Inedit: Un dezvoltator în insolvenţă vrea să construiască 340 de locuinţe

BJJ Proiecte Imobiliare, deţinută de BJJ Universul Development (99,67% ) şi omul de afaceri Jonathan Mann (0.32%), a intrat în insolvemţă la începutul acestui an, iar administratorul  special este Leon Schachar, sub supravegherea administratorului judiciar RVA Insolvency Specialists S.P.R.L. De numele omul de afaceri american Johnathan Mann este legată şi insolvenţa Palatului Universul, dar şi a  unei firme care avea în plan construcţia unui mega proiect la Chitila.

Firma a cumpărat în 2007 de la omul de afaceri Ioan Neculaie terenul fostei fabrici Prefab Braşov cu 50 de milioane  de euro. Acolo, compania avea planificate investiţii de 500 de milioane de euro în 10.000 de apartamente. Aflată în insolvenţă, firma propune un plan de reorganizare creditorilor, prin care vrea să construiască peste 300 de locuinţe pe terenul cumpărat la Braşov.

Terenul de 95.147 mp este amplasat în partea de sud a Braşovului, într-o zonă aflată în imediata vecinătate a platformei industriale Roman şi Metrom. Raportul de evaluare din luna mai a acestui an arată o valoare de piaţă de 17,4 milioane de euro. În cazul unei vânzări forţate, terenul are o valoare de 13,05 milioane de euro.

Datele din tabelul definitiv rectificat al creanţelor societăţii arată că valoarea totală a datoriilor depăşeşte 74,4 de milioane de euro, din care creanţele garantate sunt de 17,3 milioane de euro, cele bugetare de 1.608 de euro, iar cele chirografare sunt cele mai mari, în valoare de 57 milioane de euro.

„Societatea deţine în patrimoniu un teren care, în urma proiectului imobiliar care urmează a fi dezvoltat conform prezentului plan de reorganizare, poate genera un flux de numerar pentru susţinerea plăţilor prevăzute a se face în perioada de reorganizare”, se arată în planul de reorganizare propus de debitoare.

Vor să construiască 340 de locuinţe în trei ani

Tot în acest plan se mai arată că în perioada de reorganizare, adică în cei trei ani de la data aprobării planului, societatea va efectua investiţii pentru dezvoltarea unui proiect imobiliar cu 980 de locuinţe pe o suprafaţă de 36.000 mp, iar vânzarea acestora ar urma să fie finalizată în zece ani.

Pe parcursul celor trei ani, BJJ Proiecte Imobiliare va construi un număr de 340 apartamente, din care se estimează că vor fi vândute 266 de apartamente. „În perioada de reorganizare, creditorul garantat Piraeus Bank Romania SA va avea în continuare un drept de ipotecă imobiliară asupra terenului aflat în proprietatea debitoarei, precum şi asupra apartamentelor construite şi nevandute în perioada de reorganizare. În cazul în care societatea va intra în procedura falimentului, Piraeus Bank va fi creditor garantat asupra tuturor bunurilor pe care societatea le are în patrimoniu la data deschiderii procedurii de faliment”, se mai arată în planuil de reorganizare.

În primul an de reorganizare va fi dezvoltat un număr mic de apartamente, din care nu se estimează valorificarea nici unuia, deoarece debitoarea va trebui să obţină toate autorizaţiile necesare şi începerea demersului de construire a ansamblului rezidenţial.

Suprafaţa construită a unui apartament va fi cuprinsă între 62-66 mp, iar preţul de vânzare va fi de 800 de euro/mp suprafaţă construită. Astfel, preţul per unitate finalizată, cu o suprafaţă medie de 64 mp, va fi de 51.200 euro, pentru a se încadra în Programul Prima Casă, dacă acesta va mai continua, se mai arată în planul de reorganizare.

De unde vin banii pentru dezvoltare

„Pentru capitalul de lucru necesar începerii activităţii de construire a apartamentelor aferente ansamblului rezidenţial pe care debitoarea îl are în vedere debitoarea urmează să contracteze împrumuturi de la asociatul majoritar BJJ Universul Development Limited cu o dobândă de anuală de 4% Restituirea sumelor împrumutate de catre asociatul majoritar împreună cu dobânda aferentă se va face ulterior închiderii procedurii de reorganizare judiciară şi achitării datoriei către bancă”, se mai arată în planul de reorganizare.

Cum îşi recuperează Piraues Bank cele 35 de milioane de euro

Piraues Bank a cerut înscrierea unei creanţe de 34,8 milioane de euro, din care a fost acceptată doar suma de 17,4 milioane de euro, potrivit legii, care spune că un creditor garantat nu poate înscrie o creanţă mai mare decât valoarea activelor pe care le are debitorul. Din acest motiv, creanţa garantată a Piraeus Bank de 17,4 milioane de euro reprezintă valoarea terenului pe care BJJ Proiecte Imobiliare îl deţine la Braşov. Restul creanţei de 17,4 milioane de euro a fost înscrisă la categoria creanţe chirografare, creanţă pe care banca o va pierde în totalitate în cazul deschiderii procedurii de faliment, iar din creanţa garantată va recupera doar 70%.

Dacă planul este aprobat, atunci Piraues va recupera în cei trei ani de reorganizare patru milioane de euro din creanţa garantată de 17,4 milioane de euro. „Prin prezentul plan, cu acordul Piraeus Bank, s-a prevăzut plata, în perioada de reorganizare, către categoria creanţe garantate deţinută de Piraues Bank, a sumei de 18 milioane de lei (n.r. – 4 milioane de euro), reprezentând un procent de 22,83% din creanţa garantată împotriva averii debitoarei, iar ulterior închiderii procedurii de reorganizare să se achite suma de 88,28 milioane lei şi o dobândă aferentă de 4% pe an, conform contractului încheiat în acest sens”, se arată în planul propus de BJJ Proiecte Imobiliare. Adică, după cei trei ani, debitoarea va plăti băncii 19,5 milioane de euro. În total, acest lucru ar însemna o recuperare de 23,3 de milioane de euro din cele 34,8 milioane de euro pe care Piraeus Bank le are de recuperat.

Dacă banca va accepta această variantă, va recupera mai mult decât dacă firma întră în faliment. Teoretic, va recupera 23,3 de milioane de euro, faţă de 12 milioane de euro, deoarece creanţa chirografară de 17,4 milioane de euro nu poate fi recuperată în caz de faliment.

Adunarea creditorilor are loc pe 10 ianuarie 2013.