Dobânda la creditele ipotecare în lei a ajuns mai mică decât cea la creditele în euro

Reducerea dobânzii cheie a BNR a avut un impact substanţial asupra ratelor de dobândă de pe piaţa monetară interbancară. Ratele Robor la 3 şi 6 luni au scăzut în şedinţa de miercuri la 2,59%, respectiv 3,19% pe an. Ratele Robor la scadenţele menţionate sunt foarte importante pentru populaţie şi firme, pentru că în funcţie de ele se stabileşte dobânda curentă în cazul creditelor în lei cu dobândă variabilă.

Impactul este cu atât mai mare cu cât marjele de dobândă percepute de bănci peste Robor sunt fixe, iar băncile nu au voie să le modifice pe parcursul derulării contractului – băncile îşi pot stabili marjele de câştig doar pentru creditele noi.

În cazul programului Prima casă, legea limitează aceste marje la maximum 2,5% pe an peste Robor 3M. Clientul plăteşte doar un comision anual de 0,25% din sold către Fondul de Garantare a IMM, afară de cele de analiză şi evaluare a proprietăţii.

Ce înseamnă asta în materie de costuri în momentul de faţă? Dobânda anuală efectivă (DAE – include toate costurile creditului) la creditele Prima casă este de maximum 5,6%. La un credit de 252.500 de lei (echivalentul a 57.000 de euro), pe 30 de ani, rata lunară este de 1.370 de lei, iar suma totală de rambursat este de 504.500 de lei, potrivit calculelor ECONOMICA.NET.

În cazul celei mai bune oferte, care vine de la CEC Bank, DAE este de 4,85%, rata lunară la exemplul dat este de 1.277 de lei, iar suma totală de rambursat este de 471.630 de lei. După suma totală de rambursat, oferta mai bună este cea de la Banca Transilvania, de 461.170 de lei, asta pentru că banca a optat pentru o marjă de dobândă 0, dar cu un comision de administrare de 0,17% pe lună, astfel că DAE este de 4,98%, iar prima rată de 1.438 de lei.

Spre comparaţie, dobânzile la creditele imobiliare standard în euro pleacă de la o DAE de 5,42% (Euribor la 3 luni + 4,65 pp + alte comisioane) – credit de la Banca Italo-Romena, prin brokerul Kivi Finance. La o sumă împrumutată de 57.000 de euro, după achitarea unui avans de cel puţin 25%, rata la un credit pe 30 de ani este de 302 euro (1.338 de lei), iar suma totală de rambursat de 110.000 euro (487.000 de lei).

Următoarele oferte cu cea mai mică DAE la creditele în euro vin de la Banca Italo-Romena (5,58%) şi Marfin Bank (5,65%). Ofertele băncilor mai mari vin cu dobânzi de peste 6%.

Creditele din programul Prima Casă sunt acordate exclusiv în lei, iar avansul este de miminum 5%, în timp ce pentru creditele fără garanţii guvernamentale, avansul solicitat de bănci este mai mare, cel puţin 15% la lei şi 25% la euro.

În afara programului Prima casă dobânzile efective pleacă de la 6% pentru creditele în lei – cazul BCR, cu avans de cel puţin 25%.

Scăderea dobânzilor în lei vine pe fondul relaxării politicii monetare de către Banca centrală. Ultima modificare a fost aplicată ieri de către BNR, când a scăzut dobânda la 4%. Prima tăiere din acest an a fost la începutul lunii iulie, de la 5,25% la 5% pe an, aceasta fiind urmată de încă trei ajustări.

Creditele în lei scutesc clientul bancar de riscul valutar. Rata lunară la un credit în valută fluctuează, dincolo de nivelul dobânzii, şi în funcţie de cursul de schimb. Pentru cel care obţine veniturile în lei, un credit în moneda naţională s-ar putea să fie mai sigur. De asemenea, cotaţiile Euribor se află aproape de minim, astfel că în viitor, mai ales pentru creditele pe termen lung, tendinţa va fi cea de creştere.

Însă, totodată, cei care vor să acceseze un credit în lei trebuie să ţină cont de caracteristicile pieţei locale. Piaţa monetară interbancară din România nu este una prea adâncă, astfel că fluctuaţiile dobânzilor pot fi destul de mari, în funcţie de evenimentele externe şi de politica de lichiditate şi de curs a BNR. Altfel spus, când banca centrală vrea să înlăture presiunile pe cursul de schimb, poate să apeleze şi la controlul lichidităţii, pe lângă vânzările de valută, ceea ce duce la creşterea dobânzilor.

De regulă, băncile recalculează nivelul Robor din scadenţar de patru sau de două ori pe an. Astfel că o rată mai mare a Robor în perioadele de actualizare (în general sfârşitul lunilor martie, iunie, septembrie şi decembrie) înseamnă şi o rată mai mare de plată. Euribor are o evoluţie mult mai lină.

De asemenea, când cotaţiile Euribor vor începe să crească spre nivelurile de dinainte de criză, este de aşteptat ca şi dobânzile la lei să urmeze acelaşi trend.

Calculele sunt valabile pentru un credit de 252.500 de lei pe 30 de ani.