Piaţa birourilor, în faţa unor tranzacţii de 600 mil. euro în primele luni ale anului

Cifra de 600 milioane euro se referă doar la investițiile aflate într-un stadiu avansat, astfel că ar putea fi chiar mai mare până la final de an; include și vânzarea portofoliului NEPI Rockcastle către AFI Europe pentru peste 300 milioane de euro, tranzacție semnată la finalul anului trecut, dar așteptată să se finalizeze în lunile următoare.

Piaţa de birouri a atras, anul trecut, peste 60% din volumul tranzacționat, Bucureşti şi Cluj-Napoca fiind cele mai dinamice oraşe. Cea mai mare tranzacție din 2019 a fost încheiată de către retailerul român de bricolaj Dedeman, care a cumpărat complexul de birouri The Office din Cluj-Napoca de la grupul de investiții NEPI Rockcastle și antreprenorul timișorean Ovidiu Șandor, la un preț estimat la 130 de milioane de euro.

Alte tranzacții de birouri relevante au fost achiziția cu 70 de milioane de euro a birourilor America House de către grupul financiar american Morgan Stanley și ADD Value Management, consiliate de Colliers, de la francezii de la AEW, respectiv achiziția celei de-a treia clădiri a Oregon Park de către Lion’s Head Investments de la Portland Trust, pentru o valoare estimată de 57 de milioane euro.

Alte două tranzacții importante au fost achiziția birourilor Liberty Technology Park din Cluj de către fondul White Star şi o universitate americană, consiliată de Colliers International, precum și tranzacția semnată de Corporate Finance House Group, investitor cu sediul central în Liban, care a cumpărat clădirea de birouri Day Tower din Bucureşti, dezvoltată de grecii de la Day Group.

„Faptul că ponderea Bucureștiului în raport cu orașele regionale s-a schimbat de la 80%-20% în 2018 la 48%-52% în 2019 este un indiciu clar al tranformărilor majore din economia României. Un alt aspect pozitiv al anului trecut a fost că am avut investitori noi implicați în tranzacții locale. Activele locale au atras interes din partea investitorilor din Orientul Mijlociu și Îndepărtat, precum și din SUA și Europa de Vest. Fondurile sud-africane și investitorii autohtoni au fost însă cei mai activi, implicându-se în aproape 28% din totalul tranzacţiilor”, spune Robert Miklo, director investment services la Colliers International.

Tranzacțiile din sectorul retail au reprezentat aproape 24% din volumul total de investiții din 2019. Achiziția participației Prime Kapital într-un portofoliu de opt centre comerciale de către partenerul de joint venture MAS Real Estate, pentru 113 milioane euro, a fost cea mai mare tranzacție care a avut loc în România anul trecut pe acest sector, conform raportului anual lansat de Colliers International. O altă tranzacție importantă a fost încheiată de Indotek Group, care a cumpărat Promenada Târgu Mureș, valoarea tranzacției fiind estimată la 40 de milioane de euro.

Sectorul industrial a avut o performanță mai modestă în 2019, reprezentând sub 10% din investițiile realizate. Cea mai relevantă tranzacție a fost achiziționarea parcului logistic A1 Bucharest Park de la km 13 al autostrăzii A1 de către CTP, cel mai mare proprietar de spații industriale, pentru aproximativ 40 de milioane de euro. De altfel, piaţa locală a spaţiilor industriale şi logistice are randamentele cele mai ridicate din regiune, de până la 8,25%, față de 6,50% în Varșovia, 7% în Budapesta sau 5,25% în Praga.

Cu cel mai ridicat nivel din Europa al randamentelor investiționale și în condițiile unui volum de peste jumătate de miliard de euro de tranzacţii care au fost securizate deja şi care urmează să fie finalizate în perioada următoare, volumul investiţiilor imobiliare ar putea depăşi în 2020 un miliard de euro, apreciază consultanții Colliers International.

De asemenea, consolidarea subsegmentelor de piață, de la clădirile de birouri clasă A, către abordări cu valoare adăugată și reconversii ale clădirilor existente reprezintă principala tendință pentru 2020, iar anul acesta și segmentul hotelier ar putea deveni mai activ, susținut de planurile de extindere ale mărcilor internaționale.

„Există o mare discrepanță între viteza dezvoltărilor private și viteza, sau mai exact lipsa ei, cu care autoritățile construiesc infrastructura necesară, în special în București. Din cauza traficului din Capitală, la care se adaugă anumite zone de birouri deja supraaglomerate, chiriașii, dezvoltatorii și investitorii au început să se uite cu atenție la zone noi, subdezvoltate, dar mai ușor de accesat, chiar dacă sunt poate mai departe de centrul orașului sau de zonele tradiționale de afaceri. Deschiderea de noi subpiețe vine cu provocări, care vizează în special negocierea cu autoritățile pe subiecte precum infrastructura relevantă și schimbarea destinației terenurilor. Iar toate acestea trebuie discutate înainte de achiziția unui teren”, atrage atenția Francisc Peli, Managing Partner la casa de avocatură PeliPartners.

La nivelul Europei Centrale si de Est (CEE), piața locală a atras anul trecut aproape 7% din volumul total de investiții de circa 13,4 miliarde de euro. Polonia s-a menţinut lider în regiune pe piaţa de investiţii, cu o pondere de circa 55% din total și un volum investițional de circa 7,4 miliarde de euro, urmată de Cehia (24%) și Ungaria (13%). Cel mai activ sector a fost și în regiune tot cel de spații de birouri, cu o pondere de 51% din volumul total de investiții, urmat la o distanță destul de mare de cel de retail (23%), în vreme ce sectorul de spații industriale și logistice a avut o pondere de 13% din total.