Tot ce trebuie să ştii despre certificatul de urbanism

Imaginează-ți că ești invitat de un grup de prieteni să joci un joc nou – cu siguranță, primul lucru la care te aștepți este ca acești să aloce timpul necesar pentru explicarea regulilor jocului. Lucrările de construcţii sunt supuse, în același mod, unor reguli clare, trasate de autorități. Ei bine, certificatul de urbanism este echivalentul prietenilor care îți arată ce poți și ce nu poți face pentru a-ți atinge obiectivele stabilite în construcții. Vom detalia mai jos rolul și caracteristicile acestui document, fără de care nu poți solicita emiterea unei autorizații de construire.

Ce este certificatul de urbanism?

Conform legii, „certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, caracteristicile zonei în care se găsește imobilul (amplasamentul), cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite, precum și lista avizelor și acordurilor necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construcții”. Documentul include cerinţele urbanistice care trebuie să fie îndeplinite, în funcţie de specificul amplasamentului, lista de avize/acorduri pentru autorizare și încunoştinţează investitorul/solicitantul cu privire la obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru protecţia mediului, în scopul obţinerii punctului de vedere al acesteia şi, după caz, al actului administrativ.

Cadru Legal

Rolul și importanța certificatului de urbanism sunt detaliate de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată cu modificările și completările ulterioare. Ultimul amendament adus acestei legi datează de pe 11 ianuarie 2020. O serie importantă de modificări și completări ale legii sunt incluse în Legea nr. 193 din 28 octombrie 2019. De asemenea, Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul include o secțiune dedicată certificatelor de urbanism.

Când poate fi solicitat un certificat de urbanism?

Conform legii, certificatul de urbanism se eliberează în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, menţionându-se în mod obligatoriu scopul emiterii acestuia. Durata de valabilitate a acestui act este stabilită de emitent, în raport cu importanța zonei și a investiției. Certificatul de urbanism este emis, în principal, pentru autorizarea realizării unor lucrări de construcții și a instalațiilor aferente, dar pentru desființarea unor construcții. În cazul vânzării sau cumpărării unor proprietăți, documentul vă oferă date importante despre consecințele urbanistice ale operațiunii juridice. În acest caz, solicitarea certificatului de urbanism este facultativă, cu o excepție detaliată mai jos. Documentul în discuție este necesar și pentru concesionarea terenurilor, dezmembrarea prin lotizare sau împărțeală, alipirea sau dezlipirea de parcele în scopul realizării unor lucrări de construcţii sau infrastructură și constituirea unei servituţi de trecere cu privire la un imobil. De asemenea, un asemenea act este solicitat pentru adjudecarea prin licitație a proiectării unor lucrări publice în faza de „studiu de fezabilitate” sau pentru cereri în justiție și operațiuni notariale.

În vederea vânzării

Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul arată că, în cazul vânzării sau cumpărării de imobile, rolul certificatului de urbanism este acela de a oferi informaţiile necesare despre consecinţele urbanistice ale operaţiunii juridice. Solicitarea certificatului de urbanism atunci când operaţiunile de împărţeli sau comasări de parcele fac obiectul ieşirii din indiviziune este facultativă, cu excepţia situaţiei în care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcţii şi/sau de lucrări de infrastructură. Este recomandat să solicitați un certificat de urbanism anterior realizării unei tranzacții de vânzare-cumpărare pentru a vă asigura că toate aspectele juridice, tehnice si urbanistice ale imobilului sau terenului dorit sunt respectate. Acest aspect este cu atât mai important, dacă plănuiți să dezvoltați dezvoltați o construcție nouă pe lotul în cauză.

Obținerea certificatului de urbanism este recomandată în cazul încheierii unei tranzacții de vânzare-cumpărare

În vederea construirii

Certificatul de urbanism este necesar atât pentru construcția de clădiri noi pe un teren deținut, cât și pentru intervenții asupra unor imobile existente care presupun: extinderi, mansardări, consolidare, desființări, schimbarea destinației, dezvoltarea sau închiderea balcoanelor, amplasarea de reclame, etc. Actul este necesar în egală măsură pentru construcţii civile, cât și pentru construcții industriale, agricole, susţinerea unor instalaţii şi utilaje tehnologice sau lucrări de infrastructură. Nu doar intervențiile asupra unui imobil sunt vizate de acest act, ci și cele asupra căilor de comunicație de orice fel, a drumurilor forestiere, lucrărilor de artă, reţelelor şi dotărilor tehnico-edilitare, lucrărilor hidrotehnice, amenajărilor de albii, lucrărilor de îmbunătăţiri funciare, lucrărilor de instalaţii de infrastructură, lucrărilor pentru noi capacităţi de producere, transport, distribuţie a energiei electrice şi/sau termice, precum şi de reabilitare şi retehnologizare a celor existente. Construcțiile pentru care se solicită un certificat de urbanism pot fi permanente sau provizorii. În ultima categorie intră cabanele, rulotele, chioşcurile, tonetele, cabine, spaţii de expunere, corpuri şi panouri de afişaj, firme şi reclame, copertine şi pergole situate pe căile şi spaţiile publice, anexe gospodăreşti, precum şi anexele gospodăreşti ale exploataţiilor agricole situate în extravilan.

În vederea dezmembrării

Certificatul de urbanism este necesar și în cazul întocmirii documentațiilor cadastrale de comasare, respectiv dezmembrare a terenurilor în cel putin trei parcele, atunci când operațiunile respective au ca obiect împărțeli sau comasări de parcele solicitate în scopul realizării unor lucrări de construcții și de infrastructură, precum și constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil. De asemenea, actul este obligatoriu pentru construcţiile de locuinţe (dar nu numai), ca și pentru lucrările de demolare ale unui imobil. Conform legii, „demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, parţială sau totală, a construcţiilor şi instalaţiilor aferente construcţiilor, a instalaţiilor şi utilajelor tehnologice, inclusiv elementele de construcţii de susţinere a acestora, închiderea de cariere şi exploatări de suprafaţă şi subterane, precum şi a oricăror amenajări se fac numai pe baza autorizaţiei de desfiinţare obţinute în prealabil de la autorităţi”.

Ce cuprinde un certificat de urbanism

Certificatul de urbanism cuprinde informații despre regimul juridic, economic și tehnic al unui imobil. Din punct de vedere juridic, documentul oferă date despre dreptul de proprietate asupra imobilului și servituțile de utilitate publică care grevează asupra acestuia, despre situarea terenului în intravilan sau în afara acestuia, prevederi ale documentațiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului – zone protejate, zone în care acționează dreptul de preemțiune asupra imobilului, interdicții definitive sau temporare de construcție sau dacă acesta este înscris în lista monumentelor istorice din România, etc. Datele despre regimul economic includ detalii despre folosința actuală, destinații admise sau neadmise, în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă și reglementărilor fiscale specifice localității sau zonei. Informațiile despre regimul tehnic al imobilului cuprind: procentul de ocupare și coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile minime și maxime ale parcelelor, echiparea cu utilități, edificabil admis pe parcelă, circulații și accese pietonale și auto, parcaje necesare, alinierea terenului și a construcțiilor față de străzile adiacente terenului, înălțimea minimă și maximă admise.

Și în cazul demolării unor construcții trebuie solicitat un certificat de urbanism

Acte necesare pentru obținerea certificatului de urbanism

Certificatul de urbanism se eliberează la cererea oricărui solicitant, persoană fizică sau juridică, care poate fi interesat de cunoașterea datelor și a reglementărilor cărora respectivul bun imobil îi este supus. Pentru obținerea documentului este necesară redactarea unei cereri tip, cu datele de identificare ale solicitantului și imobilului pentru care se solicită actul și elementele care definesc scopul solicitării. De asemenea, mai trebuie să prezentați o chitanță pentru plata taxei de eliberare, actul de proprietate înscris în extrasul cărții funciare, extras de carte funciară și planurile topografice și cadastrale, scara 1:500 si 1:2000, vizate de Oficiul de Cadastru. Pentru extrasul de carte funciară nu trebuie depășită perioada de 30 de zile de la data ridicării extrasului CF de la OCPI (Oficiu de Cadastru și Publicitate Imobiliară) până la data depunerii dosarului la Primărie. Documentul se prezintă în original, în timp ce documentația cadastrală si intabularea drepturilor asupra proprietății și actele de proprietate se prezintă în copie. Planurile cadastrale arată unde este amplasată proprietatea în oraș/comună/sat și sunt elemente de bază pentru orice arhitect în realizarea documentațiilor.

Cât costă certificatul de urbanism

Taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism în mediul urban diferă de taxa pentru eliberarea acestuia în mediul rural. Valoarea acestei taxe se calculează în funcție de suprafața de construire. În noul Cod Fiscal se precizează că în mediul urban, taxa de eliberare pentru imobile cu suprafețe mai mici de 150 metri pătrați este de 5-6 lei pe metru pătrat și poate ajunge la peste 14 lei pentru suprafețe de peste o mie de metri pătrați. Pentru zonele rurale, valoarea taxei este este egală cu 50% din taxa din zonele urbane. Taxa pentru prelungirea unui certificat de urbanism este egală cu 30% din cuantumul taxei pentru eliberarea certificatului sau a autorizaţiei iniţiale, iar taxa pentru avizarea certificatului de urbanism de comisia de urbanism şi amenajarea teritoriului, de primării sau structurile de specialitate din cadrul consiliului judeţean, se stabileşte de consiliul local în cuantum de până la 15 lei (inclusiv).

Anularea certificatului de urbanism

Certificatul de urbanism poate conține interdicții de construcție sau alte limitări, generate de un Plan Urbanistic Zonal (PUZ), epuizarea Coeficientului de Utilizare a Terenului (CUT), existența spațiului verde, etc. Dacă autoritățile care au emis acest document au comis un abuz administrativ sau au încălcat legea, se poate solicita anularea sau revocarea acestuia. Beneficiarul unui certificat de urbanism se poate adresa unei instanțe dacă deține date care atestă eroarea sau abuzul administrației publice.

Sursă foto: Pixabay.com