Marii dezvoltatori imobiliari străini se specializează, în vreme ce românii se extind

E drept, One United are companii cu structuri diferite ale acționariatului, dar păstrează brandul One, care face grupul să pară o singură companie. One United a dezvoltat 188 de apartamente și are în construcție alte 340, dar, între timp, a cumpărat clădirea de birouri North Gate, dezvoltă turnul office One Tower în Floreasca și a mai achiziționat și o clădire de birouri de pste 11.000 mp în zona Victoriei de la Immofinanz.

„Cred că dezvoltatorii locali își caută încă o piață clară. Mișcările sunt în general de la rezidențial la office. Rezidențialul este dificil, pe când zona de office asigură suprafețe mari făcute la același standard (fit-out-ul e discutat ulterior), volume mari, exit relativ ușor și cumpărători/chiriași profesioniști, atâta vreme cât ai temele făcute bine. În rezidențial, profitul pare mare, dar sunt tranzacții mici (1-5 apartamente), spațiile trebuie personalizate, iar decizii de personalizare ale cumpărătorilor creează uneori probleme în managementul de execuție, cumpărătorii sunt mai puțin informați decât în zona de office, iar piața este mai puțin stabilă decât cea de office. Din perspectiva asta, zona de office pare interesantă, dar și în acest caz cumpărătorul/chiriașul mai profesionist poate creea probleme dezvoltatorului. În același timp, în rezidențial se întâmplă rar ca un dezvoltator să plătească penalizări de întârziere (cumpărătorul are putere mică de negociere), pe când în zona de office întârzierea costă mult.
În zona de specificații, multe proiecte rezidențiale au specificații tehnice extrem de laxe prin care nu se garantează mai nimic privind produsul final, pe când în zona de birouri chiriașii știu mult mai bine ce doresc”, susține Viorel Opaiț, Business Development Director al consultantului imobiliar JLL România.

Potrivit oficialului JLL, o parte din banii din rezidențial se mută în zona de birouri.

„Cred că sunt mulți bani din rezidențial care se mută în zona de office și sunt dezvoltatori care folosesc banii primiți de la cumpărătorii de apartamente, ca plăți în avans, pentru a finanța alte proiecte. Prin absurd, dacă iei în calcul că un proiect rezidențial mare întârzie, să zicem un an, în condițiile în care nu plătește pentru întârziere, dezvoltatorul are la dispoziție niște milioane de euro fără dobândă din avansurile plătite de cumpărători, care nu au ce face decât să aștepte”, explică Opaiț.

Un alt dezvoltator imobiliar cu capital românesc, Forte Partners, are succes pe piața office, mai ales după vânzarea proiectului The Bridge cu 200 de milioane de euro către frații Pavăl, proprietarii retailerului DIY Dedeman, iar acum dezvoltă printre altele și primul proiect rezidențial de mari dimensiuni, Aviației Park cu 352 de apartamente.

„Strategia va continua atâta vreme cât vor fi rezultate, cerere în piață și bani pentru asta. La Forte, zona de birouri este un real succes și în aceste condiții au anunțat noi proiecte pe acest segment, în timp ce zona rezidențială pare ținută într-o zonă de plutire fără investiții semnificative. La mulți alții încă nu am văzut un proiect cap-coadă, deci e mai greu de făcut o estimare așa devreme, dar cred că piața are loc pentru jucători serioși”, continuă Viorel Opaiț.

În schimb, NEPI Rockcastle, s-a specializat pe dezvoltare de retail și a scos la vânzare cele 5 clădiri de birouri pe care le deține, iar Globalworth se concentrează pe piața office și, mai puțin, pe industrial.

„Modul de închiriere în office e diferit de retail, de aceea cred că exit-ul e o idee bună pentru ei în lipsa unei structuri clare pentru managementul activelor de office. Globalworth explorează zona industrială, dar o face cu parteneri cu experiență pe zona asta și punctual acolo unde au contracte pe termen lung. Logistica este o zona cu acces relativ ușor, dar cu o piață polarizată între 2-3 jucători”, conchide Viorel Opaiț.