000 si 6000 lei, 5% au venituri cuprinse între 6000 -8000 lei şi doar 3% peste 8000 lei.

Este important de menţionat caracterul predictibil al Programului, al cadrului legal şi al condiţiilor de acordare, prin strategia comunicată transparent de către Guvern, astfel încât persoanele care vor să acceseze Programul să-şi poată planifica mai eficient achiziţia unui imobil.

Dintr-o perspectivă economică, programul a fost iniţiat într-un context de blocaj al creditării tranzacţiilor pe piaţa imobiliară, datorat crizei economico-financiare, intervenţia statului contribuind în primul rând la restabilirea încrederii pe această piaţă.

Deşi la lansarea programului ponderea locuinţelor noi în totalul locuinţelor achiziţionate/construite prin program a fost nesemnificativă, de cca. 4%, dimensiunea economică a programului a devenit din ce în ce mai pregnantă: în anul 2017 ponderea locuinţelor noi se situează la un nivel de aproximativ 60% din totalul locuinţelor achiziţionate/construite prin program, demonstrându-se impactul în revirimentul sectorului construcţiilor de locuinţe.
În acealaşi timp, s-a generat şi o întinerire a portofoliului de clienţi ai băncilor, crescând potenţialul de fidelizare prin lansarea de produse bancare complementare (de exemplu CEC Bank a lansat produsul « Prima noastră casă cu card »)
Prima Casă este un program guvernamental de stimulare a creditării cu o rată de neperformanţă foarte redusă, sub 0,3%, fapt care demonstrează o continuă şi bună adaptare a acestuia la trendul şi cerinţele pieţei.

Nu în ultimul rând, programul Prima Casă s-a dovedit a fi pe de o parte, un factor de stimulare a calităţii şi siguranţei fondului locativ, iar pe de altă parte, şi-a întărit caracterul social, prin creşterea calităţii vieţii în general. Dintre statele comunitare, România se află pe ultimul loc al calităţii locuirii deoarece 52,3% din populaţie trăieşte în locuinţe supraaglomerate, calitatea fiind de 3 ori mai redusă decât media europeană de 17,1%. Alături de indicatorul supraaglomerării, suprafaţa locuinţei poate oferi o imagine asupra calităţii locuirii, în ceea ce priveşte existenţa unui spaţiu util suficient la nivelul locuinţelor. În 2012, suprafaţa medie a unei locuinţe în UE- 28 a fost de 102,3 mp, media utilă a unei locuinţe în România fiind de 46,9 mp.

Programul Prima Casă este evaluat şi adaptat constant astfel încât să răspundă cel mai bine nevoilor pieţei. În prezent, conform Strategiei Ministerului Finanţelor Publice pentru următorii ani, intervine o decelerare a plafonului de garanţii alocat anual acestui Program care echivalează bineînţeles cu o reducere graduală a intervenţiei statului prin garantare, asumându-se că piaţa creditului ipotecar se va dezvolta concomitent cu creşterea accesibilităţii populaţiei la produsele standard ale băncilor”.

Cum a criticat BNR „Prima Casă”

Într-un caiet de studii publicat pe site-ul BNR, economistul-şef al BNR, Valentin Lazea spusese că „din punct de vedere social, programul „Prima casă”a avut un rol modest. Astfel, analiza caracteristicilor debitorilor după venit arată însă o utilizare limitată a programului de către debitorii cu venituri reduse, similară situației existente în cazul creditelor ipotecare standard”.

„Un alt aspect important al caracterului social al creditării oferite prin acest program este costul relativ scăzut care este asigurat, pe de o parte, prin nivelul redus al ratei dobânzii și, pe de altă parte, prin exceptarea acestor credite de la cerințele privind nivelul minim al avansului (respectiv al indicatorului credit/garanție, LTV). Analiza valorii creditelor contractate arată, însă, o creștere a ponderii debitorilor care contractează credite prin acest program la o valoare a indicatorului LTV mult inferioară (și deci care au capacitatea plății unui avans la credit semnificativ mai mare decât cel minim solicitat de program)”, a scris Lazea.

„În aceste condiții, programul nu reprezintă decât o formă de transfer a unor sume de bani de la buget către sectorul privat și nu o formă de creștere a accesabilității persoanelor fizice la obținerea de credite în vederea achiziționării unei locuințe.(…). Continuarea acestui program, în condițiile în care activitatea pieței creditului s-a reluat (și chiar se apropie de o evoluție care ar putea pune problem din punct de vedere al stabilității financiare), ridică probleme privind eficiența efortului bugetar. Mai mult, poate produce distorsiuni în mecanismul de piață, băncile nefiind impulsionate în dezvoltarea de produse de creditare ipotecară cu risc redus în condițiile existenței acestui program care asigură un cost semnificativ mai mic datorită garanției de 50 la sută oferite de către stat”, a scris Lazea.

„Riscurile la adresa stabilității financiare, generate de programul „Prima casă”, pe lângă caracterul sistemic al acestuia (în prezent acesta reprezintă o treime din creditarea acordată populației), sunt determinate de contribuția acestuia la creșterea interdependențelor dintre sectorul bancar și cel de stat și a celor dintre ciclul de credit și cel al prețurilor imobiliare (inclusiv la nivel regional), precum și de creșterea gradului de îndatorare (valoarea mediană a indicatorului pentru aceste credite era de 47 la sută, octombrie 2017)”, a mai spus economistul-şef al BNR

„În plus, asimetria pronunțată a îndatorării (persoanele cu venituri scăzute și care sunt cel mai probabil și mai expuse unui șoc de venit în condiţiile unei evoluții economice adverse au și gradele cele mai mari de îndatorare) și senzitivitatea ridicată a gradului de îndatorare la o posibilă modificare viitoare a ratei dobânzii (o creștere cu 2 puncte procentuale a ratei dobânzii determină un avans al gradului de îndatorare cu peste 10 puncte procentuale) contribuie la o creștere a riscului de credit al acestor expuneri. Rata de neperformanță a acestor credite este una extrem de scăzută, dar în evaluarea riscurilor trebuie să se aibă în vedere că aceste credite nu au parcurs un ciclu complet de credit”, a explicat oficialul BNR.