Cum a schimbat Prima Casă piaţa imobiliară: jumătate din cerere a fost pentru proprietăţi de până la 60.000 de euro, în 2016

În 2008, potrivit datelor Imobiliare.ro, 70% dintre cumpărătorii de apartamente erau interesaţi de proprietăţi mai scumpe de 100.000 de euro (la vremea aceea, apartamentele cu trei şi chiar două camere din Capitală se situau, de regulă, peste acest prag). Pe de altă parte, 9% dintre clienţi aveau, în 2008, un buget cuprins între 80.000 şi 100.000 de euro, 10% s-ar fi încadrat între 60.000 şi 80.000 de euro, iar 11% ar fi plătit până la 60.000 de euro pentru o locuinţă.

În 2016, cea mai mare parte a cererii (49%) este concentrată asupra proprietăţilor de până la 60.000 de euro, în vreme ce ponderea cumpărătorilor cu bugete de peste 100.000 de euro a scăzut până la 18% din total. În intervalul de preţ 60.000 – 80.000 de euro s-ar încadra 21% dintre clienţi, iar 13% şi-ar permite o casă de 80.000 – 100.000 de euro.

Pentru a răspunde noilor cerinţe de preţ ale pieţei, dezvoltatorii de ansambluri rezidenţiale au reconfigurat produsele, atât în ceea ce priveşte numărul de camere, cât şi suprafeţele. Din stocul locativ construit între anii 2000 şi 2008, o cotă de 37,9% era reprezentată de locuinţe cu trei camere, această categorie fiind urmată de unităţile cu două camere (33,6%), cu patru camere şi mai mult (15,3%) şi de garsoniere (13,2% din total). Raportându-ne la ce s-a construit între 2012 şi 2016, cele mai numeroase sunt apartamentele cu două camere (48,3%), urmate la o distanţă importantă de cele cu trei camere (32,5%), apoi de garsoniere (12,2%) şi de unităţile cu patru camere şi mai mult (7%).

Tendinţa de a dezvolta apartamente cu mai puţine camere a fost dublată de o diminuare a suprafeţelor. Astfel, suprafaţa medie a unei garsoniere a scăzut de la 45 metri pătraţi (în 2000 – 2008) la 36 metri pătraţi (în 2012 – 2016), un apartament cu două camere are acum circa 55 de metri pătraţi (faţă de 74 metri pătraţi), unul cu trei camere ajunge la circa 82 de metri pătraţi (de la 105 metri pătraţi), iar unul cu patru camere şi mai mult la 115 metri pătraţi (faţă de 125 de metri pătraţi).

Introducerea programului ‘Prima Casă’, în iunie 2009, a oferit un adevărat debuşeu pieţei rezidenţiale autohtone, conform unei analize realizate de Imobiliare.ro. Pe fondul unei creditări anterior restricţionate, acesta a generat o creştere semnificativă a puterii de cumpărare a populaţiei şi, implicit, a cererii de locuinţe. Numărul de tranzacţii a crescut, ceea ce a frânat în mod vizibil ritmul de scădere a preţurilor.

Suma medie solicitată pentru apartamentele (noi şi vechi) disponibile spre vânzare la nivel naţional a scăzut cu 41% în primul an de recesiune, de la 2.058 de euro/mp în momentul de vârf al pieţei (martie 2008) până la 1.211 euro/mp înainte de intrarea în vigoare a programului guvernamental (mai 2009). Ulterior, în perioada 2009 – 2014, pretenţiile proprietarilor s-au mai diminuat, cumulat, cu circa 15% faţă de valoarea maximă atinsă înainte de criză, ajungând până la un nivel minim de puţin sub 900 de euro/mp.

În această perioadă, suma de 60.000 de euro a devenit un adevărat etalon de preţ pentru cele mai căutate tipuri de locuinţe, respectiv apartamentele cu două şi trei camere. Tonul ‘alinierii’ a fost dat de proprietarii din piaţa veche, după care au urmat vânzătorii de locuinţe noi, odată cu demararea unor noi dezvoltări rezidenţiale.

În oraşele secundare ale ţării, piaţa a atins pragul de jos la jumătatea anului 2014, din luna iunie, locuinţele din Braşov, Cluj-Napoca, Timişoara şi Constanţa au început să recupereze din declinul început în 2008. În Capitală, pretenţiile vânzătorilor au continuat să scadă timp de încă 12 luni, până în iunie 2015, după care au intrat pe un curs uşor ascendent. Acest decalaj este responsabil, parţial, de faptul că, de anul trecut, oraşul cu cele mai mari preţuri la apartamente nu este Bucureştiul (unde preţurile se situează în prezent la 1.104 euro/mp), ci Clujul (cu o medie de 1.197 euro/mp).