Ianita Ţui, RTPR Allen/Overy: Unii investitori, în special americani, s-au retras din România din cauza termenelor din procedura autorizării

Durata totală a procesului de obținere a autorizărilor necesare pentru construire depinde de foarte mulți factori, cum ar fi localizarea, tipul și dimensiunea proiectului imobiliar și impactul asupra indicatorilor urbanistici. La termenul de emiterere a autorizației de construire (AC) se adaugă termenul de obținere/emitere/pregătire a documentației care se depune o data cu cererea de emitere a AC.  

„Procedura de autorizare a executării lucrărilor de construire începe o dată cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism în scopul construirii, care la randul sau ar trebui emis într-un termen de 30 de zile calendaristice, în situația în care documentația care stă la baza emiterii lui este corectă și completă. În practica, emiterea certificatului de urbanism durează în medie aproximativ 45 zile. În ceeea ce privește AC, aceasta ar trebui să se emită în cel mult 30 de zile calendaristice de la data depunerii documentaţiei complete pentru autorizare. În practică acest termen este de aproximativ 2 luni și au fost cazuri în care emiterea autorizației a durat și mai mult”, explică Ianita Țui.

Practic, un proiect de dificultate medie care necesită doar documentația mentionată mai sus și are documentația tehnică pentru autorizația de construire (DTAC) pregătită poate a fi aprobat spre construire într-un termen mediu total de 4-6 luni, dar în cazul proiectelor complexe, care în general au impact asupra indicatorilor urbanistici, poate fi necesară obținerea în prealabil a PUZ-ului (Planul Urbanistic Zonal), o modificare a PUZ-ului existent sau a PUD-ului (Planul Urbanistic de Detaliu). Obținerea acestor proiecte urbanistice poate întârzia semnificativ aprobarea executării lucrărilor de construire până la un an – un an și jumătate.

România pierde investiții

„Am avut situația unor investori străini, în special din SUA, care, luând în calcul toate condițiile/termenele din procedura autorizării/costurile ridicate necesare dezvoltării unor proiecte complexe în Romania, au decis să renunțe la intențiile avute, considerând că piața din România nu este suficient de deschisă pentru acel tip de investiții, comparativ cu alte piețe, sau nu au prezentat oferte competitive în cadrul unor proceduri de achiziție a unor proiecte imobiliare”, susține Ianita Țui.

Întârzierile întâmpinate în procedura de autorizare sunt generate fie de anumite lipsuri/deficiențe ale documentației depuse spre aprobare și o dificultate în procedurile de remediere desfășurate cu autoritățile, fie din cauza procedurii complexe/dificile de aprobare a documentației de urbanism (PUZ, PUD), atunci când e necesară.

„Desigur, toate aceste aspecte sunt luate în considerare de către investitori înainte de demararea proiectelor și pot influența decizia de a începe sau continua anumite proiecte”, spune oficialul Allen&Overy.

Potrivit Ianitei Țui, există un interes mai mare al investitorilor pentru dezvoltari imobiliare cu destinație de birouri, spații logistice sau locuințe. De asemenea, este destul de activ și atractiv și sectorul hotelier, păstrându-și trendul pozitiv din ultimii ani.

Casa de avocatură are, în plus, diferite proiecte de finanțare cu o puternică componentă imobiliară, precum logistică, bancar (închiriere spații birouri pentru bănci), medical (închiriere spații pentru clinici medicale), FMCG și alimentar și producție de produse cosmetice și de igienă.

Tranzacții în 2019

RTPR Allen&Overy a asistat, anul acesta, tranzacții precum închirierea unor clădiri de birouri pentru ING Bank (20.000 mp în Expo Business Park, dezvoltat de Portland Trust în zona Expoziției) și ING Tech (13.000 mp în Dacia One, dezvoltată de Atenor în apropiere de Cazino-ul Victoria), precum și a unor spații de birouri pentru Regus (într-o clădire care urmează să fie dezvoltată de Țiriac Imobiliare), valoarea anuală totală a chiriei pentru aceste proiecte fiind de aproximativ 7,2 milioane de euro.

De asemenea, casa de avocaturo a finalizat recent un proces complet de analiză juridică în contextul unei finanțări de 23 milioane de euro acordate de Credit Europe Bank pentru extinderea proiectului de retail Colosseum din București.

„Printre tranzacțiile în curs, care ar putea fi finalizate anul acesta, se numără vânzarea unor clădiri de birouri din București, a unei fabrici din domeniul FMCG, a unei fabrici de nutrețuri și a unor terenuri și elemente de infrastructură feroviară ce vor fi utilizate în vederea dezvoltării unui nou centru de colectare a fierului vechi. De asemenea, lucrăm la câteva finanțări de proiecte logistice”, spune Ianita Țui.

Marea schimbare de pe piața imobiliară constă în modul în care s-a schimbat comportamentul investitorilor. Tranzacțiile se derulează mai greu, investitorii sunt reticenți la riscuri și mult mai bine informați.

„Investitorii sunt mai precauți, mult mai reticenți la riscuri și considerabil mai bine informați. Mulți dintre aceștia au deja experiența unor proiecte similare dezvoltate în România. Analiza proiectelor se face cu rigurozitate, nu doar din perspectiva legala (prin analize juridice extensive care revin în sarcina noastră), dar și din punct de vedere comercial, coroborate cu situația socio-economică a țării”, conchide Ianita Țui.