Piaţa terenurilor se resetează: dezvoltatorii caută terenuri de maximum cinci milioane de euro

„Interesul rămâne ridicat pentru loturile mici și medii din zonele centrale sau semi-centrale sau de nord, cu acces la metrou și lângă centrele de birouri. De asemenea, atenția este îndreptată către terenurile cu documentații de urbanism aprobate, care să permită dezvoltatorilor o estimare cât mai realistă a termenului de livrare și, în consecință, a planului de afaceri. În orașele regionale, pe de altă parte, apetitul pentru terenuri rezidențiale a rămas relativ neschimbat, existând în continuare foarte mult potențial de dezvoltare și interes atât din partea jucătorilor locali, cât și din partea unor dezvoltatori care încă nu sunt prezenți în orașele respective și care văd oportunități de randamente mult mai atractive decât în București”, spune Sînziana Oprea, director Land Agency în cadrul Colliers International Romania.

Cu excepția terenului de 2,8 hectare cumpărat de London Partners în zona Expoziției, de la Conpref Carpați Imobiliare cu peste 15 milioane de euro, potrivit Crosspoint Real Estate, majoritatea cererii e centrată pe terenuri de trei până la cinci milioane de euro. 

„În prezent, majoritatea tranzacțiilor în negociere cu terenuri pentru rezidențial sunt de până în trei – cinci milioane de euro. Tranzacțiile mai mari avansate sunt destul de puține și o bună parte din ele vizează structuri de asociere sau joint venture între proprietarul terenului și dezvoltator. Mai mult, câteva tranzacții foarte mari, atât în București cât și în țară, s-au blocat în ultimele luni din diverse motive, legate fie de reticența cumpărătorilor de a-și asuma anumite riscuri, fie de anumite probleme juridice sau tehnice ale proprietății în sine. Această tendință am constatat-o de altfel și în cazul tranzacțiilor cu terenuri pentru birouri, ceea ce arată o prudență mai mare în ceea ce privește riscurile din partea investitorilor, comparativ cu anii trecuți”, explică Oprea. 

Tranzacțiile cu terenuri din 2018

Compania de consultanță imobiliară CBRE susține că suprafața totală de teren tranzacționată în 2018  destinată proiectelor de spații de birouri, spații comerciale, rezidențiale sau industriale este de aproximativ 140 ha. Segmentul spațiilor de birouri a fost dominat de companii ca Globalworth, Portland Trust și Forte Partners, care au achiziționat loturi de teren cu o valoare totală estimată la 23,7 milioane euro și o suprafață cumulată de 32.000 mp.

De asemenea, investitori importanți cum sunt Opus Land și One United Properties au cumpărat circa 116.000 mp, destinați construcțiilor rezidențiale, a căror valoare se plasează la aproximativ 20,4 milioane euro. Proiectele de spații comerciale, cele mixte, precum și dezvoltările industriale și logistice s-au înmulțit la rândul lor în 2018, constituind motivul a numeroase achiziții de terenuri. Cele mai multe tranzacții cu terenuri au avut loc în București.

Printre cele mai importante tranzacții care au marcat piața terenurilor în 2018, se află achiziția de către Mitiska REIM, a terenului fostei fabrici Helitube din Colentina, care ocupă o suprafață de 89.500 mp, unde va fi început un proiect de spații comerciale. Dezvoltatori de spații logistice și industriale cum sunt P3 și WDP au cumpărat în 2018 loturi de teren care totalizează 600.000 mp și în perioada următoare se așteaptă demararea mai multor construcții pe acest segment.

O direcție din ce în ce mai puternică este apariția proiectelor imobiliare de tip “mixed use”, în care se îmbină două sau mai multe componente, de exemplu spațiile de birouri cu spațiile comerciale și cele rezidențiale. Astfel, nume recunoscute pe piață, ca Globalworth, AFI Europe, Speedwell, One United Properties și-au îndreptat atenția către acest gen de dezvoltări și au investit în achiziția a 154.000 mp, pe care vor fi ridicate proiecte mixte. Din această suprafață, 53.000 mp sunt incluși în tranzacția prin care Immofinanz a vândut către One United terenul fostei fabrici Ventilatorul din București, intermediată de CBRE.

Tranzacțiile cu terenuri la nivel național

La nivel național, cele mai multe cereri din 2018 au venit din partea marilor retaileri, care și-au redobândit încrederea în potențialul de dezvoltare al orașelor regionale. Astfel, jucători precum Mitiska REIM, Prime Kapital, Catinvest și-au securizat proiecte prin achiziția de terenuri în Baia Mare, Iași și Craiova.

Una dintre cele mai mari tranzacții care au avut loc în România, în 2018, este vânzarea unui teren de 42 hectare situat în Simeria, județul Hunedoara, către BSH Electrocasnice Manufacturing SRL, filiala română a concernului german BSH Hausgeräte GmbH. Compania germană va construi aici o fabrică de mașini de spălat, prima unitate de acest tip deținută de producătorul german în România, iar tranzacția a fost asistată de CBRE.

Pentru 2019, însă, e de așteptat să se închidă cu mult mai puține tranzacții cu terenuri pentru proiecte rezidențiale mari față de anul trecut, atât ca urmare a cererii diminuate, cât și a blocajelor ivite în multe negocieri avansate sau în cursul procedurilor de avizare (de care sunt condiționate multe dintre tranzacții).