Preţurile chiriilor vor creşte în următorii ani, din cauza scumpirii proprietăţilor imobiliare şi a supra-aglomerării – analiză

România are cea mai mare rată de supra-aglomerare din UE şi, chiar dacă procentul proprietarilor este foarte ridicat (96% dintre oameni deţin casa sau apartamentul în care locuiesc), creşterea preţurilor locuinţelor şi a costurilor de construcţie limitează posibilitatea deţinerii unei locuinţe mai mari şi va susţine evoluţia pieţei închirierilor, potrivit analizei „The Private Rental Sector: Has it found a home in CEE?” realizate de Colliers în colaborare cu Greenberg Traurig şi Kinstellar.

Tendinţa unui volum mic al apartamentelor închiriate (aproximativ 20% din stocul total în oraşe mari precum Bucureşti şi Cluj-Napoca) are o motivaţie culturală, dar mai ales una economică, anume că ipotecile au fost multă vreme mai accesibile decât chiriile. Astfel, în Bucureşti, rata lunară la un credit ipotecar este, în medie, cu 12% mai mică decât chiria lunară, în timp ce chiriile din Praga sunt cu peste 40% mai ieftine decât un credit ipotecar, se precizează în documentul redactat de Colliers.

Rata supraaglomerării în România, calculată pe baza disponibilităţii camerelor per persoană şi a dimensiunii medii a gospodăriei, a fost de 45,8% în 2019, nivel urmat de Letonia (42,2%) şi Bulgaria (41,1%). Informaţiile sugerează că majoritatea gospodăriilor din Europa Centrală au o rată mai mare de supra-aglomerare faţă de media UE, dar tendinţa europeană pe termen lung arată o scădere treptată a supra-aglomerării, iar pieţele din Europa Centrală şi de Est continuă spre convergenţă, potrivit consultanţilor Colliers.

Prin urmare, această evoluţie pe termen lung va aduce un decalaj la nivel de ofertă, va fi nevoie de mai multe locuinţe şi, din noua ofertă, Colliers anticipează că proprietăţile disponibile pentru închiriere vor constitui o parte semnificativă, în condiţiile unei schimbări de strategie pentru mai mulţi dezvoltatori şi investitori, se menţionează în analiză.

Pe de altă parte, creşterea continuă a preţurilor de vânzare este un alt motor pentru piaţa închirierilor de locuinţe, mai ales că băncile centrale au luat unele măsuri pentru a limita creşterea creditelor ipotecare în ultimii ani în Europa Centrală şi de Est, notează Colliers.

Acest lucru este cel mai vizibil în Republica Cehă, care are peste 50.000 de unităţi în sectorul închirierilor private, iar Polonia abia începe să câştige teren, cu peste 10.000 de unităţi deja planificate sau în curs de construcţie, care se adaugă stocului existent de 5.000 de unităţi.

România a rămas în urmă în Europa Centrală şi de Est, cu puţin peste 1.000 de unităţi construite, în construcţie sau planificate, dar Colliers se aşteaptă la un interes crescut pentru piaţa închirierilor în următorii ani. O creştere aşteptată a preţurilor de vânzare – indusă în special de costurile mai ridicate de construcţie – combinată cu o scădere a accesibilităţii pentru creditele ipotecare vor spori probabil interesul pentru proprietăţile de închiriat din România, estimează compania de consultanţă.

Din perspectiva dezvoltatorilor, pentru ca închirierea în sectorul rezidenţial să fie fezabilă financiar, proiectele trebuie să fie concepute, proiectate şi construite special pentru piaţa de închiriere. Drept urmare, acestea au nevoie de mult timp şi planificare, în special în ceea ce priveşte combinaţia de unităţi şi serviciile sau facilităţile relevante pentru locaţia respectivă şi pentru grupul ţintă de clienţi, subliniază autorii analizei.

În piaţa închirierilor de locuinţe, randamentele depind de zonă şi variază între 3,5-4% în Republica Cehă şi 5-5,5% în Polonia. Cele mai bune estimări plasează nivelul mediu al randamentului pentru sectorul de închirieri rezidenţiale din Bucureşti între 6-6,5%, dar pot exista uşoare variaţii în funcţie de zona în care se află locuinţa, potrivit Colliers.

Conform datelor Eurostat, costul pentru construirea de noi locuinţe în UE a crescut cu 15% în perioada 2010-2019. Dintre statele din Europa Centrală şi de Est, cele mai mari creşteri au fost observate în Ungaria (+47%) şi în România (+46%). În acest context, mulţi dezvoltatori din întreaga regiune nu sunt tentaţi să schimbe modelul de afaceri axat pe construcţia pentru vânzare.

Datele Eurostat referitoare la preţurile locuinţelor între 2011 şi 2020 arată o tendinţă ascendentă constantă în UE începând cu 2013, cu creşteri deosebit de mari între 2016 şi 2020. În total, a existat o creştere de 25% în UE între 2011 şi 2020. Unele dintre cele mai mari creşteri au fost observate în Europa Centrală şi de Est, cea mai mare fiind în Ungaria (+96%), dar evoluţii notabile au fost sesizate şi în Republica Cehă (+61%) şi Slovacia (+52%), urmate de Bulgaria (+ 37%), Polonia (+28%) şi România (+23%).

Oraşul Bucureşti are unele dintre cele mai accesibile locuinţe din regiune, cu un preţ mediu de vânzare de aproximativ 1.800 de euro pe metru pătrat în clădirile noi de apartamente. Spre comparaţie, în Budapesta şi Varşovia preţul mediu este de aproximativ 2.600 de euro pe metru pătrat, în timp ce Praga are cel mai scump sector rezidenţial din regiune, cu un nivel de 4.700 de euro pe metru pătrat.

În Europa, sectorul încheierilor de locuinţe reprezintă unul dintre cele mai atractive modele în rândul investitorilor. Conform Real Capital Analytics, aceasta este a doua clasă de active cu cele mai mari investiţii din Europa, în faţa sectorului industrial şi logistic.