Deşi vânzările de pe piaţa rezidenţială au scăzut în S1 2019, şi-au revenit în a doua parte a anului, iar preţurile s-au majorat cu 7%

„Evoluția a fost diferită atât în funcție de oraș, cât și în funcție de segmentul analizat: în Capitală, ritmul de creștere a prețurilor s-a dublat comparativ cu 2018 pe piața veche, însă s-a menținut relativ constant pe cea nouă; în restul țării, avansul este de peste două ori mai mare pe segmentul vechi și, respectiv, de aproape cinci ori mai mare pe segmentul nou. Astfel, locuințele vechi au consemnat un plus de 9% în București, față de 6% în restul țării; unitățile locative nou-construite, pe de altă parte, s-au apreciat cu 8% în București și, respectiv, cu 10% în restul țării. Spre comparație, în ultimul trimestru din 2018 locuințele vechi erau cu 4,6% mai scumpe în Capitală și, respectiv, cu 2,6% în rest, iar cele noi erau cu 9% mai scumpe în București și cu 2,1% în restul țării”, explică Daniel Crainic, directorul de marketing Imobiliare.ro.

Important de menționat ar fi că accelerarea ritmului de creștere a prețurilor locuințelor este contrabalansată de majorarea salariilor. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS), câştigul salarial mediu nominal net a crescut cu 14,6% în ultimul an, de la 2.720 de lei (în octombrie 2018), la 3.116 lei (în octombrie 2019). În construcții, salariul mediu net a fost 3.036 lei, față de 2.033 de lei anul trecut.

De la periferie spre zona centrală și semicentrală

Pe tot parcursul lui 2019, prețul mediu solicitat pentru un apartament vechi cu două camere situat în zona centrală și semicentrală a Bucureștiului s-a situat la aproximativ 77.000 de euro, față de 74.000 de euro în 2018. Spre comparație, o locuință similară, dar situată la periferie, a putut fi achiziționată cu 61.000 de euro, în creștere de la 59.000 de euro. Diferența între cele două tipuri de proprietăți s-ar situa, așadar, la 16.000 de euro (în creștere de la 15.000 de euro).

Pe de altă parte, bugetul necesar pentru a face un upgrade de la periferie spre zona centrală și semicentrală a Capitalei este semnificativ mai mare pe segmentul nou: este vorba, mai exact, despre o diferență de 40.000 de euro, față de 30.000 de euro anul trecut.

Astfel, un apartament nou cu două camere a putut fi achiziționat, în 2019, cu o medie de 93.000 de euro în zona centrală și semicentrală, în creștere de la 82.000 de euro în 2018. Prețul mediu solicitat pentru un apartament nou la periferie s-a menținut, însă, la un nivel relativ constant, anume 53.000 de euro (față de 52.000 de euro anul trecut).

Cererea a crescut ușor, dar cumpărătorii nu acționează sub presiune

În 2019, cererea de locuințe din marile orașe s-a revigorat ușor față de anul anterior, ajungând la 470.000 de potențiali cumpărători (față de 460.000 în 2018). Un fapt interesant este că, în ciuda acestei tendințe, cei interesați de achiziția unei asemenea proprietăți par să fie mai relaxați decât în 2018 când vine vorba de închiderea tranzacțiilor: perioada medie de vânzare s-a majorat, în marile orașe, de la 67 la 93 de zile pe segmentul apartamentelor și, respectiv, de la 147 la 193 de zile pe cel al caselor și vilelor.

Acest fapt explică, de altfel, menținerea unui trend ușor descendent în ceea ce privește activitatea de tranzacționare: pe baza datelor furnizate de ANCPI, Analize Imobiliare estimează că volumul total al tranzacțiilor imobiliare consemnate la nivel național va ajunge la circa 540.000 în 2019. Această cifră ar marca o scădere de 4% față de anul anterior, când erau consemnate 560.000 de asemenea operațiuni – în ciuda faptului că activitatea de tranzacționare a revenit pe plus în trimestrul al treilea. De menționat este însă că scăderea preconizată pentru anul acesta este mai mică decât cea consemnată în 2018 față de 2017, respectiv -10%.

Pe fondul noilor achiziții, volumul creditelor pentru locuințe acordate populației la nivel național s-a majorat cu aproximativ 10% în decurs de un an; acest indicator s-a cifrat, potrivit datelor Băncii Naționale a României (BNR), la 79,5 miliarde de lei în octombrie 2019, față de 72,3 miliarde de lei în octombrie 2019.

De menționat este că, în decembrie 2019, principala dobândă de referință pentru creditele ipotecare, anume ROBOR la trei luni, era ceva mai mare decât în perioada similară a anului anterior, situându-se la un nivel de 3,06, față de 3,04%. Pe de altă parte, indicele ROBOR la șase luni a scăzut, în perioada analizată, de la 3,34% la 3,12%.

Oferta de vânzare pe piața veche, mai mică decât pe închirieri

În contrast cu evoluția cererii, oferta de locuințe vechi disponibile spre vânzare s-a aflat într-o ușoară scădere anul acesta. Astfel, în marile orașe din România au fost scoase la vânzare circa 40.000 de apartamente și case vechi, în scădere de la 41.000 în anul anterior, jumătate din acest volum găsindu-se în București.

Spre comparație, pe piața veche există mai multe proprietăți rezidențiale disponibile spre închiriere: numărul acestora din urmă s-a majorat cu circa 14% pe parcursul lui 2019, anume de la 49.000 de oferte în 2018, la 56.000. În parte, creșterea interesului pentru închirieri în rândul proprietarilor de locuințe vechi poate fi explicată prin concurența tot mai mare pe care le-o fac locuințele noi în marile orașe.

Potrivit estimărilor Analize Imobiliare pe baza datelor INS, numărul locuințelor finalizate anul acesta ar urma să ajungă la cel puțin 62.000 la nivel național, în creștere de la 59.700 de unități locative livrate în 2018. Acesta ar fi cel mai mare volum de livrări consemnat din 2008 încoace (când au fost finalizate peste 64.000 de unități locative). O monitorizare proprie arată că, în trimestrul al patrulea din 2019, în marile orașe existau peste 15.000 de apartamente noi disponibile spre vânzare, în circa 400 de proiecte rezidențiale.