Legea care reglementează vânzarea terenurilor către străini, pe masa CSAT. Şapte modele de luat în calcul

Să limiteze achiziţiile te teren arabil ale străinilor fără să rişte un infringement din partea Comisiei Europene. Aceasta este misiunea pe care o are lunile acestea Ministerul Agriculturii care, la doi ani de la liberalizarea pieţei funciare, a chemat mediul de afaceri la consultări pentru a rezolva o problemă considerată „de importanţă naţională”. Fără a exista, de fapt, o statistică oficială, estimările diverselor organisme neguvernamentale indică faptul că aproximativ 5,3 milioane de hectare (40% din totalul de aproximativ 13,3 milioane de hectare) sunt exploatate de străini, majoritatea cetăţeni ai UE. Este vorba atât despre suprafeţe aflate în proprietatea cetăţenilor străini – în jur de 20% – dar şi de teren arendat aflat în diverse stadii de achiziţie având în vedere că, potrivit legislaţiei în vigoare (Legea 17/014), arendaşul are drept de preempţiune.

„Consecințele pe termen lung ale acaparării terenurilor ţării, a pădurilor şi a apelor de către străini, sunt de o gravitate extremă, acest fenomen fiind cât se poate de clar un atac la siguranţa naţională a ţării, el lezând grav interesele strategice economice şi sociale ale României”, atrage atenţia Federaţia Naţionala PRO AGRO, organism reprezentativ al fermierilor din România şi membra al Copa-Cocega, una dintre cele mai mari şi mai active organizaţii a fermierilor în reprezentarea intereselor la Bruxelles.

Vor legea terenurilor pe masa CSAT

În acest context, Pro Agro solicită analiza problemei  în cadrul Consiliului Suprem de Apărare a Ţării (CSAT) „pentru a constata situația de fapt a terenurilor agricole şi forestiere din România şi a stabili scopul/obiectivele pe care ni le propunem în viitor pentru piața funciară din România, exploatațiile și politicile pe care dorim să le promovăm”, au declarat pentru ECONOMICA.NET ofiacialii Pro Agro.

„Am transmis adresa Domnului Preşedinte Klaus Iohannis şi CSAT pentru introducerea pe ordinea de zi a CSAT a fenomenului vânzării terenurilor”, au declarat reprezentanţii Pro Agro menţionând că au solicitat audienţe preşedinţilor  principalelor partide politice.

„Efectele acestor cumpărări masive de terenuri de către străini apar nu numai asupra mediului şi animalelor, cât şi asupra ratei şomajului din mediul rural. Aceasta întrucât în astfel de exploataţii se lucrează cu foarte puţini oameni. Creşterea numărului de astfel de exploataţii duce la creşterea numărului de şomeri din agricultură, dar şi a celor care pleacă din ţară pentru a-şi găsi un loc de muncă”, explică Pro Agro.

Propunerile fermierilor

În ceea ce priveşte modul în care ar trebui să se modifice legislaţia, ofiacilii Pro Agro solicită realizarea unui inventar real al terenurilor agricole înstrăinate, înfiinţarea unei agenţii (alta decât Agenţia Domeniilor Statului) care să se ocupe strict de cumpararea/vânzarea terenurilor, în subordinea directa a MADR, registre agricole electronice actualizate în timp real, pentru toate suprafețele de terenuri înstrăinate, constituirea unui comitet tehnic teritorial cu personalitate juridică şi introducerea infracţiunilor pentru cei care încalcă prevederile prezentului act normativ şi a pedepsei cu închisoarea, dupa modelul unguresc.

„În discuţiile purtate în acest an, am constatat că există o susţinere din partea organizaţiilor profesionale reprezentative, confederaţiilor patronale, sindicalelor şi Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice. Este nevoie de susţinerea şi implicarea Guvernului, Partidelor Politice şi Preşedintiei pentru a ne asigura ca această ţara va avea viitorul pe care toţi românii şi-l doresc”, au declarat oficialii Pro Agro.

Cum se poate face. România vs. UE la înstrăinarea terenurilor

Pentru a putea schimba legea fără a încălca vreo normă a Comisiei Europene, Ministerul de resort şi asociaţiile profesionale au analizat legislaţia din mai multe state membre. Ministrul Achim Irimescu declarând în nenumărate rânduri că varianta aleasă de Franţa este cea pe care o agreează cel mai mult. „Tot ceea ce dorim este să îmbunătăţim legislaţia după modelul altor state UE, precum Franţa, Germania, Lituania, Letonia, Ungaria, Bulgaria, Polonia şi Estonia”, spun şi oficialii Pro Agro.

Citeşte şi 

 Străinii care au cumpărat pământ românesc pe ultima sută de metri înainte de schimbarea legii. Apare un nou latifundiar

Varianta din Franţa

Ca regulă generală, în Franţa nu există nicio restricţie privind achiziţionarea de teren arabil de către străini, fie ei cetăţeni ai UE sau din ţări terţe. Cu toate acestea, în acest stat membru există o instituţie (SAFER) creată cu scopul de a sprijini tinerii să dezvolte afaceri în agricultură, de a consolida fermele şi de a lupta împotriva speculaţiilor cu terenuri. Pentru a îndeplini aceste obiective, SAFER are „dreptul primului cumpărător” inclusiv cu preţ revizuit. De asemenea, de acest drept beneficiază fermierul care deţine o fermă sau cel care are terenul închiriat şi folosit pentru agro-producţie.

Totodată, autorităţile statului descurajează acapararea de terenuri de către străini prin controalele pe care le fac tuturor celor care folosesc terenul pentru producţia agricolă, conform regulamentelor denumite „controlul structurilor”. Aceste controale presupun inclusiv o examinare a capacității profesionale a noilor proprietari, indiferent de forma juridică a exploatației (proprietate individuală sau personalitate juridică) şi indiferent de actul de deținere a proprietății (cumpărare, leasing).

Astfel, achiziţia de teren în Franţa se poate realiza doar în urma unei decizii pozitive a autorităților statului, care îşi motivează hotărârea (pro sau contra) pe baza unui document de politici agricole locale de referinţă şi a unor criterii specifice printre care se numără inclusiv priorităţile pentru producția scăzută în cadrul structurilor agricole.

Cei care încalcă aceste Regulamente („controlul structurilor”), pot fi penalizaţi administrativ sau financiar.

Mai mult, în plus faţă de prezentul regulament care se aplică activității agricole pe întreg teritoriul francez, indiferent de naționalitatea operatorului, există un control suplimentar care se aplică activităților agricole din fermă (cu excepția cumpărării) realizate de „străini” non-UE.

Varianta din Germania 

În principiu, oricine este îndreptatit să achiziţioneze teren în Germania. Tranzacţiile sunt supravegheate însă de o autoritate naţională, care se pronunţă în cel mult trei luni de la primirea cererii de avizare. Important este acolo ca investitorul să demonstreze că vrea să facă agricultură pe terenul achiziţionat. „Definitoriu pentru calitatea de agricultor nu este nici deţinerea în proprietate a unor terenuri agricole şi nici înregistrarea oficială a exploataţiei agricole, ci este nevoia de exercitare a unei activităţi antreprenoriale al cărei obiect este cultivarea planificată de plante sau creşterea de animale, conexa unei astfel de cultivări de terenuri.  (…) Cei care nu fac agricultură trebuie sa facă dovada unor intenţii concrete legate de demararea unei activităţi agricole performante”, potrivit explicaţiilor oficiale trimise de autorităţile din Germania.

Citeşte şi

Legea terenurilor a ajuns la masa discuţiilor. Cum vrea Ministerul Agriculturii să restricţioneze accesul străinilor

Varianta din Letonia

În Letonia, există o diferenţiere între cei care doresc să cumpere teren pe persoană fizică şi persoanele juridice. Astfel, persoanele fizice trebuie să respecte următoarele condiţii:

– să fie înregistrată în Letonia ca persoană care desfăşoară activități economice;
– a primit plăți pe suprafață cel puțin un an în ultimii trei ani anteriori tranzacţiei
– primește plăți directe;
– a obținut venituri din producția agricolă (care generează cel puțin o treime din veniturile totale din activitatea economică) cel puțin trei ani consecutiv înainte de tranzacţie
– a dobândit cunoștințe în domeniul agricol sau cunoștințe echivalente cu acest domeniu
– certifică în scris că el sau ea va începe utilizarea acestor terenuri în producția agricolă nu mai târziu de trei ani de la achiziționarea acestora.
– nu au datorii fiscale.

Persoanele juridice trebuie să respecte următoarele condiţii:
– a primit plățile pe suprafață cel puțin un an pe parcursul ultimilor trei ani anteriori;
– primește plăți directe;
– cel puțin trei ani înainte consecutiv a obținut venituri din producția agricolă, care formează cel puțin o treime din veniturile sale totale din activitatea economică
– confirmă în scris că va începe utilizarea acestor terenuri în producția agricolă nu mai târziu de trei ani de la achiziție a acestora.
– cel puțin un proprietar sau angajat permanent al persoanei juridice trebuie să aibă o calificare profesională în domeniu
– cel puțin un asociat are venituri din producía agricolă de cel puțin o treime din veniturile sale totale, în ultimii trei ani- poate confirma că beneficiarii sunt cetățeni ai Republicii Letonia sau cetățeni ai altor state membre ale UE sau cetățenii SEE și Elveția

– nu au datorii fiscale

Varianta Lituania 

În Lituania există printre cele mai multe restricţii pentru cei care doresc să cumpere teren arabil. Astfel, suprafaţa maximă ce se poate achiziţiona de către o persoană fizică sau juridică, sau de un grup de persoane înrudite (soți, părinți şi copiii lor minori, persoanele juridice care, direct sau indirect, dețin mai mult de 25% acțiuni ale altor persoane juridice; persoane juridice care gestionează mai mult de 25% din acțiuni) este de 500 de hectare. De asemenea, legea îi avantajează dându-le drept de preempţiune co-proprietarilor parcelei de teren, statului, persoanei care utilizează terenul pe baza unui contract înregistrat la Registrul Real Proprietate pentru cel puțin un an, sau vecinilor. 

Pe lângă toate acestea, cei care doresc să cumpere teren arabil trebuie să aibă competențe profesionale. Mai precis, persoanele juridice trebuie să fi obţinut, timp de trei ani, 50% din venituri din activități agricole şi să demonstreze că sunt viabili din punct de vedere economic; iar persoanele fizice trebuie să deţină o fermă de trei ani sau diplomă în învățământul agricol. De asemenea, cumpărătorii trebuie să obţină un permis eliberat de Serviciul Național de Teren, să se angajeze că utilizează terenurile dobândite pentru activități agricole timp de 5 ani, să mențină terenul în condiții optime timp de 2 ani şi să vândă produse agricole de cel puţin 52 EUR/ha.

Citeşte

Topul latifundiarilor din România: surprizele anului vin din SUA şi Portugalia. Străinii sunt majoritari

 Varianta din Polonia

Până la liberalizarea pieţei funciare în 2016, strainii puteau cumpăra teren în Polonia dacă erau căsătoriţi cu un cetăţean polonez şi dacă au domiciliat în acest stat cel puţin doi ani înainte de semnarea actelor. În acest caz, cetăţeanul polonez va fi obligatoriu coproprietar al terenului. Totodată, statul putea interveni, în baza dreptului de preempţiune, în cazul tranzacţiilor cu suprafeţe mai mari de 500 de hectare. Legislaţia adoptată în mai 2016 este în curs de analiză.

 Varianta din Ungaria

În Ungaria, legea instituie mai multe pârghii prin care statul controlează tranzacţiile cu terenuri arabile: dreptul de proprietate şi utilizare este dobândit în urma unei autorizaţii obţinute de la comisia locală de fond funciar care are drept de veto; terenul agricol sau forestier poate fi deținut doar de fermieri și poate fi utilizat numai de către agricultori sau întreprinderile agricole; proprietarului terenului trebuie să fi desfăşurat activităţi agricole; dreptul de preempțiune; dimensiunea maximă admisa a exploatațiilor agricole și toate terenurile deținute în posesie.

Astfel, singurii care pot cumpăra teren arabil în Ungaria sunt persoanele fizice rezidente şi cetăţenii statelor membre, care sunt fermieri. Persoanele juridice nu pot dobândi terenuri. Totodată, cu unele excepţii, un fermier nu poate deţine mai mult de 300 de hectare şi nu poate exploata mai mult de 1.200 de hectare. 

Există deja şi o primă formă a unui proiect de lege elaborat de experţii Ministerului de resort şi despre care asociaţiile de profil trebuie să îşi spună punctul de vedere. 

Varianta din Bulgaria

În Bulgaria, dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole nu poate fi dobândit de societățile în care partenerii sau acționarii sunt companii direct sau indirect înregistrate în jurisdicții cu fiscalitate redusă; companii în care parteneri sau acționari sunt străinii; companii care au emis acțiuni la purtător. În schimb, dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole poate fi dobândit de persoane fizice sau juridice rezidente sau stabilite în Republica Bulgaria pentru mai mult de cinci ani. Această prevedere nu se aplică la achiziția de proprietate asupra terenurilor agricole prin moștenire. 

Persoanele juridice înregistrate în baza legislației bulgare în mai puţin de cinci ani pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, atunci când partenerii din cadrul companiei, membrii asociației sau fondatori ai unei societăți pe acțiuni au reședința sau sunt stabiliți în Republica Bulgaria de mai mult de 5 ani. 

La încheierea tranzacției pentru achiziționarea de terenuri agricole, persoanele fizice prezente declară la notar sursa fondurilor, iar persoanele juridice – dovada originii fondurilor.