Investiţiile în imobiliare au scăzut cu 41% în pandemie. Cum crede BNR că vor evolua preţurile pe piaţa imobiliară anul acesta

“Pandemia COVID-19 a avut un impact vizibil asupra pieței imobiliare, însă, spre deosebire de episoadele anterioare de criză, nu se așteaptă efecte negative pe scară largă la nivelul sectorului
imobiliar. Incertitudinile care caracterizează evoluțiile economice viitoare, atât din România, cât și pe plan european și global, pot însă pune presiune importantă pe echilibrele pieței imobiliare”, atrage atenţia banca centrală în Raportul de Stabilitate din acest an.

Prețul proprietăților rezidențiale s-a majorat în ultimul trimestru al anului 2020 cu 2 la sută în termeni nominali față de T4 2019, înregistrând o scădere secvențială a prețurilor în T3 2020 față de trimestrul anterior de -2,6 la sută. Pentru următoarele 3 luni, așteptările legate de creșterea prețurilor s-au îmbunătățit semnificativ, indicând o evoluție robustă a pieței imobiliare și în a doua jumătate a anului 2021.

Evoluția prețurilor imobiliare din România a fost în linie cu dinamica înregistrată și Ungaria și Bulgaria, unde prețurile imobiliare au înregistrat o ușoară scădere la T2/ T3 2020, pe când piețele imobiliare la nivel european, cât si pentru alte țări precum Cehia sau Polonia, au fost mai reziliente, neavând nici un trimestru de scădere a prețurilor imobiliare.

Numărul tranzacțiilor imobiliare înregistrate în cursul anului 2020 a fost cu 8 la sută mai ridicat față de anul anterior, scăderea puternică înregistrată în T2 2020 ( -28 la sută față de T2 2019) fiind compensată de evoluția robustă a pieței imobiliare în  T4 2020 și T1 2021 când tranzacțiile au crescut cu aproximativ 40 la sută față de de același trimestru al anului anterior.

Volumul lucrărilor de construcții rezidențiale a crescut cu 20 la sută în cursul anului 2020 comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent, fiind susținut de cererea robustă și de impactul redus al restricțiilor de mișcare asupra activității. Astfel, numărul de locuințe terminate în anul 2020 a fost stabil față de anul anterior, existând însă divergențe regionale importante: numărul de locuințe terminate din regiunea București-Ilfov a crescut cu 40 la sută, pe când alte regiuni, precum cea de Nord-Vest (-23 la sută) sau Sud-Est (-15 la sută), au înregistrat scăderi importante.

În urma unei ușoare încetiniri la T4 2020, când indicele de activitate s-a diminuat cu 8 la sută față de trimestrul anterior, activitatea de construcții prezintă semne de revenire, majorându-se cu 11 la sută la T1 2021 față de T4 2020, fiind susținută de redeschiderea economiei.

Indicele prețurilor rezidențiale și așteptările legate de evoluția prețurilor imobiliare

O inițiativă legislativă cu impact asupra pieței imobiliare, ce poate conduce la ajustarea prețurilor și reorientarea strategiilor dezvoltatorilor în următorii ani, este anticipat să intre în vigoare la începutul anului 2022: extinderea plafonului de TVA redus 5 la sută la achiziția unei locuințe cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, de la 450 000 lei la 140 000 euro.

Această măsură are potențialul de a crea un dezechilibru al prețurilor, ce poate fi totuși contrabalansat de evoluția ascendentă a ofertei de locuințe.

Criza provocată de noul coronavirus a avut un impact puternic asupra pieței imobiliare comerciale, multe dintre tranzacții fiind suspendate în perioada de două luni a stării de urgență.

Volumul investițiilor imobiliare din anul 2020 a scăzut cu 41 la sută, aproximativ 70 la sută din acestea fiind finalizate în prima jumătate a anului. Din punct de vedere al sectorului de activitate, piața clădirilor de birouri a reprezentat 80 la sută din volumul tranzacțiilor, ponderea acestora majorândui-se cu 6 puncte procentuale față de anul anterior.

În primele trei luni ale anului 2021, volumul investițiilor imobiliare a fost de 98 milioane euro, în scădere cu 19 la sută comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent. Se remarcă evoluția pozitivă a spațiilor industriale, ponderea acestora majorându-se de la 12 la sută în cursul anului 2020 la 39 la sută. Randamentele prime aferente investițiilor imobiliare în România s-au menținut la niveluri stabile pe segmentele de birouri și industrial, ca și în cazul spațiilor comerciale, în ciuda faptului că acestea continuă să fie cel mai afectate de restricțiile de siguranță și sănătate impuse de autorități.

Segmentul spațiilor comerciale a fost afectat de restricțiile de mișcare impuse în contextul pandemiei COVID-19 în anul 2020, activitatea centrelor comerciale fiind redusă substanțial pentru mai bine de trei luni. Evoluția spațiilor comerciale tradiționale a fost umbrită de creșterea semnificativă a comerțului la distanță (online). Mulți angajatori au impus de asemenea un regim de telemuncă, astfel pandemia COVID-19, a avut un impact important și asupra activității de închiriere a spațiilor de birouri.

Rata de neocupare a spațiilor de birouri din București la primele trei luni ale anului 2021 s-a situat la nivelul de 12,635 la sută, în creștere cu 2,7 puncte procentuale față de valoarea înregistrată la T1 2020. Aceste evoluții se pot transforma în viitor în schimbări structurale la nivelul segmentelor de spații comerciale și de birouri, pe fondul adaptării comportamentelor consumatorilor și angajatorilor la noile condiții economice.

În contrast, sectorul spațiilor industriale a înregistrat un început de an 2021 promițător, majorându-și activitatea de închiriere în trimestrul I al anului curent față de aceeași
perioadă a anului 2020 cu circa 43 la sută. Rata de neocupare a spațiilor industriale a înregistrat
valoarea de 6 la sută 36 la nivel național și 8 la sută în municipiul București, constatându-se menținerea tendinței de îmbunătățire începută la jumătatea anului 2019.

În ciuda încetinirii activității investiționale, volumul lucrărilor de construcții nerezidențiale a fost
robust, crescând cu 13 la sută în 2020 comparativ cu anul anterior. În primele trei luni din 2021, volumul lucrărilor de construcții nerezidențiale a scăzut cu 8 la sută față de trimestrul anterior,
menținându-se însă la un nivel ridicat. Numărul autorizațiilor de construcție eliberate în 2020 s-a
diminuat cu 7 la sută, cele mai importante scăderi fiind înregistrate în cazul hotelurilor (-29 la sută). În primul trimestru ala anului curent a crescut cu circa 6 la sută, creând premisele revigorării activității de construcții nerezidențiale.

Riscurile generate de sectorul imobiliar rezidențial și de creditarea imobiliară a populației

Expunerile în raport cu piața imobiliară rezidențială, formate din credite ipotecare și credite de consum garantate, reprezintă 68 la sută din stocul total de împrumuturi acordate populației și se
situează la nivelul de 101,8 miliarde de lei în luna martie 2021, în creștere cu 7 la sută față de aceeași perioadă a anului precedent.

Rolul semnificativ al creditelor ,,Prima Casă” continuă să se mențină, însă se regăsește pe un trend descrescător, acestea reprezentând 18 la sută din fluxul de credit nou ipotecar acordate populației în ultimele 12 luni și, respectiv, 39 la sută din stocul total de împrumuturi ipotecare (la martie 2020) , în scădere cu 3 puncte procentuale faţă de martie 2019.

Programul guvernamental ,,Prima Casă”, modificat prin programul ,,O casă, o familie”, a devenit din 15 august 2020 ,,Noua Casă”. Programul ,Noua Casă” elimină restricțiile cu privire la venit și prevederile legate de subvenționarea ratelor de dobândă, elementul de noutate constând în diferențierea proporției reprezentând avansul și garanția din partea statului în funcție de valoarea creditului, astfel: (i) pentru creditele destinate achiziției de locuințe noi de până la maximum 140.000 euro, avansul perceput este în valoare de 15 la sută, iar garanția în numele și contul statului este de 60 la sută; (ii) pentru creditele pentru locuințe noi de până la 70.000 euro, avansul este de 5 la sută, iar garanția de 50 la sută; (iii) pentru creditele pentru acordarea de locuințe vechi se aplică condițiile de la creditele pentru locuințe noi în valoare de până la 70.000 euro.

Indicele privind accesul la piața creditului ipotecar pune în evidență faptul că venitul mediu al unei gospodării tipice, conform datelor la luna decembrie 2020, era aproximativ egal cu venitul necesar pentru achiziționarea unei locuințe, înregistrând o îmbunătățire faţă de nivelul înregistrat la finalul anului 2019 . Începând cu anul 2015, indicele de accesibilitate a fluctuat între 90 la sută și 100 la sută, indicând o evoluție a prețurilor imobiliare în linie cu veniturile populației.

Consecință a creșterii accesibilității, creditul nou acordat populației a urmat și el un trend ascendent. Însă, fără a apela la sprijin financiar printr-un credit bancar, timpul necesar achiziționării unei locuințe cu 2 camere la nivel național este de circa 8,5 ani (raportul preț pe venit), iar în cazul unui imobil cu 3 camere durata crește la peste 11 ani (date la decembrie 2020).

Concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare urmează asimetria în dezvoltarea economică de la nivelul regiunilor. Astfel, împrumuturile acordate în București și Ilfov reprezintă 31 la sută din totalul creditelor, iar următoarele 5 județe (Cluj, Timiș, Constanța, Iași și Brașov) reprezintă 26 la sută (date la martie 2021).

Gradul de acoperire a împrumuturilor prin garanții (loan-to-value – LTV) pentru creditele noi, respectiv pentru creditele ipotecare aflate în stoc acordate sectorului populației (cu excepția creditelor oferite prin programul guvernamental „Prima casă”) a fost de 78 la sută, respectiv 72 la sută (valori mediane) în martie 2021, în ușoară scădere față de valorile înregistrate în aceeași perioadă a anului precedent, indicatorul menținându-se la un nivel adecvat din punct de vedere prudențial.

Riscurile generate de sectorul imobiliar comercial și de creditarea companiilor cu garanții ipotecare

Expunerea sectorului bancar față piața imobiliară comercială se menține la un nivel ridicat (57 la sută din creditul acordat companiilor nefinanciare, martie 2021), atât prin expunerile directe către
sectoarele imobiliar și construcții (25,4 miliarde lei, martie 2021), cât și indirecte, prin împrumuturile cu garanții imobiliare acordate firmelor din alte sectoare de activitate (48,2 miliarde lei, martie 2021).

Valoarea creditelor acordate companiilor din sectoarele construcții și imobiliar a înregistrat o majorare de 5 la sută în luna martie 2021 față de martie 2020, având o rată de creștere inferioară față de creditele acordate companiilor nefinanciare (+8,1 la sută)

Conform Bazei Imobiliare de Garanții centralizată de către ANEVAR, valoarea de piață a garanțiilor imobiliare evaluate în ultimul trimestru al anului 2020 a fost în cuantum de 7,9 miliarde euro, dintre care garanțiile reprezentând spații comerciale reprezentau circa 1,4 miliarde euro, spațiile de birouri aproximativ 1,2 miliarde euro, iar spațiile industriale 1,6 miliarde euro.

Situația neperformanței creditelor acordate companiilor din sectoarele imobiliar și construcții a continuat să se îmbunătățească. În ceea ce privește segmentul creditelor cu garanții imobiliare
comerciale, rata de neperformanță este în ușoară scădere, ajungând la valoarea de 8,8 la sută în luna martie a anului curent, dar se menține peste valoare medie înregistrată de ansamblul companiilor nefinanciare.

Acest lucru semnalează faptul că existența unei garanții imobiliare nu asigură o rată de neperformanță mai redusă. Atunci când evaluează bonitatea clientului, băncile trebuie să pună
accentul pe veniturile viitoare realiste și sustenabile ale debitorului și pe fluxul de numerar viitor.