Între „cartel” bancar şi leasing imobiliar

Împrumutând ideea de la iniţiatorii legii, multă lume interpretează reacţia băncilor de a mări avansul la creditele pentru locuinţă, respectiv de a renunţa la finanţările prin programul Prima Casă drept o coaliţie monstruoasă sau un cartel menit să intimideze. Această interpretare însă, oricât de spectaculoasă/ atractivă ar părea din punctul de vedere media, este falsă şi pică imediat dacă se înţelege modificarea de fond adusă activităţii bancare cauzată de actul normativ despre care vorbim. Analiza la rece arată că acordarea de drepturi generale ce nu sunt prevăzute exclusiv pentru împrumutaţii în nevoie, în sensul că nu doar cei ce nu mai pot plăti, ci şi cei care nu mai vor să plătească pot beneficia, conduce limpede la câteva efecte asupra activităţii bancare.

Primul dintre acestea din perspectiva băncilor, instituţii de intermediere financiară care, în esenţă, canalizează resurse de la cei care economisesc către cei care au nevoie de capital, este transferul riscului de scădere a preţului imobilului exclusiv în seama băncii. Aşadar, pentru a se asigura că recuperează sumele acordate cu împrumut, bancherii trebuie să scoată total din ecuaţie persoana împrumutată deoarece situaţia financiară a acesteia devine lipsită de importanţă în context, ci să se concentreze asupra valorii de piaţă a locuinţei. Creditul ipotecar capătă astfel caracteristicile unui leasing. Cum creditarea pentru locuinţă este, prin natura sa, una pe termen lung, de minim 10-15 ani, iar evoluţia preţurilor pe piaţa imobiliară este greu de anticipat, demersul este riscant în sine. Aceasta, cu atât mai mult cu cât cei care se vor împrumuta pe viitor pot decide, în orice moment, să considere rentabilă darea casei în plată. De aceea, înlocuirea termenului de persoană fizică cu cel de consumator nu elimină caracterul speculativ ci, dimpotrivă transformă actualii şi viitorii împrumutaţi în potenţiali căutători de randamente. S-ar putea să asistăm la un adevărat sport naţional din acest punct de vedere.

Cel de-al doilea efect, cauzat de aplicarea legii la contractele deja existente (o schimbare a regulilor în timpul jocului) constă, bineînţeles, în afectarea încasărilor din rambursări programate, fapt ce nu poate rămâne fără consecinţe asupra volumului creditării viitoare. Există, cu siguranţă şi alte cauze care conduc inevitabil la necesitatea majorării avansului pentru creditarea viitoare, să ne oprim însă deocamdată la acestea două pentru a înţelege de ce înăsprirea condiţiilor de creditare nu reprezintă nicidecum vreo răzbunare bancară (ce interes ar avea băncile să-şi diminueze veniturile?) ci o reacţie absolut logică din perspectiva administrării riscurilor. Doar grave carenţe în înţelegerea modului de funcţionare a băncilor ar putea conduce la alte concluzii.

În aceeaşi categorie conspirativă au fost băgate le grămadă şi recentele (şi cam tardive) semnale de alarmă venite dinspre sectorul construcţiilor sau al dezvoltatorilor imobiliari. Deşi era de la bun început evident că vom asista cel puţin la o blocare a pieţei imobiliare, generată atât de aşteptările vânzătorilor, cât şi de cele ale cumpărătorilor. Legat de acest aspect am observat, din partea susţinătorilor fără rezerve a legii dării în plată o anumită siguranţă cum că atât preţurile locuinţelor cât şi cuantumul chiriilor ar scădea. Dincolo de faptul că este discutabil că asta ar fi un lucru bun, este posibil ca evoluţia să fie surprinzător diferită.

În condiţiile în care finanţarea cererii de locuinţe va deveni inevitabil mai restrictivă, s-ar putea mult mai degrabă să asistăm la o creştere a chiriilor simultan cu punerea potenţialilor vânzători de imobile în expectativă. Până la reaşezarea pieţei în funcţie de cerere şi ofertă, dar şi în prezent, singurul rezultat previzibil 100% constă în încetinirea activităţii în construcţii şi în venituri bugetare mai scăzute decât cele anticipate. Tot în plan macroeconomic, este de discutat dacă o încetinire generală a creditului neguvernamental generată de modificarea de proporţii a cadrului legal este de dorit, pentru că ea va afecta creşterea economică în ansamblul ei.

Din aceste motive, ar fi benefic nu doar pentru viitorii beneficiari ai legii, fie ei în nevoie sau nu, să se cumpănească atent impactul actului normativ. Adoptarea pe repede înainte a legii dării în plată, fără un just echilibru, poate ajuta pe moment persoanele cu adevărat în dificultate. Însă tot acestea ar fi primele afectate de potenţialele efecte viitoare ale legii.

Daniel Oanţă este consultant strategie la Banca Naţională a României

*acest articol reprezintă o opinie personală, nu punctul de vedere al BNR şi nici al Economica.net