ESG și evaluarea performanței în sectorul imobiliar din România

La jumătatea lunii trecute, a fost lansat la București ediția 2024 a Studiului Economic pentru România, realizat de Organizația pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OCDE), în prezența secretarului general, Mathias Cormann. Pe lângă semnalarea numeroaselor riscuri economice care ne amenință și pe care se pare că nu reușim să le diminuăm într-un an electoral, studiul face referire și la borna la care se află țara noastră pe drumul creșterii sustenabilității prin reducerea emisiilor de gaze cu efect de seră, diminuarea inegalităților din societate și îmbunătățirea mediului corporativ, adică prin abordarea responsabilă a factorilor de mediu, sociali și de guvernanță (ESG) – un subiect important, în acest moment, atât pentru autoritățile statului, cât și pentru companii și investitori.

Raportul OCDE evidențiază că România nu este încă pe drumul cel bun pentru a-și atinge obiectivul de eliminare a emisiilor nete cu efect de seră până în 2050 și că, fără eforturi susținute în acest sens, emisiile vor crește în continuare odată cu evoluția economiei. Dependența de combustibilii fosili, o flotă auto învechită și poluantă, precum și clădirile vechi și slab izolate din punct de vedere termic vor conduce la creșterea în continuare a emisiilor. Decarbonizarea economiei românești depinde de utilizarea într-o mai mare măsură a energiei electrice din surse regenerabile, înnoirea parcului auto, utilizarea în mai mare măsură a autovehiculelor electrice și încurajarea folosirii unor alternative ecologice pentru transport, construirea de clădiri ”verzi”, precum și creșterea performanței energetice a clădirilor existente.

Este de așteptat ca implementarea reformelor prevăzute în Planul Național de Redresare și Reziliență să conducă la reducerea emisiilor GES, însă aceste proiecte nu par a fi suficiente pentru a atinge țintele de economisire a energiei electrice prevăzute în Directiva privind eficiența energetică adoptată de Consiliul Europei în 2023 sau prin strategia pe termen lung a României pentru eliminarea emisiilor nete cu efect de seră. Aceasta din urmă prevede o reducere cu 22% a emisiilor generate de clădiri până în 2030 pentru a mai exista perspective de atingere a obiectivului strategic menționat.

Soluțiile ar fi îmbunătățirea eficienței energetice a clădirilor existente și adoptarea unor soluții de încălzire și răcire cu emisii reduse de carbon. Acestea ar conduce, de asemenea, la reducerea facturilor de energie electrică și termică, precum și la creșterea rezistenței la temperaturile în continuă creștere. Ca urmare, este evidentă nevoia stringentă de a accelera renovarea și recondiționarea clădirilor existente, atât cele rezidențiale cât și cele comerciale și publice, pentru a avea șanse de a respecta strategia națională în acest sens, care prevede că până în 2050 vor fi renovate 77% din clădirile din România. Un obiectiv ambițios, având în vedere că în ultimii 10 ani au fost renovate anual doar 0,5% din totalul clădirilor, iar fără subvenții și facilități fiscale pentru proprietari, este greu de crezut că ritmul va fi altul în anii care urmează.

În ceea ce privește clădirile nou construite, tendința dezvoltatorilor importanți din țara noastră este să respecte de la bun început criteriile de sustenabilitate legate de mediu, sociale și de guvernanță. 2022 a fost un an record pentru clădirile verzi din România, nu mai puțin de 154 de clădiri fiind certificate conform standardelor BREEAM sau LEED, adică o treime din numărul celor certificate în 14 ani de când a apărut în România prima certificare de clădire verde, conform unei analize realizate de ADP Green Building, citată de Forbes Romania. În 2023, numărul de certificări a fost cu 17% mai mic, 128 de clădiri fiind certificate în acest an, dintre care 57 de clădiri industriale, urmate de cele de retail (43 de magazine, parcuri comerciale sau mall-uri) și birouri (19). De asemenea, aproape 50 de locuințe și proiecte rezidențiale sunt certificate sau în curs de certificare ca locuințe verzi de către Consiliul Român pentru Clădiri Verzi (RoGBC).

Deși eforturile de reducere a emisiilor de dioxid de carbon nu generează neapărat rate de rentabilitate ale investițiilor mai ridicate, nu pe termen scurt cel puțin, acestea vor juca un rol important în creșterea și păstrarea valorii clădirilor, deoarece chiriașii evită din ce în ce mai mult proprietățile cu performanțe energetice și de mediu slabe. Pe măsură ce ocupanții și investitorii sunt atrași de proprietăți care sunt mai durabile, acestea vor fi mai atractive, cererea va crește și, implicit, vor valora mai mult. De asemenea, având facturi mai mici de plată pentru utilități, chiriașii vor fi dispuși să plătească o chirie mai mare pentru aceste clădiri ”verzi”, generând astfel un venit mai ridicat și o valoare mai mare pentru proprietari. Implicațiile asupra veniturilor investitorilor sunt benefice: clădirile verzi vor genera chirii și valori de piață mai mari, în timp ce costurile lunare de operare și întreținere vor fi mai mici.

Există evidențe clare că pentru clădirile ”verzi” se plătesc chirii mai mari, însă este dificil de estimat o primă de sustenabilitate pentru astfel de clădiri, deoarece diferența de chirie față de o clădire mai puțin eficientă poate fi determinată și de vechime, locație sau facilitățile disponibile. În schimb, având în vedere că cererea se va reorienta treptat către clădirile ”verzi”, gradul de ocupare al clădirilor cu performanțe de mediu mai reduse va scădea și, automat, se vor aplica discounturi asupra chiriilor și valorii acestor clădiri.

Nu doar activitatea de construcții și clădirile în sine au implicații asupra mediului înconjurător, ci și materiile prime folosite. De exemplu, fabricarea de beton și oțel generează aproximativ 5% din emisiile de gaze cu efect de seră la nivel global. În sens invers, schimbările climatice afectează clădirile. Multe dintre riscurile cu care se confruntă domeniul construcțiilor sunt legate de climă, vremea extremă ducând frecvent la daune materiale semnificative. Pe măsură ce riscurile legate de schimbările climatice cresc, costurile cresc. Primele de asigurări ale clădirilor au crescut semnificativ pe fondul daunelor fizice generate de dezastrele naturale. Schimbările climatice contribuie, de asemenea, la creșterea costurilor utilităților din cauza scumpirii energiei. De exemplu, căldura extremă din multe țări crește utilizarea aerului condiționat, crescând costurile de exploatare ale clădirilor.

Reglementările guvernamentale, cererea ocupanților pentru clădiri verzi și o mai mare conștientizare a problemelor legate de schimbările climatice conduc la o concentrare mai mare asupra acestor aspecte ale performanței clădirilor, cu implicații de amploare pentru investitori. Dar să nu uităm de ceilalți doi factori importanți ai sustenabilității – impactul social și al guvernanței corporative.

Proprietățile imobiliare sunt active unice, deoarece sunt componente integrale ale cartierelor și comunităților, sunt ocupate de o gamă largă de utilizatori (inclusiv familii, studenți și companii), nu pot fi mutate fizic și influențează atât valoarea și caracterul proprietăților din jur, cât și utilizările posibile ale terenurilor libere.

Având în vedere că proprietatea imobiliară este esențială pentru sănătatea economică a unei regiuni și pentru productivitatea tuturor celor care o folosesc, imobilele au un impact social profund asupra comunităților în care se află. Cum puterea de cumpărare este din ce în ce mai scăzută în ultimii ani, iar ratele dobânzilor la credite se află la cote record, autoritățile statului și investitorii în domeniul imobiliar ar trebui să ia în calcul parteneriate în urma cărora să fie construite așa numitele ”locuințe sociale”, la prețuri accesibile pentru cei cu venituri reduse, care nu pot ține pasul cu creșterea pieței imobiliare și a costurilor creditelor. În ciuda percepției că acest tip de locuințe generează un profit mai mic pentru dezvoltatori, pot fi obținute beneficii semnificative, astfel de proprietăți menținându-și valoarea și veniturile din chirii în perioadele de instabilitate economică.

De asemenea, în ultima vreme, sănătatea și bunăstarea ocupanților clădirilor, fie că sunt destinate locuirii sau desfășurării activității profesionale, au reprezentat preocupări majore ale dezvoltatorilor și investitorilor în real estate. Ventilația și filtrarea corespunzătoare a aerului devin un obiectiv cheie, nu numai pentru a preveni răspândirea bolilor, ci și pentru a crește nivelul de energie și sănătatea mintală generală ale angajaților. De asemenea, asigurarea luminii naturale la locul de muncă, oferirea de opțiuni alimentare sănătoase, oferirea de oportunități de a face exerciții fizice și organizarea de sesiuni de consiliere pentru angajați fac parte din preocupările dezvoltatorilor și angajatorilor în domeniul social.

Guvernanța acoperă aspecte precum metode de recompensare a persoanelor din conducerea companiilor, diversitatea și structura managementului, politicile și practicile legate de prevenirea corupției, plata impozitelor și donațiile politice. Guvernanța se referă, de asemenea, la valorile unei companii, la etica în afaceri și la „a face ceea ce trebuie”.

Pe măsură ce guvernele și stakeholderii cer o mai mare transparență și o raportare detaliată a acestor aspecte, investitorii imobiliari vor trebui să se asigure că abordează acest factor al sustenabilității cu seriozitate și responsabilitate.

Monitorizarea și raportarea performanței proprietăților imobiliare din punct de vedere al factorilor ESG va fi esențială în următorii ani. Certificarea ESG va fi pașaportul clădirilor, permițând investitorilor să ia decizii în cunoștință de cauză cu privire la performanța activelor în care investesc.

Evaluările sau certificările ESG vor fi, de asemenea, un criteriu important pentru luarea deciziilor de către administratorii fondurilor de investiții în real estate. Dezvoltatorii și administratorii proprietăților vor trebui să îmbunătățească monitorizarea și analiza portofoliilor lor și să încurajeze implicarea chiriașilor pentru a obține date despre performanța clădirii și pentru a identifica oportunitățile de îmbunătățire. Iar acest lucru nu se poate întâmpla fără instrumentele tehnologice adecvate, cum sunt platformele informatice de stocare și gestionare a datelor ESG, aplicații de monitorizare și platforme bazate pe Prop Tech pentru a îmbunătăți experiența chiriașului, toate fiind foarte importante pentru atingerea obiectivelor de sustenabilitate.

Luând în considerare ”avalanșa” de reglementări în domeniul sustenabilității, atât la nivel mondial, regional, cât și național, pentru mulți dezvoltatori sau investitori în imobiliare criteriile de mediu, sociale și de guvernanță pot fi percepute ca necesități suplimentare de conformare la legile în vigoare. În opinia mea, ar fi mai sănătoasă o schimbare a acestei perspective cu o mentalitate de creștere pe termen lung. Da, conformarea cu noile rigori în domeniul sustenabilității și durabilității poate genera costuri și bătăi de cap suplimentare, atât pentru dezvoltatorii de proiecte imobiliare, cât și pentru proprietarii și utilizatorii clădirilor deja construite. Însă adoptarea criteriilor ESG în strategia de afaceri pe termen lung și utilizarea inteligentă a indicatorilor rezultați în urma monitorizării acestora, poate genera o creștere pe termen lung a valorii afacerii, fie că vorbim despre domeniul imobiliar sau altă industrie.

Laurențiu Stan este consultant financiar. De la începutul acestui an, este certificat ca Exit Planning Advisor (CEPA) de către The Exit Planning Institute (SUA). Este cunoscut în domeniu ca evaluator autorizat de aproape 20 de ani. De 15 ani s-a specializat în evaluarea de afaceri şi active intangibile, cum ar fi licenţe, patente, software, drepturile de proprietate intelectuala, mărcile comerciale, iar în prezent dezvoltă în România conceptul de Value Growth Advisory, menit să ajute antreprenorii care doresc să crească valoarea propriei afaceri în vederea unei eventuale vânzări şi nu numai. Este certificat de organizaţii naţionale şi internaţionale importante din domeniul evaluărilor – Membru Acreditat ANEVAR (MAA) pentru specializarea Evaluarea întreprinderilor şi activelor necorporale, Certified Valuation Analyst – CVA™, de către The European Association Of Certified Valuators And Analysts – EACVA™, Recognised European Valuer – REV®, de The European Group Of Valuers’ Associations – TEGoVA şi membru al The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS.