Lazea, BNR: Din punct de vedere social, programul „Prima casă” a avut un rol modest

‘Din punct de vedere social, programul ‘Prima casă’ a avut un rol modest. Astfel, analiza caracteristicilor debitorilor după venit arată însă o utilizare limitată a programului de către debitorii cu venituri reduse, similară situaţiei existente în cazul creditelor ipotecare standard. Singurul aspect social pe care acest program îl asigură este un acces mai mare al persoanelor tinere la achiziţionarea unei locuinţe, ponderea debitorilor cu vârste de până în 35 de ani fiind mai mare în acest caz’, se arată în studiu.

Lazea susţine că un alt aspect important al caracterului social al creditării oferite prin acest program este costul relativ scăzut care este asigurat, pe de o parte, prin nivelul redus al ratei dobânzii şi, pe de altă parte, prin exceptarea acestor credite de la cerinţele privind nivelul minim al avansului (respectiv al indicatorului credit/garanţie, LTV).

‘Analiza valorii creditelor contractate arată, însă, o creştere a ponderii debitorilor care contractează credite prin acest program la o valoare a indicatorului LTV mult inferioară (şi deci care au capacitatea plăţii unui avans la credit semnificativ mai mare decât cel minim solicitat de program). În aceste condiţii, programul nu reprezintă decât o formă de transfer a unor sume de bani de la buget către sectorul privat şi nu o formă de creştere a accesabilităţii persoanelor fizice la obţinerea de credite în vederea achiziţionării unei locuinţe’, se menţionează în studiu.

Conform analizei, creditele acordate prin acest program reprezintă o pondere importantă a fluxului nou de credite. În prezent, creditele acordate prin programul ‘Prima casă’ totalizează 33 de miliarde lei, echivalent cu 4,5% din PIB, septembrie 2016, pentru anul 2017 volumul de credite nou-acordate, conform plafonului de garanţii aprobat, este de 5 miliarde de lei.

‘Continuarea acestui program, în condiţiile în care activitatea pieţei creditului s-a reluat (şi chiar se apropie de o evoluţie care ar putea pune probleme din punct de vedere al stabilităţii financiare), ridică probleme privind eficienţa efortului bugetar. Mai mult, poate produce distorsiuni în mecanismul de piaţă, băncile nefiind impulsionate în dezvoltarea de produse de creditare ipotecară cu risc redus în condiţiile existenţei acestui program care asigură un cost semnificativ mai mic datorită garanţiei de 50% oferite de către stat’, arată studiul.

Lazea susţine că riscurile la adresa stabilităţii financiare, generate de programul ‘Prima casă’, pe lângă caracterul sistemic al acestuia (în prezent acesta reprezintă o treime din creditarea acordată populaţiei), sunt determinate de contribuţia acestuia la creşterea interdependenţelor dintre sectorul bancar şi cel de stat şi a celor dintre ciclul de credit şi cel al preţurilor imobiliare (inclusiv la nivel regional), precum şi de creşterea gradului de îndatorare (valoarea mediană a indicatorului pentru aceste credite era de 47%, octombrie 2017).

Economistul-şef al BNR precizează că rata de neperformanţă a acestor credite este una extrem de scăzută, dar în evaluarea riscurilor trebuie să se aibă în vedere că aceste credite nu au parcurs un ciclu complet de credit.

‘În plus, creditele acordate prin programul ‘Prima casă’ îngreunează procesul de executare silită. Astfel, conform legislaţiei, creditele acordate prin acest program guvernamental sunt garantate cu o ipotecă legală de gradul I, constituită în proporţie de 50% în favoarea instituţiei de credit finanţatoare şi de 50% în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice. În cazul în care debitorul unui credit acordat prin programul ‘Prima casă’ nu îşi onorează obligaţiile de plată, spre deosebire de un credit care nu este acordat prin acest program, banca nu are dreptul să iniţieze direct procedurile de executare a garanţiei ipotecare, trebuind să solicite ANAF derularea procedurii de executare’, se spune în studiu.

În plus, programul are potenţialul de a genera un risc legal în cazul includerii acestor creanţe în portofoliul afectat garantării unei emisiuni de obligaţiuni ipotecare.

Astfel, în situaţia în care instituţia de credit emitentă ar întâmpina dificultăţi severe de natură să conducă la segregarea portofoliului de creanţe afectat garantării emisiunii de restul patrimoniului emitentului şi la plasarea acestuia sub administrarea unui administrator de portofoliu care trebuie să asigure valorificarea acestuia spre satisfacerea intereselor investitorilor în respectivele obligaţiuni, valorificarea creanţelor care nu mai sunt onorate de debitori, prin executarea silită a imobilelor ipotecate, nu este sub controlul administratorului de portofoliu, ci sub controlul ANAF.