Soluția pentru a evita un nou scandal Nordis. S-a mai aplicat în România pentru locuințele ANL și este obligatorie în Franța

Analistul financiar Iancu Guda arată că nu mai puțin de o treime din rulajele din piața imobiliară constau în datorii către clienți care au plătit avans, În total, 7,7 miliarde de lei, o sumă impresionantă, care arată că un instrument de protecție, cel puțin pentru cumpărătorii de retail, este necesar, iar soluția aflată acum în discuția  unei comisii parlamentare și anunțată și de premier nu pare să fie cea mai bună.

Scandalul Nordis și toate situațiile similare sau chiar mai grave din România ar fi putut fi evitate dacă legislația locală ar fi impus folosirea  unui instrument consacrat de protecție, disponibil în România și folosit pe scară largă în țări europene ca Franța. Mai mult, o formă specială a acestui instrument a fost folosit în cazul programului ANL. Este vorba despre contul de garanție fiduciară, mai cunoscut drept cont Escrow, un produs pe care îl oferă majoritatea băncilor din România și presupune costuri relativ reduse în comparație cu protecția pe care o oferă.

Citește și: Antoanela Comșa, Meta Estate: În România nu există poliță de asigurare a avansului. Am încercat în trecut, însă niciun asigurător nu a vrut

Este  un contract între trei entități: bancă, cumpărător și dezvoltator. Practic, cumpărătorul depune banii în contul respectiv, iar banca se asigură că dezvoltatorul nu îi va retrage decât în condițiile specificate în înțelegere. Este foarte important de precizat că pentru aceasta este nevoie de un contract încheiat cu acordul tuturor părților și înregistrat la notar.

O astfel de soluție poate fi aplicată și acum, în condițiile în care și vânzătorul și cumpărătorul sunt de acord. În cazurile de tip Nordis, unde apartamentul este plătit integral încă din faza de proiect, contractul poate prevedea fie că banii se eliberează doar atunci când există cartea funciară în care apare noul proprietar (evident, fără alte sarcini pe locuință) fie ca suma să fie eliberată gradual pe măsură ce se dovedește cu acte (deviz) că au fost finalizate anumite faze ale construcției, la rândul lor specificate în contract.În Franța, de exemplu, acest tip de înțelegere între dezvoltator și cumpărător este obligatorie.

O soluție asemănătoare contului Escrow a fost utilizată în cazul locuințelor ANL

Prima variantă, a eliberării banilor doar după ce iese cartea funciară, poate fi interpretată ca o barieră pentru dezvoltator, având în vedere că el finanțează construcția inclusiv din avansurile primite, însă chiar și așa contractul escrow poate fi utilizat drept garanție pentrru obținerea unei finanțări. Dacă această mișcare ar presupune costuri prea mari, există a doua variantă, cea a eliberării banilor pe etape.

O astfel de formulă, eliberarea banilor în etape, a fost folosită în cazul locuințelor construite de ANL pentru tineri. Nu era vorba de un cont escrow în adevăratul sens al cuvântului, însă scopul a fost același, anume protecția beneficiarului. În cazul ANL, banii plătiți de  ANL erau virați într-un cont din care banca nu avea dreptul să îi elibereze către constructor decât în etape, pe măsură ce constructorul finaliza fazele prevăzute în contract și justifica costurile cu devize. Este drept că, în acest caz, cel care verifica era ANL, care avea specialiști în domeniu. În cazul contului escrow, devizele ar trebui verificate chiar de către proprietar, care de obicei nu este specialist. Ar apărea astfel un cost suplimentar pentru plata unui expert în domeniu, însă, în înțelegere, acest cost poate fi acoperit, măcar parțial, chiar de către dezvoltator. De precizat că în cazul ANL nu au apărut sau cel puțin nu sunt publice situații în care ANL să fi avut probleme cu recepția locuințelor.

De ce soluția propusă de autorități nu poate fi aplicată

În Parlament a fost readus în actualitate, după izbucnirea scandalului Nordis, un proiect de lege care spune că avansul maxim este limitat la 10% și poate ajunge până la 40% doar în situația în care există o asigurare pentru respectivul avans. O astfel de impunere nu doar că ar afecta masiv întreaga piață imobiliară (așa cum arătam mai sus, o treime din rulaje vin din avansuri) și ar elimina posibilitatea achitării integrale din faza de proiect (cu discountul aferent), dar nici nu poate fi aplicată tehnic. Aceasta pentru că nicio firmă de asigurare din România nu asigură avansul, având în vedere riscurile (cazul Nordis e un exemplu), fapt cunoscut deja în practică, după cum Economica explica AICI.

Asigurările de garanție, în general, sunt o mare problemă în România. Așa cum Economica a scris în mai multe rânduri, după ce City Insurance a falimentat, această piață s-a redus la mai puțin de jumătate. Aceasta în condițiile în care City Insurance oricum emitea polițe de garanție în condiții mult prea laxe, fără analize substanțiale și la prețuri evident nesusustenabile, practic doar hârtii fără valoare (fapt demonstrat de datoriile de zeci de milioane de euro pe care le-a lăsat în urmă doar în cazurile cunoscute, cum ar fi garanțiile pentru drumuri oferite CNIR).

Riscul major, manifestat deja din plin, este ca de acest vid să profite societăți dubioase din afara țării sau chiar infractori care emit polițe false. În prezent, doar 2-3 firme mai emit, pentru România, garanțiii pentru lucrări de construcție într-un ritm decent. Încă 2-3 jucători au acest produs în portofoliu, însă  sunt foarte prudenți. Soluția găsită de mulți a fost să apeleze la firme aduse de brokeri din Bulgaria, de exemplu, despre a căror capacitate de a achita daunele nu se știu foarte multe, nefiind supravegheate din România. Firmele mari ezită chiar și în cazul lucrărilor mici sau al celor efectuate de companii consacrate, cu solvabilitate bună, cum sunt majoritatea celor care construiesc lucrări de infrastructură. Să ofere garanții pentru dezvoltatori nu mereu cunoscuți, pe o piață zdruncinată de probleme este practic imposibil, mai ales că nici nu au capacitatea de a analiza corect solvabilitatea dezvoltatorilor, spre deosebire de bănci. Explicația tehnică  o dă, pentru Economica, un specialist cu 30 de ani de experiență atât în domeniul bancar cât și în asigurări.

” Aici vorbim despre un risc de neplată, nu de bună execuție (nr: ca în cazul asigurărilor de garanție disponibile acum pe piață), ceea ce necesită o evaluare de risc de insolvabilitate, care este specifică sectorului bancar. Este foarte greu de mutualizat acest risc, nu ai reasigurători care să îl acopere. Nu se pot crea rezervele necesare. Nu în ultimul rând, un astfel de produs este consumator mare de capital, iar noi nu avem un apetit pentru capitalizare în piață”.