Rata de neocupare a clădirilor de birouri nou construite e aproape la jumătate faţă de cea a clădirilor mai vechi – analiză Colliers

„Această diferenţă majoră scoate în evidenţă îmbunătăţirile din punct de vedere calitativ aduse birourilor livrate în România, clădirile mai vechi şi bine poziţionate reuşind şi ele să se menţină destul de bine. Coroborat cu o rezervă redusă de proiecte pentru următorii ani, acest context ar putea duce la constrângeri semnificative în ceea ce priveşte oferta, în cazul în care cererea va creşte”, potrivit experţilor de la Colliers, scrie Agerpres.

Cererea anualizată de spaţii de birouri a revenit în mod oficial la intensitatea anterioară pandemiei, înregistrând nivelurile din 2019, dar încă există multe provocări în perspectivă, din cauza creşterii costurilor de finanţare şi a incertitudinii economice generale, se menţionează într-un comunicat al companiei de consultanţă imobiliară.

După doi ani şi jumătate de la debutul pandemiei, consultanţii Colliers subliniază faptul că este clar că schimbarea pe piaţa forţei de muncă în direcţia modelului de lucru hibrid sau de la distanţă este permanentă. Cele mai multe companii par să fi adoptat un model de lucru hibrid, cu o distribuţie echilibrată între munca la distanţă şi cea la birou. În acest moment, prezenţa angajaţilor în birouri rareori trece de 40-50%, în comparaţie cu nivelurile de dinainte de pandemie.

„Dincolo de creşterea factorului de incertitudine, conflictul din Ucraina nu a avut efecte vizibile asupra pieţei locale de birouri, dar consecinţele sale – în special inflaţia mai mare şi costul riscului în creştere – sunt importante. Chiriile pentru proiectele viitoare reflectă într-o anumită măsură costurile mai mari de construcţie. În Bucureşti, din cauza unor blocaje administrative, este posibil ca, în următorii ani, oferta de închiriere să rămână scăzută. În cazul terenurilor fără zonare, este probabil ca progresele înregistrate în obţinerea autorizaţiilor să fie limitate. În consecinţă, sentimentul se schimbă spre o piaţă a proprietarilor, în special în locaţiile centrale”, a explicat Silviu Pop, director CEE & Romania Research la Colliers.

Stocul modern de birouri din Bucureşti a ajuns la 3,27 de milioane de metri pătraţi la jumătatea lui 2022, aproximativ jumătate din piaţă fiind formată din clădiri mai vechi de 10 ani, iar restul fiind livrate începând cu 2012, potrivit raportului „ExCEEding Borders: Pieţele de birouri din CEE-15 în vremuri tulburi”, publicat recent de compania de consultanţă, care estimează că în acest an ar putea fi livraţi aproximativ 130.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri noi şi moderne, cu un total de aproximativ 360.000 de metri pătraţi pentru perioada 2022-2024, deşi calendarul din 2024 ar putea fi amânat.

În prezent, pe piaţă se configurează două scenarii total opuse: dacă cererea de închiriere pentru birourile din Bucureşti se menţine într-un ritm susţinut (sau chiar accelerează puţin), se va vedea cu uşurinţă că stocul de birouri high-end, cu adevărat moderne, devine insuficient, înclinând piaţa spre una a proprietarilor. Scenariul opus ar putea fi asociat fie cu o încetinire economică, fie cu un număr mai mare de companii care îşi vor reduce spaţiul de birouri pe fondul unei activităţi hibride, ceea ce ar avea un impact negativ asupra ocupării şi ar diminua efectul ciclului de activitate redus. Oricum ar fi, calitatea rămâne o prioritate de top pentru majoritatea companiilor care caută să închirieze birouri, semnalează analiza.

„Certificările pentru clădiri verzi devin o necesitate pentru orice proprietar care doreşte să-şi închirieze cu succes birourile. Mai mult decât atât, într-o lume post-COVID şi cu inflaţie ridicată şi într-o perioadă în care este mai dificil să readuci angajaţii la birou, proprietarii caută din ce în ce mai mult diferite certificări ESG care să-i diferenţieze pe piaţă, iar chiriaşii sunt interesaţi şi dispuşi să plătească o chirie mai mare pentru spaţii de birouri mai sustenabile. De altfel, toate clădirile de birouri livrate începând cu anul 2017, adică 31% din stocul modern de birouri din capitală, sunt certificate LEED şi BREEAM, rata de neocupare pentru aceste spaţii de birouri clasa A fiind în medie de aproximativ 11%, iar chiriile sunt cuprinse între 17 şi 19 euro pe metru pătrat. Decalajul la nivel de chirie dintre clădirile mai vechi şi cele mai noi, situate la fel de bine, se va menţine şi se va accentua, deoarece costurile de investiţii nu pot compensa în totalitate avantajele pe care le au acestea din urmă”, a spus Victor Coşconel, Head of Leasing /Office & Industrial Agencies la Colliers.

Analiza mai subliniază că, în general, ratele de neocupare a spaţiilor de birouri din capitalele Europei Centrale şi de Est s-au stabilizat treptat, după o creştere de două cifre pentru multe pieţe în timpul pandemiei, pe măsură ce atât cererea, cât şi oferta se ajustează. În special din cauza costurilor de construcţie mai mari şi a disponibilităţii scăzute în unele dintre cele mai căutate zone, se observă creşteri ale chiriilor, în special pentru clădirile nou construite. Consultanţii companiei se aşteaptă să vadă o creştere a preţurilor în general, ca urmare a inflaţiei.

O altă realitate de business în regiunea ECE-15 este că şi cheltuielile de investiţii pentru lucrările de amenajare au devenit din ce în ce mai greu de prevăzut şi de planificat. Consultanţii Colliers notează că, în primele două trimestre ale anului, preţurile materialelor de construcţii au crescut cu 30% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut şi variază semnificativ în funcţie de categoria de materiale. Acest lucru face ca estimarea costului de amenajare sau de rearanjare a spaţiilor să fie foarte dificilă. Este posibil ca această tendinţă să se menţină, dacă nu chiar să se accentueze, din cauza creşterii preţurilor la gaz, electricitate şi cu forţă de muncă şi a lipsei de muncitori calificaţi pe piaţă.

„Riscurile specifice în procesul de achiziţie a spaţiului de birouri includ lipsa de flexibilitate a termenilor de închiriere şi presupuneri nerealiste cu privire la ceea ce poate fi livrat în cadrul bugetului de amenajare disponibil. Prin urmare, o abordare complexă, în care un singur furnizor calificat îşi asumă întreaga responsabilitate pentru întregul proces – de la definirea cerinţelor şi negocierea condiţiilor de închiriere, trecând prin toate etapele de proiectare şi până la livrarea lucrărilor de amenajare – devine o propunere din ce în ce mai atractivă. Acest proces „Defineşte – Proiectează – Livrează”, orientat spre obiective, garantează că spaţiile de birouri răspund cerinţelor de afaceri şi ale forţei de muncă, fiind în acelaşi timp proiectate astfel încât să se încadreze în bugetul disponibil şi să fie livrate în termenul agreat”, a subliniat Victor Coşconel.

Colliers este unul dintre liderii globali în servicii de consultanţă imobiliară şi de management al investiţiilor, cu operaţiuni în 63 de ţări şi 18.000 de specialişti.