Mai bine să declari preţul real decât să te caute Fiscul la tranzacţiile imobiliare
Care a fost, de fapt, scopul introducerii acestui document? Cu ani în urmă, când statul a constatat că prețurile declarate în contractele de vânzare-cumpărare sunt mai mici decât cele reale, iar nivelul impozitelor colectate lăsa de dorit, s-a decis realizarea unui asemenea document, iar prevederea a fost inclusă în Codul fiscal. Odată ce el a fost realizat, practic, impozitul pe tranzacție se plătea la cel mai mare preț dintre cât era declarat în contractul de vânzare-cumpărare și cât era în această expertiză. Evident că o urmare a fost faptul că multe dintre contractele de vânzare-cumpărare s-au aliniat într-un fel la aceste grile.
Totuși, trebuie subliniat faptul că nu toate valorile din expertizele notariale puteau reprezenta valori de piață, pentru simplul motiv că este imposibil să evaluezi într-un singur raport realizat, de regulă, la sfârșitul anului, cu valabilitate începând de la 1 ianuarie a anului următor, toate proprietățile dintr-o unitate administrativ-teritorială (sector, județ).
Destul de periculos e faptul că ulterior, acest document a proliferat și a fost utilizat în exproprieri ori în diverse analize pe care le-au făcut autoritățile statului.
Aceasta a fost situația până în 2016, an în care s-a schimbat atât denumirea, cât și utilizarea acestei grile, astfel încât astăzi se numește studiu de piață. Cei care au făcut tranzacții începând de anul trecut au fost impozitați la nivelul prețului din contract. Și atunci, la ce mai folosesc grilele? Ei bine, acestea sunt utilizate pentru comparație, iar în momentul în care prețul din contractul pe care îl semnați e sub nivelul minim din grilă, notarii raportează această tranzacție la Fisc. Pare simplu: ești corect, nu ai probleme, și totuși… Poți ajunge să încalci legea fără să vrei, dacă ai ghinionul ca prețul la care închei tranzacția, așadar prețul pieței, să fie mai mic decât cel din studiul de piață.
În concluzie, în primul rând, în momentul în care încheiați un contract de vânzare-cumpărare care e sub nivelul grilei, riscați să fiți raportat la Fisc și investigați din această perspectivă. De aceea, recomandăm vânzătorilor și mai ales cumpărătorilor, să nu înregistreze în contractele de vânzare-cumpărare alte sume decât cea pe care o plătesc efectiv.
În al doilea rând, autoritățile ar trebui să ia act de acest impact al noului studiu și poate să regândească un pic structura impozitelor pe tranzacții, astfel încât să se apropie cât mai mult prețurile din contractele de vânzare-cumpărare de prețurile reale. Cumpărătorii vor fi mai protejați, iar toți ceilalți actori de pe piața imobiliară vor fi corect informați, astfel încât acest folclor, până la urmă, legat de faptul că ceea ce este înregistrat în contractul de vânzare-cumpărare nu reflectă realitatea, să fie cât mai mult redus. Adică să nu mai avem asemenea diferențe între prețurile care sunt plătite efectiv și prețurile care sunt înregistrate în documentele de vânzare-cumpărare. Dacă acest lucru se va întâmpla, se va putea reduce importanța studiului de piață și vor apărea soluțiile alternative la acesta.
Astfel:
- pentru tranzacțiile care implică un transfer de bani între părți, să se utilizeze pentru taxare prețurile înregistrate în contractele de vânzare- cumpărare.
- pentru tranzacțiile de tipul donațiilor sau altele care nu implică transfer de bani, impozitarea să se realizeze pe baza unui raport de evaluare realizat de către un evaluator autorizat, pentru fiecare tranzacție în parte. Acesta ar ține seama de toate particularitățile bunului supus tranzacției și nu de încadrări, realizate deseori cu dificultate, într-un studiu de piață general.
Adrian Vascu este consultant financiar şi are o experienţă de peste 20 de ani în domeniul evaluărilor. A ocupat funcţia de Senior Director KPMG Valuation Services şi a lucrat la Darian DRS. De asemenea a fost preşedinte ANEVAR în perioada 2008-2009 și 2014-2015. Este Senior Partner şi membru în Consiliul Director la Veridio.