Noi condiții în programul Noua Casă: 2.500 de euro net venit lunar pentru un apartament de 120 metri pătrați

Creditele acordate prin programul guvernamental Noua Casă nu ar trebui să depășească un maximum de 40.000 de euro deoarece, potrivit regulililor bancare, valoarea maximă a unui credit ipotecar este în corelație directă cu suma veniturilor nete anuale pe o perioadă de 5 ani. În cel mai bun caz, valoarea acestuia poate ajunge la 60.000 – 70.000 de euro, echivalentul a 5 sau maxim 6 ani de venituri medii nete pe familie. Metoda veniturilor nete anuale este o altă modalitate de reflectare a gradului de îndatorare al clientului, utilizat în special pe piețele imobiliare mature. De altfel, chiar dacă se utilizează cealaltă metodă, ponderea ratei în total venituri rezultatele sunt similare.

Majorarea plafonului la 140.000 de euro va duce la creșterea artificială a prețurilor și chiar frânarea creditului ipotecar, atât timp cât el va putea fi accesat de de persoanele cu venituri peste medie. O rată de circa 3-4.000 de lei pe lună pe o durată de 30 de ani pentru creditul maxim de 140.000 nu o poate suporta orice fel de familie.

Propunerea lansată de Ministerul Finanțelor pentru programul Noua Casă indică transformarea acestuia într-un program destinat persoanelor cu venituri peste medie, care au fost totdeauna bancabili și nu au avut probleme cu achitarea ratelor, și nu într-unul social așa cum s-a discutat în Comitetul Național pentru Supravegherea Macroprudențială (CNSM). Mai mult, la sfârșitul săptămânii trecute, ministrul Finanțelor, Florin Cîțu anunța că avansul minim va fi de 15%, ceea ce reorientează profund acest program. 

Practica bancară arată că, de regulă, valoarea maximă a unui credit ipotecar este echivalentă cu suma veniturilor nete anuale pe o perioada de 5 ani, între cele două componente existând clar o corelație. Daca ar fi fost doar un program cu caracter social, în programul Noua Casă ar fi fost luat ca referință venitul mediu net al debitorului. În acest caz, valorea maximă a creditului ar trebui să fie de 40.000 euro, la un salariu mediu net de 656 de euro.

Dacă ar fi luat ca reper venitul mediu anual al familiei, valoarea maxima a creditului ar trebui să fie 60.000 euro. Chiar și daca ar fi fost luate în calcul veniturile familiei pe o perioada de 6 ani în loc de 5 ani, valoarea maximă a unui credit nu ar trebui sa fie mai mare de 70.000 euro, la venituri medii nete pe familie de 1.000-1.100 de euro.

În condițiile în care executivul vrea să crească plafonul de la 70.000 la 140.000 de euro vorbim deja de un venit mediu net pe familie de circa 2.500 de euro. Argumentele legate de accesul clasei de mijloc la programul Noua Casă, aduse de MF, nu se susțin în aceste condiții. Familiile cu venituri de 2.500 de euro net nu au avut niciodată probleme cu accesul la credite ipotecare. Aceștia au și avansul necesar și au și venitul suficient de mare pentru un credit mare. Nu au niciun interes să plătească mai mult pe un apartament, doar pentru că pot lua un credit mai mare.

În aceste condiții au de câștigat doar dezvoltatorii imobiliari care își vor putea vinde activele la prețuri mai bune. Clienții în schimb, s-ar putea să nu fie interesați de această schimbare de paradigmă care nu va aduce altceva decât cerințe mai mari din partea băncilor și costuri mai mari pe piața imobiliară. În plus, istoria a dovedit că cele mai multe neperformante pentru vechiul Prima Casă au fost strânse de la …oamenii cu bani, care își cumpărau cu finanțare ieftină a doua sau a treia casă. 

O piață imobiliară distorsionată pe un fond economico sanitar instabil

Pe lângă efectul clar de creștere a prețurilor la toate imobilele, și noi și vechi, pe care economistul șef pe regiunea Europei Centrale și de Est al Unicredit, Dan Bucșa, a previzionat-o deja, efectele negative ar putea afecta și piața creditului ipotecar. Într-un sistem bancar cu intermediere redusă, după o criză sanitară despre care nu știm exact când se va sfârși și când nu vom mai fi amenințați de scăderea PIB-ului și de perspectiva șomajului normal sau tehnic, este puțin probabil ca populația să își dorească să se împrumute mai mult pentru aceleași active.

De altfel, directorul direcției stabilitate din cadrul BNR, Eugen Rădulescu, a declarat la o teleconferință de profil că „propunerea pe care o are Guvernul în momentul de faţă de majorare a plafonului pentru noua Primă Casă are în vedere a păstra o piaţă care poate, altminteri, să fie sub presiune, legat de faptul că unii oameni câştigă mai mult, alţii mai puţin, unii stau pe ajutoare de şomaj… Situaţie care nu încurajează, în orice caz, investiţiile imobiliare”. „Punctul de vedere al Direcţiei din care fac parte este că o majorare a plafonului trebuie tratată cu foarte multă prudenţă. A existat chiar şi în CNSM o propunere în acest sens, respectiv de transformare mai degrabă într-un program cu caracter social a sistemului de „Prima Casă”. El se transformase într-un program care ducea la cumpărarea de case de vacanţă, case pentru închiriere, or nu aici este obiectivul pe care l-a avut Guvernul în momentul în care a lansat acest program”, a spus oficialul BNR.

Reprezentantul Băncii Naţionale a menţionat că, în măsura în care se va majora plafonul de garantare din fonduri publice la acest program, „va antrena în mod inevitabil o tendinţă de creştere a preţurilor pieţei, nu putem să evităm aşa ceva”. În plus el a precizat că va conta foarte mult și dimensiunea cantitativă a unei astfel de măsuri.

Pe data de 9 iulie, Guvernul a aprobat, în primă lectură, Programul „Noua casă”, una dintre prevederile acestuia fiind majorarea plafonul pentru creditele pentru achiziţia de locuinţe noi de la 70.000 de euro la cel puţin 140.000 de euro, cu o valoare a garanţiei de 80% din valoarea creditului.

Este o modificare substanţială, radicală, care are în vedere dezvoltarea sectorului imobiliar, inclusiv pentru locuinţele de până la 120 de metri pătraţi, astfel încât cei care au posibilitatea şi doresc să acceseze o astfel de facilitate să poată achiziţiona şi apartamente mai mari decât cele care sunt în prezent pe piaţă prin programul Prima casă, a argumentat la vremea respectivă purtătorul de cuvânt al guvernului.