În pandemie, piaţa tranzacţiilor cu proiecte imobiliare a ajuns la peste 738 milioane euro în primele 9 luni ale anului

În pofida situației unice în care ne aflăm și a impactului puternic asupra economiei, piața românească de investiții a performat mai bine în primele trei trimestre ale acestui an, decât în întregul an 2019. Deși, acest lucru se datorează, în principal, amânării celei mai mari tranzacții anunțată pe piață – achiziția portofoliului de birouri al NEPI de către Afi Europe, în valoare de 307 milioane euro, inițiată în 2019 – piața pare să nu fie, încă, afectată de criza sanitară.

Conform raportului de piață realizat de Crosspoint Real Estate, cel puțin până la sfârșitul anului, efectele crizei nu se vor reflecta subsțantial pe piața de investiții imobiliare. Volumul total al investițiilor, în primele nouă luni din 2020, a fost de peste 738 milioane euro – o creștere de 31%, în comparație cu aceeași perioadă a anului trecut. Investitorii s-au concentrat, aproape exclusiv, pe proiecte de birouri (93% din volumul total al investițiilor) și au fost activi, mai ales, pe piața din București (85% din volumul total al investițiilor).

Randamentele investiționale și-au păstrat valorile ridicate din perioada anterioară crizei (7% pentru birouri, 6,75% pentru retail și 8% pentru industrial) și, cel mai probabil, nu vor suferi modificări pe termen scurt și mediu. 

Deși clădirile de birouri rămân opțiunea preferată a investitorilor, sectorul trece prin schimbări importante. Există un nivel ridicat de incertitudine cu privire la revenirea acestui segment la nivelul pre-pandemie, având în vedere intenția cât mai multor companii de a alege varianta muncii de acasă pe o perioadă nedeterminată.

Chiar dacă segmentul de retail a fost lovit puternic de criza COVID-19, acesta și-a început revenirea mult mai rapid decât s-a așteptat, iar această capacitate de revenire ar putea să atragă viitori investitori. De asemenea, criza actuală ar putea marca un punct de cotitură pentru produsele rezidențiale, o clasă de active ce nu a fost, încă, luată în considerare de investitori în România. 

Piata spațiilor de birouri în București

Stocul actual de clădiri de birouri moderne a ajuns în Capitală la peste 3,3 milioane de mp, cu șapte clădiri, care însumează peste 120.000 mp livrate în primele nouă luni și aproximativ 40.000 mp planificați pentru livrare până la sfârșitul anului. 

Puțin peste 160.000 mp de spații de birouri au fost închiriați în București, în primele nouă luni ale anului, o scădere de 40% comparativ cu 2019. În plus, majoritatea contractelor semnate au reprezentat reînnoiri și renegocieri. Acest lucru poate fi un semn al faptului că, deși chiriile contractuale nu au suferit modificări semnificative, chiriile sunt negociate mult mai intens acum, decât în perioada pre-COVID (perioade mai lungi de chirie gratuită, contribuții mai mari la bugetul de fit-out din partea proprietarilor etc.), mai precizează studiul.

Multe companii, în special cele din industria IT&C – principalul generator de cerere de spatii de birouri – încă adoptă munca de acasa și vor continua să o facă, cel puțin, până la sfârșitul anului. Mai mult, unele companii și-au planificat revenirea la birou în prima jumătate a anului viitor. 

Piața spațiilor industriale din România

Cu peste 250.000 de spații industriale noi livrate pana în prezent în acest an, se asteaptă ca, până la sfârșitul lui 2020, stocul industrial în România să atingă 5 milioane mp. Pe fondul crizei COVID-19, piața de spații industriale și logistice a înregistrat o creștere importantă, cu un nivel al cererii cu 50% mai ridicat decât în 2019, de 388.000 mp.

Dezvoltarea e-commerce-ului și a industriilor strategice precum producția de echipamente medicale, dar și nevoia tot mai evidentă pentru centre logistice urbane, au contribuit la creșterea cererii de spații industriale. De asemenea, anul acesta s-a înregistrat o cerere ridicată din partea unor companii locale pentru spații mai mici. Cu toate că impactul crizei sanitare asupra sectorului industrial a fost unul pozitiv, ritmul de creștere va avea o ușoară încetinire în perioada următoare, pastrand, însă, un trend ascendent.

Potrivit analizei Crosspoint Real Estate, situația actuală a creat și noi oportunități pentru piața industrială din Europa Centrală și de Est, unde eventualele investiții în infrastructură ar putea facilita relocarea unor centre de producție din Asia. 

Piața rezidențială din București

Deși perioada de urgență a blocat tranzacțiile imobiliare, inclusiv pe piata rezidențială, segmentul rezidențial și-a revenit rapid începând cu luna mai, numărul total de tranzacții în primele nouă luni ale lui 2020 a avut o scădere de doar  8%, față de aceeasi perioadă a anului precedent. Similar cu anii anteriori, prețul mediu al unităților rezidențiale noi a înregistrat o creștere de 4%, în primele nouă luni ale anului.

Impactul pandemiei COVID-19 a devenit vizibil în a doua jumătate a anului, când prețurile au consemnat scăderi, prețul mediu/mp ajungand la 1.400 euro/mp pentru apartamentele noi, în luna septembrie. În ultimele luni, s-a înregistrat, însă, o apreciere a prețurilor apartamentelor vechi în București, cu o diferență medie de 60 euro/mp între apartamentele vechi și cele noi. În comparatie, anul trecut această diferență era de peste 110 euro/mp. Acest aspect ar putea fi atribuit faptului că, având în vedere experiența prin care clienții au trecut în timpul crizei financiare din 2008, aceștia abordează cu prudență proiectele aflate în constructie. În plus, oferta de apartamente vechi de pe piață este mai mare momentan și din cauza scăderii profitabilității pieței chiriilor.

“Raportul nostru arată că încrederea diminuată a clienților în piața rezidentială nouă, deși bazată pe o experiență reală, aceasta nu mai este justificabilă în 2020. Piața rezidentială este cu totul alta, există un număr semnificativ de dezvoltatori institutionalizați, cu experiență, cu proiecte finanțate în mare parte din resurse proprii, care nu se mai bazează pe credite pentru a finaliza proiectele. La rândul lor, clienții au un acces mult mai mare la informații legate de toate aspectele pieței și pot lua decizii informate.”, explică Ilinca Timofte, Research Analyst, Crosspoint Real Estate.  

Un alt motiv pentru care clienții se îndreaptă spre locuințe în blocuri vechi este cota de 19% a TVA-ului pentru locuințe noi mai scumpe de 450.000 lei.

“Pentru produsele destinate clienților cu venituri medii, care își doresc, de exemplu, un apartament nou cu două camere, achiziționarea acestuia este restricționată exclusiv de cota ridicată de TVA, în condițiile în care prețul mediu al unui astfel de produs este de peste 100.000 EUR. O cotă unică de TVA de 5% pentru locuințele noi ar avea un efect pozitiv asupra pieței rezidențiale, atât din punct de vedere al dezvoltarilor, cât și din perspectiva satisfacției clienților.”, completează Oana Popescu, Associate Director, Residential Capital Markets, Crosspoint Real Estate.

Zonele cu cele mai ridicate prețuri rămân cele din centru-nord (Floreasca, Aviatorilor, Primăverii), în timp ce zonele periferice de vest și sud sunt, în continuare, cele mai ieftine. Deși, parte din clienți se asteaptă la scăderi bruște ale prețurilor, acestea se vor menține la același nivel sau vor înregistra scaderi puțin semnificative, cel putin până la finele anului.