Schimbare de trend: În Bucureşti, după 12 ani, centrul vinde mai multe locuinţe decât localităţile învecinate

 În 2018, în București au fost livrate 5.689 apartamente în oraș și 5.583 în zonele limitrofe, acesta fiind primul an din ultimii 12 în care orașul a oferit mai multe locuințe decât vecinătățile sale. 

În Cluj-Napoca, lucrurile s-au schimbat și mai rapid. Cu o excepție, anul 2015, numărul locuințelor livrate în oraș l-a depășit pe cel din localitățile învecinate încă din 2014. Iar în 2018, diferența dintre cele două zone aproape s-a dublat, în ciuda traficului și a prețurilor mai mari din oraș.

„Revenirea pieței rezidențiale din Cluj – Napoca, ale cărei prime efecte au fost vizibile în perioada 2014-2015, a fost sinonimă cu o majorare semnificativă a numărului de locuințe finalizate în interiorul orașului. Efectele crizei s-au concretizat, ca și în alte piețe rezidențiale regionale, prin scăderea semnificativă a prețurilor, micșorarea suprafețelor comparativ cu perioada 2007-2008, și printr-o dezvoltare semnificativă a zonelor adiacente orașului – în special Florești, care a ajuns la dimensiunea unui adevărat oraș. Ultimii ani au adus însă o inversare a acestei tendințe, livrările din interiorul orașului depașindu-le pe cele din localitățile limitrofe. Ca și în alte orașe, tot mai multe persoane și-au dorit dar și permis achiziționarea unei locuințe cu un amplasament bun, în oraș, cu suprafețe de regulă mai mari și cu finisaje de o calitate superioară. Astfel, Cluj – Napoca a ajuns să atragă livrări cu peste 50% mai multe comparativ cu cele din localitățile limitrofe. Acestea din urmă se păstrează însă atractive pentru un număr ridicat de potențiali cumpărători, în special datorită prețurilor de vânzare mai reduse. În același timp, centrul orașului este atractiv pentru investitori datorită prețurilor ridicate de vânzare și implicit a unei cereri mai ridicate pe segmentul de închirieri. Astfel, investorii sunt atrași de achiziționarea unei locuințe cu un amplasament central în Cluj – Napoca, în vederea închirierii acesteia, acest interes fiind evident net superior față de zonele limitrofe ale orașului”, spune Anamaria Burcă, managing partner SVN Romania/Cluj.

Sursa: SVN Romania pe baza INS

Evident, la schimbările de pe piață au contribuit și creșterea masivă a salariilor, în special pentru angajații statului și din domeniul IT, dar acestea s-au majorat în mai toate domeniile cu procente diferite. Iar achiziția unei locuințe a devenit o idee mai ușoară, mai ales că deși în creștere continuă, prețurile sunt încă relativ reduse dacă le comparăm cu cele din majoritatea țărilor învecinate, unde la fel, ca în România, proprietatea locuinței e foarte importantă pentru majoritatea populației.

Și nu doar zona de achiziție se schimbă ci și tipurile de locuințe scoase la vânzare de dezvoltatori, segmentul middle market fiind în creștere în detrimentului locuințelor ieftine și cu confort relativ redus vândute, în special, în anii 2010-2013, când România se străduia să iasă din criza începută în 2008.

„Majorarea ponderii deținută de segmentul middle market s-a produs în toate marile piețe rezidențiale regionale din România. Practic, majorarea constantă a veniturilor, îmbunătățirea accesibilității achiziționării unei locuințe noi și oferta tot mai diversificată a dus la o majorare constantă a interesului pentru locuințe amplasate în interiorul orașului. Această tendință s-a văzut poate cel mai bine în București, unde ponderea middle market era de 17% în 2015 și a ajuns, în premieră, să fie majoritată în 2019, cu aproximativ 50,5% din oferta nouă. Acest fapt s-a transpus printr-o altă premieră: pentru prima dată în ultimii 12 ani, livrările de locuințe din interiorul orașului le-au depășit în 2019 pe cele din localitățitățile limitrofe. Practic, cererea pentru locuințe în interiorul orașului a crescut semnificativ în ultimii ani. Localitățile limitrofe orașului, unele fiind practic lipite de zona administrativă a Bucureștiului, continuă să reprezinte un magnet pentru cererea activă pe segmentul mass market. În același timp, există și proiecte foarte ample, de dimensiuni care nu ar fi putut fi atinse probabil în oraș, precum Cosmopolis, care se află în imediata apropiere a limitei administrative. În anumite orașe, precum Timșoara, Constanța sau Brașov, locuințele finalizate în localitățile limitrofe nu țintesc doar cumpărători activi pe segmentul mass market cât și pe cei care își doresc o locuință premium, geografia specifică acestor piețe regionale ducând la o cerere specifică. Segmentul middle market va continua să atragă în continuare investiții semnificative și, cel puțin puțin în București și Cluj – Napoca, proiectele din interiorul orașelor vor continua să livreze cele mai multe unități”, explică Andrei Sârbu, CEO SVN Romania.

Există, însă, zone unde zona limitrofă a orașelor va rămâne puternică, în special Constanța sau Brașov, unde componenta turistică a orașelor va produce cerere mereu. De asemenea, orașele mai au un handicap și anume scăderea șanselor de identificare de terenuri pretabile pentru dezvoltarea de proiecte de locuințe, dar mai sunt ani buni până când terenurile vechilor platforme industriale, sau terenurile neutilizate se vor epuiza, așa că pentru cel puțin cinci sau chiar zece ani lucrurile nu sunt atât de grave, deși prețurile solicitate pentru terenuri au crescut și vor mai crește. Atâta vreme cât va fi asigura profitabilitatea investițiilor, piața nu va duce lipsă de oferte rezidențiale noi.