Se schimbă legea privind tranzacțiile cu terenuri arabile din extravilanul localităților. Principalele modificări

Proiectul de lege vrea să modifice inclusiv lista celor care au drept de preempțiune la achiziția terenurilor din extravilanul localităților și clarifică modul în care, cei care vând înainte de opt ani de la achiziție, achită un imposit suplimentar față de impozitele din Coodul Fiscal.

Mai exact, potrivit proiectului de OUG, vor avea acest drept, în următoarea ordine:

• preemptori de rang I: coproprietarii; soții, rudele până la gradul al treilea, inclusiv și afinii până la gradul I, în această ordine;

Acum, preemptorii de grad unu sunt: coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv, în această ordine.

• preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță- de-vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții. Acum, preemptorii de grad II sunt:  proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă- de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii;

Rămân, de asemenea, celelalte categorii de preemptori:

• preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la alin. (2) şi (4);
• preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
• preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi unităţile de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
• preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ- teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine;
• preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.

Dispozițiile prezentei legi nu se aplică înstrăinărilor între coproprietari; soți, rudele până la gradul al treilea, inclusiv și afinii până la gradul I, în situația în care proprietarul terenului nu a solicitat afișarea unei oferte de vânzare la primărie. În cazul în care, proprietarul terenului a solicitat afișarea la primărie a ofertei de vânzare, persoanele de mai sus  pot accepta oferta de vânzare în calitate de preemptori de rang I, iar contractul de vânzare se va încheia în baza avizelor prevăzute de lege, după caz.

„Precizăm că reprezintă o amendare care menține dreptul de preempțiune în vederea achiziției terenurilor agricole situate în extravilan, nu modifică ordinea acestor preemptori și nu eludează scopul legitim al legii, fiind necesară în raport de aspectele practice ale aplicării dispozițiilor care reglementează controlul aplicării dreptului de preempțiune și în considerarea interesului public național și caraterul specific al terenurilor agricole situate în extravilan”, potrivit Motivelor proiectului de act normativ.

Cine va avea prioritate la achiziții

Potrivit proiectului de OUG,  în cazul exercitării dreptului de preempțiune de către proprietarii imobilelor vecine, cu respectarea condițiilor prevăzute la alin. (2), prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan se stabilește astfel:

•  proprietarul imobilului vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
•  în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi mari ori toate laturile egale, prioritate la cumpărarea acestui teren are proprietarul imobilului vecin, tânăr fermier, care are domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
•  proprietarii imobilelor vecine care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;
• în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ- teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul imobilului vecin cu domiciliul/reședința în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.”

Motificarea se referă la faptul că  și proprietarii imobilelor vecine care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare vor avea prioritate la cumpărare. Acum, prioritate au proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză.

Ce se întâmplă dacă titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra 

În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

• să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
• să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;
• asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
• în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Și acum situația este aceeași, schimbările vizând doar exprimarea.

Cum se vor putea vinde terenurile, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare

Conform proiectului, terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii de către vânzători a unui impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenţei dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării și cea de la data cumpărării.

Diferența se determină  conform  valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă.

Acum, diferența se stabilește în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

În cazul în care terenul este deținut de persoane juridice, și se vinde pachetul de control al persoanelor juridice care au în proprietate unul sau mai multe terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din active, vânzătorul , fie el persoană fizică sau juridică,  are obligația de a plăti un impozit în cotă de 80% aplicată asupra diferenței pozitive dintre valoarea existentă la momentul înstrăinării pachetului de control și cea de la momentul dobândirii terenului. Diferența se determină potrivit valorii orientative stabilită prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piață realizat de către camerele notarilor publici, după caz, din respectiva perioadă. În situația în care persoana juridică are în proprietate mai multe terenuri agricole situate în extravilan, cota de 80% se aplică asupra valorii totale calculate prin însumarea diferențelor pozitive aferente terenurilor dobândite cu cel mult 8 ani înainte de înstrăinarea pachetului de control, fără a lua în calcul diferențele negative, diferențe determinate potrivit prezentului alineat.

Acum, în cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligaţia de a plăti un impozit de 80% din diferenţa de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferenţa de valoare a acţiunilor sau părţilor sociale vândute se aplică la o bază redusă proporţional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

Potrivit proiectului, în situația în care persoana juridică deține în proprietate terenuri agricole situate în extravilan ca urmare a unui aport în natură adus de persoana care înstrăinează pachetul de control, verificarea condiției legate de înstrăinare înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea terenurilor  se extinde și la perioada deținerii de către acționarul/asociatul care a realizat acest aport în natură.

În cazul în care nu se respectă condițiile prezentate anterior, tranzacția este lovită de nulitate.

Cum plătesc impozit cei ce nu așteaptă opt ani să vândă un teren agricol în extravilan

Potrivit proiectului, impozitul stabilit în condițiile  se distribuie astfel:

• o cotă de 60% se face venit la bugetul de stat;
• o cotă de 40% se face venit la bugetul unităților administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află terenurile agricole situate în extravilan ce au făcut obiectul înstrăinării.

Impozitul prevăzut reprezintă un impozit suplimentar față de impozitele datorate Codului fiscal, fiind un impozit instituit pentru a descuraja tranzacționarea în scop speculativ a terenurilor. Totodată, se reglementează faptul că veniturile obținute de persoane nerezidente din tranzacțiile antemenționate nu fac parte din domeniul de aplicare a convențiilor de evitare a dublei impuneri încheiate de România cu alt stat;

În cazul contribuabililor plătitori de impozit pe profit, impozitul ape diferență reprezintă cheltuială nedeductibilă la determinarea rezultatului fiscal.  Procedura de calcul, încasare și plată a impozitului precum și obligațiile declarative se va aproba prin ordin comun al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale și al ministrului finanțelor, cu consultarea Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, în termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.

Veniturile obținute de persoane nerezidente nu fac parte din domeniul de aplicare a convențiilor de evitare a dublei impuneri încheiate de România cu alt stat.

Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private, se va păstra destinația agricolă a acestor investiții.

Pentru eliminarea blocajelor ivite în practică și clarificării anumitor elemente procedurale în cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare,se dorește  reglementarea procesului verbal privind derularea procedurii prevăzută de Legea nr. 17/2014 ca document care atestă îndeplinirea formalităților prevăzute de lege.

De ce se modifică legea 

Schimbarea are loc  în condițiile în care actualul cadru normativ este neclar și a adus mari blocaje în piață. Spre exemplu, potrivit actualului cadru legislativ, nu sunt clare modul de calcul și modul de încasare a impozitului pentru tranzacțiile cu terenurile agricole situate în extravilan; apar blocaje în aplicarea legii în procedurile de control și verificare a finalizării etapelor procedurale și a condițiilor de a căror îndeplinire depinde eficacitatea drepturilor subiective civile și a obligațiilor corelative; proprietarilor de terenuri agricole situate în extravilan le este imposibil să  exercite drepturile de dispoziție asupra bunurilor imobile deținute și încheierii contractelor de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a hotărârilor judecătoreşti care ţin loc de contract de vânzare.