Frânarea creditării va accelera piaţa închirierilor – analiză JLL

„Este firească tentaţia de a compara contextul actual cu criza financiară din 2009, în lipsa unui alt termen de comparaţie mai apropiat, însă o analiză detaliată a indicatorilor de atunci cu cei de acum relevă o situaţie foarte diferită. Atât maturitatea pieţei, cât şi puterea de cumpărare sunt în prezent la un cu totul alt nivel”, a declarat Andreea Hamza, senior director Living la JLL Romania, scrie Agerpres.

Conform unui comunicat al companiei, remis, luni, AGERPRES, în ciclul actual, potrivit indicelui imobiliar publicat de imobiliare.ro, preţul mediu al locuinţelor noi din Bucureşti a ajuns până la un nivel de 1.920 euro pe mp util, cu 25% sub nivelul atins în momentul de vârf din T1 2008, respectiv 2.576 euro pe mp util, în condiţiile în care salariul mediu net în Bucureşti este în prezent de 1.085 euro, dublu faţă de nivelul din 2008 (499 euro).

Totodată, preţul mediu al unei locuinţe noi în Bucureşti era, în vârful din 2008, de aproximativ 270.000 euro, faţă de aproximativ 134.000 euro în prezent. Diferenţa rezultă, în principal, dintr-o suprafaţă medie a locuinţelor livrate cu 48% mai mare în 2008 faţă de 2022, respectiv 104 mp în 2008, comparativ cu 70 mp în 2022, potrivit statisticii oficiale.

„Mai mult, în 2008, peste 50% dintre locuinţele noi erau achiziţionate în scop speculativ, adesea din faza de proiect, fiind ulterior repuse la vânzare, chiar înainte de a fi finalizate şi achitate integral, cu o creştere de preţ ce putea ajunge şi la 30%. Astfel, în 2008, vorbim despre o creştere artificială a cererii, întrucât acelaşi apartament putea fi reintrodus în circuitul de vanzare chiar si de două ori numai pe perioada construcţiei”, a explicat Andreea Hamza.

Spre deosebire de 2008, în 2022, 75-80% dintre locuinţe sunt achiziţionate de utilizatorii finali, în timp ce diferenţa este reprezentată de achiziţii în scop investiţional, în sensul obţinerii unui venit lunar din închirierea locuinţelor, nu atât în scopul revânzării.

Totodată, piaţa rezidenţială din 2022 este mult mai bine segmentată, un alt semn clar de maturizare. În 2008 aproape toate locuinţele noi se încadrau în gama superioară, în timp ce gamele medie şi inferioară erau acoperite de stocul de locuinţe vechi. În 2022 locuinţele noi se regăsesc în toate segmentele de piaţă, de la cel economic, până la cel de lux. Această segmentare, sănătoasă pentru piaţă, a început odată cu introducerea programului Prima Casă, în 2009, care a creat practic nişa de locuinţe noi economice, susţinută şi de cota de TVA redusă, de 5%, se menţionează în comunicat.

Pe de altă parte, piaţa creditelor ipotecare a ajuns şi ea la un anumit nivel de maturizare, în condiţiile în care gradul maxim de îndatorare pentru creditele în lei a scăzut de la 70% în 2008, la 40% începând din 2019, nivel menţinut şi acum.

„Toate argumentele de mai sus relevă faptul că piaţa rezidenţială se află acum într-un moment total diferit faţă de 2009, iar impactul crizei va fi, la rândul său, diferit. Piaţa şi-a început deja ciclul de reajustare la noile provocări, însă nu ne aşteptăm la o evoluţie a preţurilor similară cu cea din 2009-2011, interval în care s-a înregistrat o scădere cumulată de 37%. Această scădere a avut loc după o creştere abruptă a preţurilor, de aproximativ 60%, într-un interval de doar 3 ani (2006-2008), în timp ce creşterea preţurilor cumulată din ultimii 3 ani (2020-2022) s-a limitat la 15,5%”, subliniază reprezentanţii JLL.

Această corecţie a pieţei vânzărilor rezidenţiale va impulsiona, pe de altă parte, segmentul de închirieri, care îşi continuă trendul ascendent (chiriile în Bucureşti s-au majorat în medie cu 7% în trimestrul 3, existând cartiere în care chiriile s-au majorat chiar şi cu 15%).

„Accesul limitat la creditare, combinat cu preferinţa generaţiilor tinere pentru mai multă flexibilitate, stimulează creşterea cererii pe piaţă închirierilor şi crearea premiselor necesare pentru apariţia unor ansambluri rezidenţiale destinate exclusiv acestui scop”, a mai spus Andreea Hamza.

JLL este o firmă specializată în gestionarea proprietăţilor imobiliare şi a investiţiilor. JLL este o companie Fortune 500, cu venituri anuale de 19,4 miliarde de dolari, operaţiuni în peste 80 de ţări şi o forţă de muncă globală de peste 102.000 de angajaţi la 30 septembrie 2022.