Bani mai puţini de la bănci pentru case: gradul de îndatorare la creditele ipotecare scade cu cel puțin 10%

La ora actuală, băncile comerciale muncesc de zor să construiască schemele viitoarelor norme de creditare care să fie în conformitate cu cerințele noului Regulament 17 care, prin omisiune, include creditul ipotecar în aceeași paradigmă cu creditul de consum.

Mai exact, toate scenariile de stress test valutar și de reducere a veniturilor clientului care au îngustat gradul de îndatorare după aplicarea scăderii coșului zilnic de cheltuieli până la niveluri de 55%-60% sau chiar mai jos de aceste niveluri, în funcție de bonitatea clientului și de lichiditatea băncii, se vor aplica de acum încolo și creditului garantat.

Până acum, creditul garantat cu ipoetcă avea un statut oarecum favorizat dat fiind faptul că oricând banca putea executa o garanție mai mare decât valoarea creditului. Cum criza financiară a demonstrat că prețurile pot fluctua și in jos, nu doar în sus, BNR a decis că un credit garantat poate fi încadrat în aceeași categorie cu unul negarantat, din punct de vedere al cerințelor de prudențialitate bineînțeles.

În acest context, o comparație între gradul actual de îndatorare aplicat la creditele de consum, de circa 50-60%, cel mult 65%, (pentru clientul cu cea mai mare bonitate posibilă) din veniturile eligibile (după scăderea datoriilor lunare nete ale clientului, inclusiv coșul zilnic de cheltuieli) și cel de circa 75% practicat de bănci în cazul unui credit garantat cu ipotecă arată că vom avea de-a face cu o depreciere de minimum 10% a gradului de îndatorare a clientului cu credit ipotecar. Se mai adaugă și coeficienții de șoc valutar (dacă este cazul) și cei de depreciere a veniturilor, dar se poate și adăuga contravaloarea unei garanții – ipoteca- evaluate după noi criterii.

În plus, băncile comerciale se străduiesc acum să determine cât mai precis valoarea coșului zilnic (valoarea cheltuielilor cu alimentația unei familii, cu minimum de haine necesar, cu educația sau cu utilitățile). Singura problemă este dată de faptul că nu există un factor de referință, un reper anume. Fiecare bancă își actualiazează coșul zilnic de acum circa patru ani după cum crede de cuviință. Bănuim totuși că cele mai multe bănci vor lua în calcul factorul statistic pentru determinarea prețurilor componentelor coșului zilnic.

Despre impozite, taxe și asigurări însă, putem spune că există un avantaj: totul este pe propria răspundere: dacă ai mașină și spui că tu dai 50 de lei pentru un RCA nimeni nu te poate contrazice. Teoretic! Dacă deții case la care plătești impozite mari, dar spui ca de anul viitor le vinzi, s-ar putea sa scapi din acest pat procustian. În concluzie, asigurări, taxe și impozite se stabilesc pe declarație proprie, iar coșul zilnic de cheltuielii trebuie să fie „aprofundat” și „justificat” de către bănci în cadrul viitoarelor norme supuse aprobării BNR. Gradul de îndatorare scade cu minimum 10%, în funcție de client și de bancă, iar valoarea ipotecii este mult diminuată.

Potrivit noului regulament, băncile vor aplica o politică de remunerare „pentru personalul propriu și pentru intermediarii de credit care acționează în numele lor, astfel încât să se asigure că, în procesul de elaborare a produselor de credit, de acordare, intermediere a creditelor, prestare a serviciilor accesorii și de recuperare a creanțelor provenind din credite, aceștia acționează cu onestitate, corectitudine, transparență și profesionalism, ținând seama de drepturile și interesele clienților”. Creditorii trebuie să se asigure că politica de remunerare este compatibilă cu o administrare a riscurilor sănătoasă și eficace, fără a încuraja asumarea de riscuri superioare celor tolerate de instituție. Totodată, banca trebuie să se asigure că salarizarea personalului nu depinde de numărul sau ponderea solicitărilor de credit acceptate.

În plus, toate instituțiile financiare nebancare au obligația a se supune a mai mult de jumătate dintre prevederile regulamentului, precum și pe cele ale directivei, fapt care le aduce practic pe picior de egelitate cu băncile: vor trebui să aibă norme aprobate de BNR.

Soldul creditelor pentru locuinţe în lei şi-a păstrat în august ritmul de creştere lunară de 900 de milioane de lei, înregistrat şi cu o lună în urmă, şi a ajuns la 26,2 miliarde de lei (6 mld. euro), potrivit datelor BNR. Stocul împrumuturilor ipotecare continuă să se îngroaşe în pofida intrării în vigoare a legii dării în plată şi a epuizării, va acea vreme, a plafonului progra­mului Prima casă. Totuşi, ritmul de creştere lunar al finan­ţă­rilor este mai redus în comparaţie cu avansul înregistrat în perioadă anterioară a le­gii dării în plată, când fi­nanţările creşteau cu peste 1,1 miliarde de lei. Specialiștii BNR explică această evoluție bună a segmentului de credite pentru locuințe prin faptul că accesările creditelor au fost realizate înainte de majorarea avansurilor de către bănci, dar accesarea efectivă a împrumutului s-a făcut la aprope trei luni după primul contact al clientului cu banca.