Când şi cum vor scădea dobânzile la creditele ipotecare

Administratorii de fonduri de investiţii, inclusiv mutuale, aşteaptă cu nerăbdare să diversifice portofoliile acestora, prin achiziţia obligaţiunilor ipotecare emise de bănci.

Totuşi, refinanţarea băncilor prin emisiune de obligaţiuni ipotecare va reduce costul creditelor pentru casă (garantate prin ipotecarea acesteia), doar în timp şi numai dacă volumul obligaţiunilor va conta destul de mult în bilanţurile băncilor, potrivit analiştilor consultaţi de ECONOMICA.NET.

„Este greu de crezut că emisiunile de obligaţiuni ipotecare făcute de bănci vor avea efect asupra dobânzilor creditelor ipotecare în următorii doi ani. Şi va trebui ca volumul emisiunilor de astfel de titluri să fie destul de mare în comparaţie cu bilanţurile băncilor”, a declarat Dan Popovici, director general al firmei de administrare de investiţii OTP Asset Management România, pentru ECONOMICA.NET.

OTP tocmai a lansat un fond mutual cu plasamente de obligaţiuni în dolari şi mai admministrează alte două, unul în euro şi altul în lei.

La fel de sceptic este şi Răzvan Rusu, directorul de investiţii al Certinvest: „Nu cred că va exista o condiţionalitate directă (între emisiunile de obligaţiuni ipotecare şi dobânda la creditele ipotecare), însă cred că, dacă băncile vor reuşi să scoată, prin aceste obligaţiuni, o parte importantă din bilanţuri, atunci vor avea loc pentru a acorda mai multe credite”.

Certinvest este cea mai mare firmă independentă de administrare a investiţiilor şi a lansat unul dintre primele fonduri mutuale cu expunere pe obligaţiuni de pe piaţa noastră.

Guvernul a publicat, recent, proiectul de OUG în virtutea căreia băncile vor putea face emisiuni de obligaţiuni garantate cu creanţele, respectiv cu creditele ipotecare acordate deja.

Teoretic, atragerea de resurse financiare mai ieftine ar trebui să aducă o ieftinire a creditelor, prin scăderea costului componentei variabile. Dar, practic, scăderea dobânzii de  referinţă a BNR nu a dus la creşterea creditului neguvernamental în 2013, remarcă Adrian Danciu, directorul general al firmei de administrare a activelor SAI Broker Cluj Napoca.

Totuşi, „scăderea dobânzilor s-a resimţit puţin pe componenta de credite ipotecare, creditul ipotecar crescand cu peste 10% în anul 2013. În concluzie, ordonanţa ar ajuta toate părţile”, a mai spus Adrian Danciu.

Cumpărătorii obligaţiunilor ipotecare ale băncilor vor fi mai ales fondurile de investiţii şi fondurile de pensii, dar şi alte bănci, dacă perspectivele de câştig sunt atractive.

În acest sens „o idee foarte bună ar fi legată de împachetarea (în obligaţiuni ipotecare, n.r.), pe clase de risc, a unor astfel de credite, astfel încât clienţii să poată obţine dobânzi diferenţiate în funcţie de indicatorii de bonitate”, spune directorul SAI Broker, cea mai tânără firmă de administrare a investiţiilor de pe piaţă.

„Să presupunem că un client solicită un credit ipotecar pentru doar 30% din valoarea construcţiei, iar veniturile actuale i-ar permite să acopere o rata de 3 – 4 ori mai mare. Putem spune că acest credit comportă un risc mai scăzut, comparativ unul făcut pentru  60% din valoarea construcţiei, veniturile clientului încadrându-se la nivelul maxim al ratei”, dă un exemplu Adrian Danciu.

Astfel, „împachetările de obligaţiuni ipotecare ar putea creea o piaţă mult mai dinamică, atât la nivelul administratorilor de fonduri de investiţii, cât şi la nivelul creditării ipotecare”, conchide administratorul clujean.

Romania are cea mai mică cotă de credite ipotecare pe cap de locuitor adult (494 euro) din Uniunea Europeană şi cea mai mică pondere a creditelor ipotecare în PIB (6,6%), potrivit unui raport al casei de brokeraj BT Securities.

Piaţa

Din nefericire, nu va exista o piaţă secundară a obligaţiunilor ipotecare. Nu într-un viitor previzibil. Nici măcar nu se vor lansa fonduri de investiţii specializate, mutuale sau nu.

Pe piaţă există mai multe fonduri de obligaţiuni de toate tipurile, dintre care unul de mari dimensiuni.  Erste Bond Flexible RON, fostul BCR Obligaţiuni, este un fond mutual (!), care are active nete  peste 5,8 miliarde de lei. Există şi alte mari fonduri cu expunere pe obligaţiuni.

Toate acestea, ca şi fondurile de pensii şi, până la un anumit nivel de management al lichidităţilor, chiar şi societăţile de investiţii financiare (SIF) sau Fondul Proprietatea (FP), vor fi interesate de obligaţiunile ipotecare ale băncilor.

„Cred ca sunt premise să fie o piaţă doar pentru investitori instituţionali (fonduri de investiţii, pensii, asigurări, etc)”, apreciază Răzvan Rusu, de la Certinvest.

Alţi cumpărători ar putea fi înseşi băncile mamă ale băncilor din România, în măsura în care sunt interesate să câştige şi pe această cale din  refinanţarea filialellor lor româneşti.

„Dacă în momentul de faţă creditul ipotecar este la nivelul de câteva miliarde de lei, emisiunile de obligaţiuni ipotecare pot creea un interes major, şi din partea administratorilor de fonduri de investiţii importanţi”, crede Adrian Danciu.

Va trebui să existe „o cerere reală a investitorilor ca să apară fonduri specializate. Evident, primul pas ar fi ca aceste obligaţiuni să meargă în portofoliile fondurilor de obligaţiuni”, spune Răzvan Rusu.

Cât despre cotarea unor astfel de titluri la Bursa de Valori Bucureşti (BVB), măcar ne putem face iluzii.

„Cred că ar reprezenta un instrument de diversificare însă rămâne de văzut dacă lichiditatea va fi relevantă”, a răspuns, elegant, Răzvan Rusu, la întrebarea ECONOMICA.NET.

Nici măcar titlurile de stat nu au lichiditate la BVB, mai ales din cauza preţurilor extrem de prohibitive (10.000 de lei bucata).

Cu atât mai puţin obligaţiunile ipotecare ale băncilor, care vor fi interesate să le plaseze investitorilor instituţionali, cu costuri cât mai mici şi comod, adică lavalori nominale mari.